Зная историю, предвидишь последствия. Это выражение отлично подходит для более глубокого понимания термина «Ипотека». А ещё: чем глубже разбираешься в предмете, тем больше шансов избежать провала. В первую очередь – экономического.
Драконт и Солон
Слово «Ипоте́ка» произошло от древнегреческого ὑποθήκη, что означало «подпорка, подставка». В 621 году до нашей эры Драконт (или Дракон), древнегреческий законодатель, впервые сформировал законы Афинского государства. Законы были настолько суровы, что мы пользуемся образным выражением «драконовские меры» до сих пор. По этим законам человек, который не мог выплатить долг, терял свободу и становился рабом.
Представьте: взяли вы кредит на квартиру, вовремя не выплатили долг и стали рабом.
Позже, при реформаторе Солоне, личная ответственность заёмщика была заменена на имущественную. Выглядело это так: на территории земельного владения заёмщика кредитор устанавливал столб с надписью, что это имущество является обеспечением по кредиту. По-гречески подставка или столб звучат как hypotheka. В дальнейшем именно это слово и стало употребляться для обозначения залога недвижимости.
Залоговые столбы с надписями давали возможность каждому узнать о состоянии данного недвижимого имущества, то есть о степени его обремененности ипотечными долгами. Таким образом, публичность ипотечного займа обеспечивала интересы потенциального покупателя имущества.
Ваша покупка – ваша ответственность
При оформлении ипотеки многие ошибочно полагают, что кредитор тщательно проверяет объект залога, изучает личности продавца и покупателя. Нотариальная сделка надёжнее, чем сделка в простой письменной форме, поскольку нотариус тоже всё тщательно проверит. И зачем нанимать юриста, если итак всё проконтролировано? Однако это только мифы. И мы не рекомендуем полагаться только на кредитора, нотариуса или страховщика.
Основная задача юриста — выявить и обозначить возможные риски и оценить вероятность их наступления. Решение о приобретении в любом случае всегда остаётся за вами.
Основной интерес кредитора – возврат долга в денежном выражении. Отсюда его основная задача – проверить самого заёмщика. И с этой целью кредитор помимо залога зачастую перестраховывается дополнительными способами обеспечения обязательств (например, поручительством или привлечением созаемщика).
Важно понимать, что проблемы с залогом будут только вашими проблемами. В случае выбытия предмета залога из вашего права собственности, вы всё равно останетесь должны кредитору. Поэтому кредитор осуществляет только поверхностную проверку предмета залога, удостоверяясь в наличии зарегистрированного права собственности и отсутствии обременений.
Нотариус при подготовке сделки соберёт и проверит те необходимые для продажи документы, которые в дальнейшем могли бы привести к признанию совершённой сделки недействительной. Необходимо понимать, что нотариус не проверяет предшествующие сделки на предмет законности. Если в предшествующий период при совершении сделок были допущены какие-то нарушения, в результате чего сделка будет оспорена, нотариус за это ответственности не несёт.
То есть проверкой объекта покупки должен озаботиться сам покупатель.
Без гарантий?
Почему проверка объекта в пределах срока исковой давности не гарантирует отсутствие возможности оспаривания?
Сроки исковой давности исчисляются с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, а это не всегда совпадает с датой подписания сделки. Кроме того, срок исковой давности может быть восстановлен при установлении судом уважительности причин его пропуска. Но на сегодняшний день законодатель ограничивает срок исковой давности для оспаривания сделки для лица, не являющегося стороной сделки, в пределах десяти лет со дня начала исполнения сделки.
Почему проверку объекта не заменят дополнительные гарантии и заверения сторон сделки?
Зачастую в договорах об отчуждении стороны предусматривают гарантии и заверения продавца о чистоте юридических документов, обстоятельств и другое. Однако такие заверения не влияют на возможность оспаривания сделки и применения последствия её недействительности. Но для предъявления встречных требований о признании покупателя добросовестным включение в договор заверений продавца не исключает и не заменяет обязанности покупателя как добросовестного приобретателя проверить подлинность этих заверений.
Надеемся, мы убедили вас в необходимости присутствия юридического советника при покупке недвижимости с ипотекой. СберПраво – сервис, где вы можете найти такого советника и доверить ему вашу свободу.
