Текст длинный, но и новостей, на самом деле, немало. Но такое уж время.
Многие чувствуют, что с рынком нашей недвижимости происходит что-то серьезное. Число обращений к популярным рекламным площадкам, на которых продается недвижимость, увеличивалось в полтора-два раза, в то время как риэлторы фиксируют почти полное исчезновение интереса ко многим объектам.
Разберемся, что происходит.
Что будет после 24 февраля, я уже писал. Пока никто из тех, кто воспользовался изложенными там рекомендациями, не пожалел. Сегодня подробности, что происходит здесь и сейчас, и какие выводы можно извлечь ситуации. Что тревожит, и что обнадеживает.
Многое действительно меняется. В каком-то смысле мы оказались в немного другой стране, но последствия происходящих перемен еще мало заметны. Конечно, ели вы обращались в автосервис или компьютерный магазин, кое-какие мысли это рождает, но в сфере недвижимости обычный человек видит только базы предложений. И ничего значимого еще не замечает. Думаю, в новую реальность мы погрузимся примерно к осени или к концу года.
Основная проблема в том, что какой она будет, точно нам сейчас не скажет никто. Хотя бы потому, что рынок недвижимости зависит от политических и экономических решений также как и любой другой. Но это не значит, что нам остается только гадать на картах таро или кофейной гуще. Находясь внутри рынка и зная его механику, можно сделать многие полезные для жизни и денег умозаключения.
Начнем с того, что прошедший месяц выделился рекордным количеством отмененных сделок. Кому-то не выдали уже одобренную ипотеку, кто-то наоборот отказался брать ипотечный кредит в силу изменившихся обстоятельств. А кто-то просто передумал продавать свой объект. Или что-то покупать. Плюс, валютным резидентам стран, которые попали в список недружественных, продать или купить что-либо стало проблемой. В результате многие объекты, которые были «под авансом» снова оказались на рынке. Но не все.
Притормозил рынок коммерческой аренды. Местами сильно. Думаю, причины объяснять не надо. Неопределенность будущего не стимулирует бизнес открывать новые точки. Некоторые риэлторы даже пришли к выводу, что реклама о сдающихся в аренду коммерческих площадях – а это только небольшая часть затрат в риэлторском бизнесе - перестала отбиваться комиссиями. Этих комиссий просто нет.
При этом массовый рынок, как всегда, упускает из виду нечто важное. Например, тот факт, что именно сейчас проще всего осваивать новые локации. Хотя бы потому, что конкуренты тоже притормозили.
Еще один интересный момент, который стоит иметь в виду. Многие крупные арендаторы пока ждут. Например, Мак-Дональдс - арендатор очень «вкусных» площадей - пока не разорвал договоры аренды. Из этого можно сделать два полезных вывода. Во-первых, из собственного опыта могу сказать, что у больших транснациональных компаний есть очень информированные консультанты. Если такая компания находится в ждущем режиме, значит, есть соответствующие основания. Попробуйте опереться на них тоже.
Во-вторых, каждая такая компания живет в своих обстоятельствах. И, если все затянется, и содержать бизнес в ждущем режиме станет невыгодно, на рынке появятся такие объекты, арендовать которые в обычное время нереально. И тот, кто не поддался общему пессимизму, возможно, сможет этим воспользоваться.
При этом в режиме ожидания находятся многие. Копится отложенный спрос, и, когда в конце тоннеля появится свет, воспользоваться этим моим советом уже не получится. Будете поздно.
Меняется структура запросов в жилом секторе. Например, факт наличия в квартире ремонта увеличивает ее ликвидность больше, чем раньше. И относительную цену. Подорожание стройматериалов и порой даже их недоступность играет в этом процессе первостепенную роль.
Соответственно, ликвидность объектов, нуждающихся в ремонте, наоборот падает. Особенно на загородном рынке, где традиционно много недостроенных домов или домов под отделку. Этот фактор начинает оказывать негативное влияние и на земельные участки под строительство.
Возросло влияние фактора безопасности. Дома в охраняемых поселках или находящиеся под охраной вневедомственной охраны и ЧОПов стали выглядеть в глазах покупателей еще предпочтительнее. Впрочем, я бы порекомендовал обращать больше внимания не столько на охрану, сколько на локацию объекта. О том, как она влияет на безопасность объекта, я подробно рассказывал тут. Настоятельно рекомендую прочитать, поскольку учитывают этот момент далеко не все.
Фиксировался спрос на относительно дорогую жилую недвижимость (от 30 млн. и выше). Это можно объяснить тем, что многие обеспеченные люди возвращаются из-за рубежа или отказываются от зарубежных покупок в пользу отечественного рынка. Вторым фактором стали опасения за сохранность денежных средств, находящихся на счетах в банках. Происходит много сделок с домами на Рублевке.
Однако, сектор массовой недвижимости привстал. Сказывается приостановка ипотеки и общая неуверенность.
Теперь о том, что эти все симптомы означают на самом деле.
