На рынке всегда есть двое и у каждого своя цель — один хочет продать подороже, а другой хочет купить подешевле, а когда они вместе сходятся, то начинают подстраиваться друг под друга и искать некий компромисс, в результате которого каждый, хоть и пришлось уступать, но получал максимум.
Последние годы так же было на рынке недвижимости, но в последнее время все изменилось. И вот с чем столкнулись риэлторы:
1. Новостройка.
Застройщики как с цепи сорвались, ценник меняют каждый день, причем не 2-3 тысячи поднимают, а сразу на 20-30 в день и ни на какие уступки не идут. Продажи новостроек идут вверх семимильными шагами, этому способствует несколько факторов:
- Льготная (если можно так сказать в текущих реалиях) ипотека со ставкой в районе 12%.
- Ипотека для семей с детьми (там ставка вообще 5-6%).
- Желание людей хоть как-то сохранить свои накопленные деньги путем вложения в недвижимость.
- Желание людей обладать новой квартирой (Новое, есть новое, а новая квартира будет лучше 80% выставленных на продажу вторичек)
Раньше застройщики конкурировали с вторичкой и в битве за клиента готовы были даже идти на какие-то уступки, такие как скидка на квартиру, рассрочка без банка, какие-то подарки и т. д. А сейчас все — никаких скидок, подарков и рассрочек. Хочешь покупать? Покупай по той цене, по которой продают, а если хочешь дешевле, то освободи стул, т. к. за тобой стоит толпа которая точно купит на таких условиях.
Замечали такое? А вот я замечал, последние 1,5-2 месяца только такую картину у застройщиков и наблюдаю. Дошло до того, что застройщики даже срок бронирования квартиры агентством для своего клиента (чтоб цена не поменялась или чтоб интересующую квартиру не продали) сократили с 10 дней до 3-5, а один крупный застройщик говорит «Бронируем квартиру по такой цене только до завтра».
Вот и приходится в таких условиях полностью подстраиваться под аппетит застройщика и ни о каком компромиссе не может идти речь.
2. Вторичное жилье.
Вторичка конкретно просела, при этом большая часть действительно хороших вариантов просто сняли с продажи до лучших времен, а те что остались стоят на продаже очень долго:
- Отсутствие ипотечных кредитов. Сейчас ставка 17-24%, по такой ставке если и находятся желающие ее брать, то банк не готов ее выдавать и просто отказывает клиенту в выдаче ипотечного кредита, т. к. это слишком большая долговая нагрузка на клиента, с которой он может не справиться и выйдет на просрочку, потом придется через суд реализовывать квартиру, а вырученных денег может не хватить на погашение кредита и начисленных процентов, пеней и штрафов.
- Обилие новостроек.
- Конкуренция со стороны аналогичных объектов.
У меня сейчас на продаже есть не плохая квартира на продаже, цена по сравнению с другими подобными вариантами более чем адекватная. Квартиру смотрят, но все понимают какая ситуация сложилась на вторичном рынке и этим пользуются «У меня наличные, давайте минус 10-20% стоимости и я ее куплю, а если не хотите, то ждите другого человека с наличкой, а я пойду и куплю другую квартиру».
В этой ситуации продавцу остается либо действительно сидеть и ждать другого покупателя (а их сейчас очень мало на вторичку), либо соглашаться продавать существенно дешевле, чего делать не хочется (раньше торговались не на 10-20% стоимости, а на 50-100 т.р., чтоб было вполне приемлемо). Предложений на вторичном рынке сейчас действительно меньше, но они в любом случае есть, поэтому покупатель сможет себе что-то выбрать.
Как сейчас искать компромисс?
Если у вас есть где жить и покупка квартиры для вас лишь прихоть, которая не является первоочередной, то покупать сейчас не стоит, даже с целью сдачи ее в аренду, т. к. за последние 3-4 недели объем предложений по аренде вырос в 1,5 раза (по крайней мере в Екатеринбурге, думаю, что по стране в целом также) — много не заработаете, если конечно сможете сдать при такой конкуренции.
Если продажа квартиры также не входит в разряд необходимости, то продавать ее сейчас не стоит до тех пор, пока ипотечные ставки не придут в норму, а если квартира «чистая» и продажа без заморочек, то ипотечнику ее можно продать дороже.
Если не устраивают предложенные варианты, то придется подстраиваться под желания продавца или покупателя (в зависимости от того, чьим оппонентом вы являетесь).