Хорошая новость для застройщиков - устранено недоразумение распространяемое Минфином и ФНС.
- С благими намерениями по защите средств дольщиков наше правительство и законодатели ввели с 1 июля 2019г использование эскроу-счетов на которых аккумулируются средства дольщиков. Деньги с эскроу-счетов застройщик вправе получить только после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
- Но у нас как всегда «одно лечат, другое калечат». Мало того, что теперь застройщикам в банках приходится брать кредиты под проценты на строительство, средства на которые банк берет с тех же средств дольщиков на эскроу-счетах, по которым банк не платит % дольщику за длительное нахождение денег там, так еще от фискальных органов «прилетала» застройщикам новость, запрещающая им применять упрощенную систему налогообложения.
- В чем же скрывалась такая «засада» для застройщиков? Налоговый кодекс (статья 251) исключал из налогооблагаемых доходов только «средства дольщиков и (или) инвесторов, аккумулированных на счетах организации-застройщика». Такие средства считаются целевым финансированием. Застройщики включали в облагаемые доходы только разницу между средствами дольщиков и затратами на строительство, так как эти средства оседали в «карманах» застройщиков и не могли расцениваться как целевое финансирование. Такое положение дел позволяло многим застройщикам строить по 1-3 многоквартирных дома стоимостью по 500-700млн.руб. одновременно и применять упрощенку с привлекательной ставкой налогообложения
- С ведение эскроу-счетов, которые не принадлежат застройщикам, формулировка «аккумулированных на счетах организации-застройщика» сыграла с ними злую шутку, хотя природа средств дольщиков не меняется от этого, они как были целевым финансированием, так и остаются им.
- Но как говорится в «мутном омуте черти водятся» и они не заставили себя ждать в лице «карательных» органов - ФНС и Минфина. Минфин начал выдавать разъяснения в своих письмах от 11.11.2019г № 03-11-06/2/86786, от 11.12.2019г № 03-11-06/2/96907, от 13.12.2019г № 03-11-06/2/97886.
- Смысл в них сводился к тому, что счета-эскроу не принадлежат застройщикам и соответственно деньги на них нельзя расценивать как целевое финансирование, их необходимо включать в облагаемую базу, после получения, в полном объеме после ввода дома в эксплуатацию, так как дома застройщик строит не за счет средств дольщиков, а за счет собственных и кредитных средств.
- Такие ответы не оставляли шансов застройщикам применять упрощенку. Так наше правительство в лице Минфина и ФНС позаботилось о малом предпринимательстве в строительной отрасли. А могло бы сослаться на пункт 7 статьи 3 НК РФ:
«Все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика (плательщика сбора, плательщика страховых взносов, налогового агента).»
- Что мешало так сделать? Но давно уже понятно, что Минфин и ФНС работают только в одну сторону – в сторону наполнения бюджета любыми способами.
- Только лишь в июле 2020г группа депутатов проявила инициативу и внесла на рассмотрение законопроект в следствии которого был принят Федеральный закон от 09.11.2020 N 368-ФЗ который дополнил необлагаемое целевое финансирование в статье 251НК РФ следующим абзацем:
«Также в целях настоящей главы к средствам целевого финансирования приравниваются средства участников долевого строительства, размещенные на счетах эскроу в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Расходы организации-застройщика, которые должны быть в дальнейшем возмещены за счет указанных средств, учитываются раздельно как произведенные в рамках целевого финансирования. Использованием по целевому назначению этих средств в целях настоящей главы признается возмещение ими расходов застройщика в связи со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, предусмотренных договором участия в долевом строительстве;»
- Спасибо депутатам за то, что действия данного абзаца они распространили на правоотношения с 1 января 2020г. Теперь застройщики смогли вздохнуть с облегчением и настроить обратно свою учетную и налоговую системы в соответствии с прежней привычной.
Если статью читают застройщики, то я, как главбух с опытом работы в долевом строительстве, могу предложить:
• Провести консультации, разработать план счетов под долевое строительство.
• Провести анализ бухгалтерского и налогового учета.
• Откорректировать облагаемую базу прошлых периодов.
• Настроить проводки под необходимый учет объектов долевого строительства, прибыли по ним, средств дольщиков, для снижения налоговой нагрузки.
Буду рад сотрудничать.
Спасибо за внимание!
