Нередко владельцы нежилых объектов недвижимости получают кредит под залог объекта недвижимости: нежилое здание или нежилое помещение.
Какие обязанности прописаны всегда в договорах с банком?
- В договорах Банки всегда прописывают обязанность не проводить реконструкцию/перепланировку без согласия Банка.
- Даже предусматривается обязанность залогодателя (в случае несоблюдения условия) привести в первоначальный вид. Но залогодатель часто нарушает данные условия договора, и проводит изменения предмета залога.
Сложившаяся позиция суда говорит о том, что реконструкция или изменение технических характеристик объекта не означает гибель, как предмета ипотеки. Но все равно есть сложности в доказывании идентичности объекта.Поэтому в такой ситуации бывает не просто и для залогодателя и для Банка.
Что такое реконструкция, а что такое перепланировка?
В градостроительном кодексе РФ содержится четкое определение реконструкции. Так, реконструкция — это изменение параметров объекта недвижимости: изменение высоты, количества этажей, площади, в том числе надстрой, пристрой и расширение объекта. Также сюда можно отнести замену/восстановление несущих конструкций нежилого здания.
Перепланировка нежилого помещения - это изменение расположения помещений (конфигурации), их ликвидация или расширение площади одного помещения за счет другого.
По смыслу можно сделать вывод, что и то и другое - это изменение именно технических характеристик, но никак не гибель объекта недвижимости.
В каком то понимании реконструкция является неотделимым улучшением объекта недвижимости. Объект не перестает существовать после реконструкции/перепланировки, и не становится новым объектом. В связи с реконструкцией меняются только технические характеристики.
То есть здесь подразумевается улучшение залогодателем предмета договора залога. Казалось бы, для Банка такой поворот событий выгодным. Тогда почему Банки не закрывают глаза на реконструкцию?
Риски несогласованных изменений в здании для Банка:
1) залог распространяется только на объект указанный в предмете договора, и не включает в себя ту площадь, этажность и другие изменения, которые произошли в результате реконструкции/перепланировки.
2) объект недвижимости будет не соответствовать тому, что заложено в договоре, соответственно при любых спорах, которые могут возникнуть между залогодателем и Банком придется доказывать, что объект является тем же самым.
3) в случае не возврата кредита, полученного под залог коммерческой недвижимости Банк вправе обратить взыскание на заложенное имущество. В случае несоответствия документов возникнут сложности в реализации объекта недвижимости.
К тому же Банки опасаются, что залогодатель в один момент заявит, что денежных обязательств перед Банком не имеет, поскольку после реконструкции - предмет залога, указанный в договоре, перестал юридически существовать, и возник новый объект, который никакого отношения не имеет к договору.
Так как многие формулируют свою правовую позицию перед судом или Банком так: «объект недвижимости имеет иные характеристики, нежели чем в договоре, соответственно договор ничтожен и обязательства перед Банком прекращены».
Но как видим это не так.
Еще более распространенный случай отказов Банка, когда в результате реконструкции/перепланировки площадь заложенного здания/помещения уменьшается. Уменьшается и его стоимость. То есть фактически ценность объекта недвижимости, как предмета залога, становится ниже, чем указано в договоре.
Несмотря на улучшения технических характеристик предмета залога, у Банка появляется большой риск утратить выгоду, в случае обращения взыскания на недвижимое имущество.
Даже если договор залога, как таковой сохраняется в отношении реконструированных нежилых зданий/помещений, Банки предъявят требование: привести в соответствие документы (читайте узаконить изменения), или привести объект недвижимости в первоначальное состояние.
Не смотря на то, что законодательство не требует вносить изменения в предмет договора, а также не требует обязательной регистрации произошедших изменений, для того чтобы договор имел свою силу. Но позиция Банка и судов все же в этом вопросе категорична. И не в пользу владельца.
Почему без согласия Банка не провести государственную регистрацию изменений в Росреестре?
Учет изменений в ЕГРН и регистрацию в отношении заложенных объектов недвижимости, без предоставления согласия банка на такие действия, залогодатель просто не сможет провести, поскольку на здание/помещение наложено обременение в виде залога.
Так что до того, как реконструировать заложенный объект недвижимости следует задаться вопросом: а согласует ли Банк.
А если уже произвели реконструкцию не дожидайтесь, пока Банк-залогодержатель предъявит требование, или того хуже - обратит взыскание на заложенное имущество.
Узнайте как без суда и разрешения на строительство оформить право собственности на проведенную реконструкцию здесь.
Остались вопросы? Звоните по номеру 8 960 048 30 41.
#юрист по недвижимости #право собственности #оформить реконструкцию #внести изменения в ЕГРН #коммерческая недвижимость #кредит под залог недвижимости #отказ в залоге под недвижимость #регистрация недвижимости