На самом деле пока они отражают не столько фундаментальные изменения, а возникшие у некоторой части общества страхи. Страхи, что вернуться 90-е, что жить будет тяжелее и сложнее, возникнет настоящий железный занавес, короче, опасения, что будущее не несет в себе ничего хорошего. Фундаментальные факторы выступят немного позже.
Возникшие опасения не беспочвенны. Они отражают долгосрочные тенденции. Но эти тенденции появились не сегодня и даже не вчера. На рынке недвижимости они начали отражаться примерно с 2008-го года и с того момента ничего, поворачивающего тренд вспять, не произошло.
Скажу больше. Не так давно я описывал некоторые перспективы рынка недвижимости и прав собственности, которые многим еще несколько месяцев назад казались невозможными. Они и сейчас кажутся таковыми, но их вероятность увеличилась. Будущее ждет нас впереди, как говаривал один из персонажей Вудхауса, но ждать ему теперь осталось уже не так долго. Мы скоро там будем.
Темп ускорился. Однако, полезно понимать, что любой такой процесс не линеен. Например, цены на квадратные метры Москвы в долларах не отрабатывают инфляцию и в долгосрочной перспективе падают, но на некоторых локальных отрезках времени они заметно растут. То есть, несмотря на общую негативную тенденцию, страхи проходят, покупатели выходят на рынок и робко выползают из своих нор даже самые осторожные продавцы.
Какие выводы имеет смысл из этого сделать? Сейчас многие жалеют, что можно было осуществить всего лишь несколько месяцев назад, но они отложили это на будущее. Теперь поезд уже ушел. Будущее стало другим.
С этим нужно завязывать. Потому что будет другой поезд, может быть, менее комфортный, но такова жизнь. Поезд будет другой. И сейчас уже важно не то, что вы когда-то опоздали, важно не пропустить поезд снова.
Почему важно? Потому что впереди долгосрочные последствия. Их размер зависит от того, как глубоко сейчас пришибет экономику. А рынок недвижимости хорош тем, что инерционен и реагирует на происходящие изменения с некоторым лагом.
Отдельно об ипотеке.
О том, как процент по ипотеке влияет на цены, я довольно подробно писал тут. Если коротко, понижение процента по ипотеке на 2% в определенной ситуации может увеличить число желающих ей воспользоваться в 2 раза. Это не значит, что в 2 раза вырастут цены, они вырастут существенно меньше, но точно вырастут.
Повышение процента влияет не совсем так, но цифра 25% годовых сейчас - заградительный уровень. Однако, финансовый рынок понемногу нормализуется, процент по ипотеке вероятно будет понижаться. С другой стороны, инфляция ожидается довольно серьезная, и ставка, например, 15% уже не будет смотреться на ее фоне сильно завышенной. Во всяком случае, для тех счастливых людей, чья зарплата индексируется.
То есть финансы придут к новой нормальности. А пока рынок придет к равновесию, мы будем иметь дело со стагнацией. Цены реальных сделок будут заметно ниже заявленных в рекламных объявлениях, но об этом, как обычно, будут знать только риэлторы и сами участники этих сделок. И вы, поскольку читаете это текст.
Однако, стагнация ожидалась и в том случае, если бы 24 февраля ничего такого не началось. Просто сейчас все будет драматичнее.
И еще один плохо понимаемый момент. Снижение доступности ипотеки влияет только на цены тех объектов, в которых была заметная кредитная составляющая. Квартиры в крупных городах и т.п. Если вы инвестор и не хотите, чтобы ваши вложения зависели от этой доступности, выбирайте те объекты, на которые в прошлом было сложно получить кредит. Тогда даже полное отсутствие ипотеки на их цену и ликвидность не повлияет.
Впрочем, подробнее о «новой ипотеке» я еще напишу. Тут есть еще важные нюансы.
А сейчас еще немного о перспективах.
Я не Нострадамус, но по роду деятельности имею много разных контактов. И все похоже на то, что мы только в начале процесса. Серьезного процесса перестройки всего вокруг. Кризисы и удары по экономике будут еще, и они будут серьезнее, чем то, что мы видим сейчас.
Таков общемировой процесс. Редеет средний класс, горячие точки возникают в тех местах, которые считались относительно спокойными. Больше других, как всегда в таких случаях, страдают старики, чьи накопления обесцениваются, а жизненный станет плохо применим в новых условиях. И… те, кто верит СМИ и всяким «официальным лицам».
Это не повод для увлечения конспирологией или панических настроений. Но думать, что мы живем на острове, который ничего из этого не затронет, тоже не следует. Более того, мы живем в одном из мест, за счет которых подобные кризисы часто разрешались.
Поэтому адаптируйте свои планы к такому течению событий. Не откладывайте важные шаги. Если говорить о рынке недвижимости, реализация таких шагов занимает не один день, а время сжимается, и более подходящего момента, чем сейчас, например, что-то продать, может и не быть.
А, если сомневаетесь, используйте проверенные методы принятия решений, например, метод взвешенных коэффициентов. Помогает. Проверено на людях. Ну, и подписывайтесь на мой канал, и меньше смотрите телевизор.
Удачи!
