Правительство позаботилось о застройщиках и опубликовало «особенности передачи» новой квартиры застройщиком дольщику.
Актуально только для тех, кто принимает квартиру по ДДУ после 25 марта 2022 года. К тем, у кого акт приема-передачи квартиры датируется ранее 25 марта 2022 года, право применяется без изменений.
Основное по пунктам:
пп. е) п. 1
Сообщение о завершении строительства теперь можно отправить по электронной почте или иным способом (смс, уведомление в личном кабинете). Так о готовности квартиры к передаче уведомляли и раньше, но о том, что смска надлежащее уведомление – речи не шло. Сейчас направлять уведомление почтой по адресу регистрации дольщика стало необязательным. Постановление фактически отменяет норму Закона № 214.
пп. в) п. 1
При обнаружении существенных недостатков обеспечивают составление акта осмотра с участием СПЕЦИАЛИСТА.
Это - инженер, включенный в реестр НОПРИЗ и/или НОСТРОЙ, работающий в организации, которая состоит в ПРОЕКТНОМ СРО. Минимальные требования для включения в реестры – 10 лет стажа по специальности, 3 года – инженером. Очевидно, что найти такого – раз плюнуть. Один раз вводишь в поисковике запрос – и тут же, как на подбор, СПЕЦИАЛИСТЫ готовы бросить свои проекты и прийти на помощь на приемку квартиры.
Да, кстати, минимальные требования для СРО – от двух СПЕЦИАЛИСТОВ в штате по разным строительным специальностям. Думаю, не нужно объяснять, что проектировщики не оказывают услуги по приемке квартир.
Таким образом, если на приемке обнаружили, что в вашей новой квартире нет входной двери или окна, то обязательно пригласите СПЕЦИАЛИСТА. По смыслу Постановления зафиксировать самостоятельно существенные недостатки вы не способны. То, что нет двери - может увидеть только проектировщик. Недостаток-то существенный, а не абы какой!
пп. г) п. 1
Предъявлять требования о безвозмездном устранении существенных недостатков или о возврате денег за квартиру можно только при наличии акта, составленного СПЕЦИАЛИСТОМ.
пп. в) е) ж) з) к) л) п. 1
Если на приемке квартиры обнаружены несущественные недостатки (неровные стены, полы, сколы, царапины, трещины, продуваемые окна и т.д.), то составляется акт приема-передачи и/или акт осмотра к нему, как это обычно и делается на приемке.
НО! Застройщику дали право возражать относительно списка обнаруженных недостатков, который вами составлен (как будто раньше Застройщик не возражал и включал все).
С 25 марта, если застройщик не согласен со списком недостатков – тогда приглашается СПЕЦИАЛИСТ, который составляет акт осмотра повторно. Повторный осмотр со СПЕЦИАЛИСТОМ проводится не позднее рабочих 5 дней с даты возникновения разногласий.
Кем приглашается СПЕЦИАЛИСТ? Конечно дольщиком. Потому что в пп. м) п. 1 заботливо предусмотрено возмещение расходов на него, если недостатки он нашел. Расходы на СПЕЦИАЛИСТА получите только по суду. Застройщик перечислять деньги добровольно не будет.
С даты составления акта СПЕЦИАЛИСТОМ у застройщика есть 60 дней. Обращаю внимание: не 45 дней, которые всегда считались «разумным сроком», а 60 дней.
пп. е) п. 1
Заявлять об устранении недостатков – обязательно, иначе теряете право на обращение в суд за компенсацией недостатков деньгами.
При этом, если дольщик не пустил застройщика в квартиру хотя бы однажды (и если есть надлежащее извещение о намерении застройщика прийти и устранять) – он лишился права на обращение в суд.
На практике это будет так: вы приходите на приемку квартиры сами или со строительным экспертом. Не все эксперты состоят в реестрах, т.к. не все проектировщики. А для судебных экспертиз СРО не нужно и никогда не было нужно. Слишком далекие друг от друга сферы.
На приемке составляете список недостатков/вам составляют список недостатков, а в офисе заселения менеджер отказывается его включить в акт осмотра, говорит – «не включаем ничего» (или хуже: присылайте почтой).
До публикации Постановления - можно было прислать свой список почтой, с требованием устранить недостатки. Сейчас – не получится. Теперь вы вынуждены найти СПЕЦИАЛИСТА, который придет на повторную приемку через 5 дней и составит акт. Застройщика приглашать на осмотр обязательно.
Постановление содержит лаконичное: «специалист определяется по соглашению», «дата проведения осмотра согласовывается участником и застройщиком».
Причем, нет разъяснения о том, как будет реализовываться случай, когда СПЕЦИАЛИСТ пришел, а застройщик – нет, и что делать, если застройщик направляет несогласие с кандидатурой СПЕЦИАЛИСТА.
Простыми словами – если хотите денег, то ищете СПЕЦИАЛИСТА/поручаете юристу поиск.
п. 2
Вишенка на торте: п. 2 установлено, что к отношениям, связанным с передачей объекта дольщику – гражданину, приобретшему объект для личных, семейных, домашних и иных нужд – не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности применяются исключительно положения Закона № 214-ФЗ с учетом Постановления.
Формулировка «личные, семейные, домашние и иные нужды – не связанные с осуществлением предпринимательской деятельности» - из преамбулы Закона РФ «О защите прав потребителей», действие которого всегда распространялось на дольщиков и позволяло взыскать штраф и неустойку 1% за неудовлетворение требования потребителя в 10-дневный срок.
Постановление прямо отменяет действие Закона РФ «О защите прав потребителей». Собственно, зачем нам законы, когда есть Постановления. Да не какие-то там, а целого Правительства!
Про иерархию по юридической силе – можно забыть.
Лобби застройщиков считает, что принятием Постановления избавилось от назойливых дольщиков, справедливо требующих штрафа и неустойки за некачественное жилье.
Самый неоднозначный пункт Постановления. Для меня скорее будет удивлением, если наши независимые судьи будут применять законы правильно: учитывая ГК и другие федеральные законы, с опорой на судебную практику. Хотя бы в вышеописанном вопросе на Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».
Раньше юристы спорили о статусе Постановлений судебных органов, а теперь спорим о статусе Постановлений Правительства, которое за один день считает возможным переломить судебную практику, сложившуюся за годы правоприменения.
#юристцАРЕВСКАЯ
#юристподду
#защитадольщиков
+7(996)307-49-66
эл.почта: tsarevna28@yandex.ru
