Сильнейший геополитический и экономический кризис, в котором оказалась наша страна, заставляет и бизнесменов, и физических лиц искать стратегии выживания. Падение фондового рынка можно назвать драматичным – многие инвесторы понесли большие убытки. Что предпринять в такой ситуации инвесторам? Об этом в статье, написанной специально для CUD.NEWS, рассуждает Владимир Щекин, совладелец группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District).
Покупать акции российских компаний пока рискованно. Кроме того, запрет на зачисление долларов и евро на счета как в отечественных, так и в иностранных банках, и неизбежный в ситуации, близкой к панике, дефицит валюты делает этот способ сбережения капитала затруднительным. Кризис рискует отразиться и на рынке биткоина. Поступает информация о том, что криптовалютные биржи планируют заморозить счета пользователей из России.
В сложившихся обстоятельствах недвижимость представляется наиболее надежным и понятным активом, который поможет, по крайней мере, сберечь средства от девальвации. На волне событий спрос на квадратные метры ожидаемо вырос. Во время кризиса всегда наблюдается ажиотаж на рынке жилья – люди спешат совершить сделки и обезопасить капитал.
Сегодня некоторые застройщики уже приостановили продажи и поднимают цены, однако можно еще найти предложения по докризисным ценам. Важно иметь в виду, что после длительного роста цен коррекция неизбежна, однако, на рынке жилья она, как правило, не превышает 20%. Кроме того, возможный короткий спад не отменяет общего долгосрочного тренда к росту цен на недвижимость. Рассмотрим возможные направления для инвестиций на первичном рынке недвижимости Москвы и области.
Квартиры в новостройках массового сегмента и бизнес-класса
Произошедшее в конце февраля 2022 года повышение ключевой ставки ЦБ до 20% и, как следствие, ипотечных ставок до 15-23%, было, безусловно, критичным для новостроек массового сегмента и части объектов бизнес-класса, например, расположенных в Новой Москве. Большая часть покупателей квартир в этих проектах прибегает к кредитным средствам. Однако переформатирование льготной ипотеки (увеличение лимита до 12 млн рублей в московском регионе и повышение ставки до 12%), сохранение условий семейной ипотеки и снижение ключевой ставки в начале апреля до 17% (с вероятным продолжением такого тренда) дают надежду на то, что объем продаж в новостройках будет стабильным и в перспективе продемонстрирует тенденцию к росту.
За прошедший год средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новой Москвы увеличилась на 22,1%, а суммарно за последние два года – на 61,5%.
Конечно, 2020 и 2021 годы были крайне благоприятными для инвестиций в связи с мерами государственного стимулирования ипотеки. Сегодня говорить о таких гигантских цифрах дохода не приходится. Тем не менее, даже при более дорогой ипотеке (до 12-13%), квартиры в удачных проектах будут продаваться и, соответственно, вкладывать в них стоит.
Отмечу, что в Новой Москве традиционно высокий спрос на жилье в связи с более доступным, чем в старых границах столицы, минимальным бюджетом покупки. Есть основания предполагать, что по этой причине сюда устремится часть покупателей, которые первоначально рассматривали приобретение более дорогой недвижимости, но из-за изменения ипотечной политики и роста цен больше не могут себе ее позволить.
Нестандартный проект формата «город в городе» в Новой Москве
Жесткие санкции в отношении отечественных авиаперевозчиков, а также закрытие границ ряда стран для наших граждан приведут к тому, что большая часть соотечественников сосредоточится на жизни внутри России. Тенденция к изоляции, которая наблюдалась во время эпидемии коронавируса и смягчилась в последнее время, вновь усилится. Люди будут искать новостройки, в которых все продумано для комфортного проживания – и для работы, и для разных видов отдыха, и для комплексного развития детей. Поэтому объекты формата «город в городе» целесообразно прежде всего рассматривать для инвестиций – спрос на них будет расти.
Тот принцип, когда город делился на центр и периферии, остался в прошлом. Само понятие спального района с его унылой, однообразной средой сегодня устарело. Современный жилой район – это разнонаправленный кластер, в котором действуют качественные, иногда уникальные, школы, спортивные клубы, объекты культуры. Такой жилой комплекс может закрывать практически все потребности резидента в инфраструктуре.
Еще одна важная составляющая новостройки нового формата – концептуальный подход с самого начала работы над проектом, привлечение яркой креативной команды – архитекторов, дизайнеров, а также приглашение к соавторству интересных личностей из разных сфер культуры, спорта. Каждый из нас имеет какое-то идеальное представление о том доме, в котором он хотел бы жить и воспитывать детей. Из этих идей, причем высказанных множеством работающих над проектом людей, и рождается оригинальная концепция. Так, комплекс, расположенный довольно далеко от исторического центра, например, в Новой Москве, но со своей миссией, уникальным наполнением может быть даже более привлекательным, чем многие ЖК в старых, развитых районах столицы.
Во время глобального кризиса 2020-2021 года, связанного с эпидемией коронавируса, строительная отрасль являлась драйвером экономики. Государственная поддержка за счет программ льготной ипотеки привела к беспрецедентному росту темпов и объемов строительства. Конечно, сегодняшняя ситуация несопоставима с той, которая была два года назад. Однако есть основания предполагать, что даже более скромные правительственные меры по стимулированию рынка помогут минимизировать обусловленные кризисом потери. Недвижимость по-прежнему можно считать самым предпочтительным для инвестирования активом. Особенно высокий потенциал роста у нестандартных проектов с продуманной концепцией развития и мощной инфраструктурой.
Автор: Владимир Щекин
© «Центр Градостроительного Развития» (CUD.NEWS)
