Отчего-то большинство людей полагают, что ипотечная, то есть находящаяся в залоге у банка квартира не может быть продана до полного погашения кредита. Но это – не так:
ст.37 Федерального закона «Об ипотеке» гласит: с согласия залогодателя (банка) отчуждение собственности – возможно. Согласитесь, что за 10-20 лет (а именно на такие сроки в среднем оформляется ипотека), произойти может все что угодно, и не оставить в правовом поле возможностей для разрешения подобных моментов, было бы просто ошибочным.
Собственно, с причин продажи и начнем.
Зачем продавать ипотечную квартиру
Что такое ипотека?
Это приобретение жилплощади полностью или частично за счет заемных средств. Банк выделяет средства под залог приобретаемой недвижимости. Заемщик получает право использовать квадратные метры по их прямому назначению: проживать сам, регистрировать в квартире других людей, сдавать жилье в аренду, а вот право продажи ограничено, так как до окончательного расчета с банком по кредиту, права на жилье находятся у банка.
И для того, чтобы продать такую квартиру, нужно получить согласие банка. И причина должна быть действительно веской.
В качестве примера:
• потеря способности обслуживать кредит. Ежемесячные платежи, вне зависимости от того, что происходит с заемщиком, должны быть оплачены в срок и в оговоренных объемах.
В противном случае грозят пени, а то и вовсе – отчуждение залогового имущества. И если материальное благополучие дало трещину: потеря работы, проблема со здоровьем, не позволяющая продолжать трудиться – нужно немедленно, не доводя до крайности, обращаться в банк. Там могут предложить отсрочку, или рефинансироваться под более мягкие условия, если проблемы временные, или если все очень плохо – пойти навстречу и согласиться на продажу;
• стремление улучшить жилищные условия: расшириться, взять квартиру в более престижном районе и т.д. Куда как более приятная причина, имеющая несколько решений: взять вторую ипотеку (если позволяют доходы), перевести залог на вновь приобретаемое и более ликвидное жилье, продать имеющуюся в ипотеке квартиру и оформить новый кредит;
• семейные обстоятельства: развод, женитьба, рождение детей, необходимость перебраться в другой город, конфликт с соседями – тут палитра вариантов очень широка.
Варианты продажи
Есть 4 варианта реализации квартиры, находящейся под залогом:
• Досрочное погашение. Не самый горячо любимый банками (потому как приходится терять часть процентов), но достаточно комфортный для всех сторон вариант. Разве что прежнему владельцу жилища придется изрядно попотеть, чтобы собрать необходимую сумму. Или как более рисковый (для покупателя) вариант – с получением предоплаты в размере остающегося долга и уже затем снятие обременения, подписание договора и регистрация нового права собственности. Рисковый, потому как прежний владелец квартиры может заболеть, умереть, или пропасть со связи после получения задатка, так и не завершив сделку. Собственно, решение о согласии банка потребуется только во втором варианте.
Залогодержатель, одобрив сделку, определит общую сумму оставшегося долга, что позволит составить сторонам предварительный, заверенный у нотариуса договор купли-продажи. Только после этого получается и вносится в банк сумма залога, достаточная для погашения остатка кредита и заключается окончательная форма договора. Новый обладатель квартиры оформляет права собственности, а прежний – получает оставшуюся оплату.
• Погашение кредита по ходу сделки. Усложненный, но более безопасный для приобретателя вариант предыдущего способа. Опять-таки получается согласие банка на сделку и в нем же покупателем открываются два депозитария. Один – для перечисления озвученного банком остатка по кредиту, второй – под сумму, что достанется продавцу.
Подписывается договор, сделка - регистрируется. Первым траншем закрывается ипотека, после чего продавец передает покупателю погашенную закладную и выписку о снятии обременения. После этого продавец может забрать оставшуюся сумму из депозитария, а приобретающий жилье, становится его собственником. Чистота сделки контролируется финансовым институтом. И это — плюс.
• Продажа квартиры вместе с долгом. Вариант обрести жилье для покупателей, не располагающих достаточным количеством средств. По сути, это – перезайм, где обязательства прежнего заемщика передаются новому (на тех же условиях, или новых – остается на усмотрение банка).
Как это происходит: самый сложный момент – найти того, кто готов взять на себя ипотеку и что также важно, уже имеющего на руках сумму денег, равную остатку долга. Если такой – нашелся, займодавцу - то есть банку, сообщается о готовности досрочно закрыть заем.
При получении согласия заключается нотариально заверенный договор получения задатка. Сумма идет на покрытие ипотечного займа продавца. На жилье, освобожденное от обременения, вновь берется ипотека (банк выбирает приобретатель квартиры), но уже на имя покупателя. Банк рассчитывается с продавцом, жилье обретает нового владельца, а банк – нового плательщика;
• Продажа банком. Самый некомфортный для владельца квартиры способ. Впрочем, он выбирается тогда, когда по ипотеке уже набежала серьезная просрочка и заемщик неспособен сам рассчитаться по долгам.
Такие квартиры продаются на специальных площадках с письменного согласия как банка, так и заемщика. Если поиск покупателя затягивается, стоимость лота будет понижаться и возражения прежнего владельца тут во внимание – не принимаются. Может получиться и так, что первый заемщик вообще ничего не получит, если цена упадет слишком сильно.
Единственный плюс для него в том, что после того. Как поставлена подпись о согласии, сопровождение сделки – больше не его забота.
Какие документы потребуются?
Список не так уж и велик.
• Паспорта и свидетельства о рождении на несовершеннолетних до 14 лет;
• Если дети являются совладельцами, придется получить разрешение на сделку из опеки;
• Жилье приобреталось в браке? Потребуется – согласие супруга, даже если он(а) к тому моменту уже и в разводе;
• ЕГРН-выписка;
• Техпаспорт объекта;
• Выписка об отсутствии прописанных в продаваемом жилье;
• Подтверждение об отсутствии долгов по ЖКХ;
• Оценка квартиры.
Придется ли платить налог с продажи?
Да, если срок владения жильем составляет менее 5 лет. Размер – 13% от разницы между стоимостью покупки и ценой продажи.
Обращайтесь за профессиональными риелторскими услугами в агентство недвижимости Валерия Летенкова. Наша компания занимается продажей, покупкой, срочным выкупом, сопровождением сделок и прочими услугам в сфере недвижимости на рынке Москвы.
Агентство инвестиций в недвижимость Москвы
Консультации +7 (499) 130-3117
Сайт: https://валерий.орг
Задавайте вопросы → https://vk.com/write-76969495
Отзывы → https://vk.com/topic-76969495_33765400
Адрес: Ботаническая улица, 14, Москва
С уважением Валерий Летенков
