Это вечный и вопрос: что выгоднее — аренда или покупка квартиры в ипотеку? Не поспоришь с тем, что при прочих равных, собственное жильё намного лучше арендованной квартиры. Однако, жизнь во времена капитализма хорошо учит считать расходы. Поэтому выбор между арендой и покупкой — это не просто выбор между «хорошим» или «похуже». Выбор еще и в том, во сколько обходится то или иное удовольствие для семейного бюджета.
Ответ на этот вопрос не одинаков во все времена
Согласитесь, что аргументы поклонника арендовать жильё смотрятся убедительней, если аренда обходится дешевле платежа по ипотеке. И наоборот. Если вдруг наступают времена, при которых ипотека становится дешевле аренды, то большинство арендаторов забывают о всех преимущества съема и оперативно становятся собственниками.
05 апреля 2022 журнал Forbes опубликовал статью под названием «Аренда квартиры стала втрое выгоднее ипотеки». В статье приведены расчёты аналитики ЦИАН по РФ, подтверждающие утверждение из заголовка.
Нам стало интересно. А как обстоят дела в Москве? Насколько данные аналитиков ЦИАН соответствуют реальному положению дел?
Сравним на примере
Для анализа мы выбрали случайный спальный район, Свиблово, между улицами Кольская и Седова. В этом районе 12 млн рублей — это средняя цена однокомнатной квартиры на вторичном рынке жилья. Средняя же цена аренды вполне приличной однокомнатной квартиры в этом районе составит 45 000 рублей, вместе с платежами за свет и воду.
В отношении вторичного жилья не действует льготная ипотека. На сайте Сбербанка указана рекламная ставка в размере 19% годовых на приобретение вторичного жилья. Получить по этой ставке кредит сможет разве что Герман Греф или его помощники. Что-то подсказывает, что как раз им однушка в Свиблово без надобности.
Так уж и быть, для чистоты эксперимента, и чтобы цифры не выглядели совсем уж страшными, посчитаем по рекламной ставке Сбера в 19%
Срок кредитования возьмем в 20 лет, а первоначальный взнос в 20%. Ежемесячный платеж по ипотеке составит 155 000 рублей. Против 45 000 рублей у арендатора. Разница получается почти в 3,5 раза.
Ежегодные расходы «счастливого ипотечника» на выплату кредита банку составят 1,86 млн рублей. Это без учета коммунальных платежей, которые вполне себе добьют цифру почти до 2 млн в год. Арендатор будет платить всего 540 000 рублей в год.
Разница в расходах получается колоссальная
И это только для ипотечников с возможностями Германа Грефа. Для остальных — цифры будут гораздо более грустными.
Мы прекрасно понимаем, что на длительном периоде эта разница меняется. И в какое-то время выгодней снимать, а в другое — брать ипотеку. Но хотим заметить, что арендаторы — это довольно-таки платежеспособная категория самостоятельных людей. И почти каждый из них в глубине души мечтает стать собственником. Если путем снижения ипотечных ставок до уровня аренды их удается перетянуть в покупателей — на рынке происходит бум продаж. Цены растут и рынок недвижимости чувствует себя прекрасно.
Однако, если разница между стоимостью иллюзорного ипотечного владения и стоимостью аренды составляет такие сумасшедшие цифры, как сейчас, то все разумные люди задумаются. Зачем им залезать в ипотеку и покупать эти квартиры?
В конце концов, разнице в размере 1,4 млн в год можно найти иное применение, чем оплачивать из них банковские проценты. Сумма вполне приличная. Например, просто откладывая 1,4 млн в год, за 6 лет по ставке 8% годовых с капитализацией процентов можно получить чистыми те же самые 12 млн рублей.
Да, между «можно откладывать» и реальной готовностью делать сбережения гигантская разница. Как в анекдоте
Встречаются двое. Один курит, другой нет. Некурящий спрашивает у курящего:
- Вы давно курите?
- «Двадцать лет» - отвечает курильщик.
Некурящий продолжает:
- «А вот вы знаете, если бы не курили, то смогли бы скопить деньги и купить самолет».
Курящий внимательно смотрит на некурящего, оглядывается вокруг и спрашивает:
- «А вы, значит, не курите?».
- «Нет!» с гордостью отвечает некурящий
- «Ну раз не курите, покажите мне, где вы паркуете свой самолет. Что-то я его не вижу».
Анекдоты анекдотами, а разница получается гигантской
Разница между стоимостью ипотеки и аренды — это дополнительный фактор ко всему негативу, что давит на рынок вторичного жилья. Об этом мы подробно писали в статье про льготную ипотеку в 2022, а также в статье о том, в какой угол загнан рынок вторичного жилья, и нужно ли продавать сейчас квартиры. Рекомендуем почитать.
Собственникам, которым нужно продать, нужно серьезно задуматься над ценообразованием в ситуации, когда покупателю проще отложить покупку и пожить в съемной квартире до лучших времен.
Тем, кто скажет — «все равно будут покупать, ведь большинство сделок на вторичке было с наличными», и «я не буду продавать дешевле, чем сейчас», мы рекомендуем прислушаться к словам представителя госдепа Джейн Псаки. По её словам, Россию хотят поставить в ситуацию между дефолтом и истощением.
О дефолте мы уже писали Дефолт и недвижимость — самое страшное уже произошло, или еще только предстоит?. Его последствия уже действуют и самого слова нам бояться особо нечего. А вот судя по действиям Министерства Финансов РФ, которое продолжает выплачивать дивиденды по Евробондам и т.п., истощение вполне себе может наступить.
Это значит, что людей с наличными скоро станет совсем немного, да и наличных у них не будет хватать на покупку квартир.
Рекомендации покупателям и арендаторам
Расчеты мы вам показали. Безусловно, многое зависит от каждого конкретного объекта. И каждого конкретного покупателя. Мы подробно писали о том, как быть с покупкой жилья в 2022. Статья была написана до событий 24.02.2022, тем не менее, все основные векторы мышления остались прежними – изменились только цифры. Рекомендуем почитать статью по ссылке: «Покупать ли квартиру в 2022 | БРАТЬ ЛИ ИПОТЕКУ СЕЙЧАС | ПОКУПАТЬ ЛИ НЕДВИЖИМОСТЬ СЕЙЧАС | Что будет с ценами на недвижимость».
Рекомендации продавцам квартир
Если есть реальная необходимость в продаже, и вы реально хотите продать — действуйте сейчас. Не бойтесь продешевить, а то уже скоро не помогут те скидки, за счёт которых сегодня можно продать.
Ситуация с удешевлением аренды произошла ровно за месяц. И судя по растущему количеству предложений, это не предел снижения цен. Да и аренда — это лишь один из негативных факторов. Каждый день новости нас радуют различными сюрпризами, каждый из которых ранее был бы экономическим шоком, долго обсуждаемым экспертами. Сейчас же просто не успеваешь всё отследить.
Желаем принять только взвешенное, обдуманное и правильное решение.
Что вы думаете по поводу выгоды аренды и ипотеки? Какие мысли? Расскажите в комментах. И как всегда – будем рады вашему лайку! Жмите и не забывайте)
