Как заработать на недвижимости в нынешних условиях? Что происходит с ценами на жильё? Куда вложить деньги, чтобы сохранить их от инфляции? Это основные темы прямого эфира, который я провёл 12 марта для своих подписчиков на моём YouTube-канале.
В этой статье – наиболее ценная информация, которой я поделился во время трансляции.
Ситуация на вторичном рынке
То, что происходит сейчас на вторичном рынке, можно охарактеризовать одним словом – паника. Люди не знают, что делать в сложившейся ситуации. Одни собственники массово снимают свои объекты с продажи, другие - поднимают цены в надежде сорвать за свои объекты как можно больше денег.
На мой взгляд, покупать резко возросшие в цене квартиры сейчас не стоит. Я в этом убеждён, поэтому в консультациях с потенциальными покупателями советую им переждать этот ажиотаж.
Почему я так считаю? Дело в том, что цены с момента начала спецоперации на Украине взлетели выше тех пиковых значений, что наблюдались в мае-июне 2021 года. Чересчур завышенные цены обязательно приведут к снижению спроса и, как следствие, произойдёт "откат".
Да, в 2021 году ситуация была не столь критической и трагической, как сейчас. Однако тогда была дешёвая ипотека, которая как могла стимулировала спрос.
Сейчас же ипотека имеет заградительные ставки. Я не знаю людей, которые пойдут брать ипотечный кредит под 20% годовых.
Готовясь к прямому эфиру, собрал предложения некоторых банков, касающихся ипотечного кредитования, по состоянию на 10 марта 2022 года:
- Альфабанк – от 14,79%;
- Банк Дом.РФ – от 16,2%;
- Райффайзен Банк – от 18,49%;
- Сбербанк – от 18,6%;
- Кубанькредит – от 20%;
- Росбанк – от 21,45%;
- Юникредитбанк – от 21,8%;
- Ак Барс Банк – от 22%;
- Банк Открытие – от 22,39%;
- МТС Банк – от 22,6%;
- ВТБ – от 22,7%;
- Абсолют Банк – от 23%;
- Россельхозбанк – от 23,8%;
- Уралсиб – от 25,99%.
Следует понимать: чтобы получить минимальную ставку в том или ином банке, нужно соответствовать целому ряду условий, поэтому смело можно накинуть к указанным ставкам ещё 2-3% годовых.
С учётом того, что в среднем по вторичному рынку 50-70% сделок проходит с использованием ипотеки, это значит, что мы потеряем 50-70% от прежних объёмов продаж. Эти люди просто не выйдут на сделки - если у них есть какие-то накопления, то они лучше положат их на банковский вклад под 20-24% годовых.
Следовательно, при таком пониженном спросе высокие цены продержаться максимум месяц, после чего постепенно пойдут вниз.
Ситуация на рынке новостроек
Преимущество рынка новостроек над вторичным рынком жилья в том, что здесь до сих пор действует льготная ипотека. Нереально низкие по нынешним временам ставки продолжат стимулировать спрос.
Ниже приведу актуальные на 10 марта условия по льготным ипотечным кредитам:
1. Льготная ипотека ("ипотека с господдержкой").
Процентные ставки:
- Банк Дом.РФ – 5,55%;
- Сбербанк и Промсвязьбанк – 5,85%;
- Ак Барс и Зенит – 5,89%;
- МТС Банк – 5,9%;
- Альфабанк, Кубанькредит и Юникредитбанк – 5,99%;
- ВТБ – 6,35%;
- Росбанк – 6,49%;
- ТрансКапиталБанк – 6,84%;
- Райффайзенбанк – 6,99%;
- Открытие и Совкомбанк – 7%.
Основные условия ипотеки с господдержкой:
- максимальный срок кредита - до 30 лет (некоторые банки – до 20-25 лет);
- первоначальный взнос – от 15% (некоторые банки – от 20%);
- максимальная сумма кредита – до 3 млн. рублей;
- покупка объекта недвижимости от юр. лица – застройщика (ДКП, ДДУ).
2. Семейная ипотека.
Процентные ставки:
- Банк Дом.РФ – 4,4%;
- Сбербанк – 4,7%;
- Зенит – 4,79%;
- Альфабанк – 4,89%;
- Промсвязьбанк – 4,95%;
- Кубанькредит – 4,99%;
- ВТБ – 5,3%;
- Юникредитбанк – 5,39%;
- Ак Барс – 5,49%;
- Росбанк – 5,5%;
- ТрансКапиталБанк – 5,75%;
- МТС Банк – 5,85%;
- Абсолют Банк – 5,99%;
- Открытие – 6%;
- Райффайзенбанк – 6,99%.
Основные условия семейной ипотеки:
- хотя бы один ребёнок, рождённый после 01.01.2018 года, или один ребёнок-инвалид до 18 лет;
- максимальный срок кредита – до 30 лет (некоторые банки – до 20-25 лет);
- первоначальный взнос – от 15% (некоторые банки – от 20%);
- максимальная сумма кредита – до 6 млн. рублей;
- покупка объекта недвижимости от юр. лица – застройщика (ДКП, ДДУ), в некоторых банках рассматривают Договор уступки права от физ. лица и ИП.
Подробнее по условиям льготной ипотеки можно проконсультироваться с нашим ипотечным специалистом. Звоните по бесплатному телефону +7 (800) 350-34-54.
С такими ставками новостройки не только будут пользоваться спросом, но и продолжат дорожать.
Во-первых, повышению цен на строящееся жильё способствует рост стоимости строительных и отделочных материалов. Я думаю, что в среднем увеличение затрат на строительство по самым скромным подсчётам увеличится на 15%.
Во-вторых, высокая ключевая ставка, установленная Центробанком (на сегодняшний день она составляет 20%). Поскольку абсолютное большинство застройщиков строят с помощью проектного финансирования (проще говоря, получив кредит в банке), то это также повлияет на себестоимость строительства.
Да, застройщики благодаря мерам поддержки от государства кредитуются на льготных условиях. Но и при этом ставка по таким кредитам не будет ниже 15%.
Таким образом, рост стоимости квартир в новостройках в течение ближайшего года составит минимум 30%.
Стоит ли сейчас вкладываться в новостройки с целью сохранить или приумножить свои накопления?
Мой ответ – однозначно нет!
Как только вы покупаете квартиру у застройщика, она переходит в статус "вторички". На неё не распространяются льготные ипотечные условия, то есть вы выходите на обезденежный рынок, где нет заёмных средств (до тех пор, пока на вторичное жильё такая дорогая ипотека).
То есть, купив стройку с целью инвестиций, вы тут же теряете примерно 20% от её стоимости. И если застройщик может сколько угодно долго продавать её, держать цены или играть ценами на различные квартиры в своём ЖК, то у вас такой возможности не будет.
Поэтому новостройку можно покупать сейчас только с целью своего дальнейшего проживания, на крайний случай - для сохранения своих денег "в бетоне". О преумножении капитала речи не идёт.
Куда вложиться, чтобы приумножить свои деньги?
1. Квартиры в дорогих ЖК.
Если вы всё-таки продолжаете рассматривать покупку квартиры в качестве приумножения средств, то единственный сегмент, который, на мой взгляд, для этого подходит - это квартиры в дорогих жилых комплексах. Количество предложений в этом сегменте всегда ограничен, а спрос на такую недвижимость остаётся стабильно высоким.
Это может показаться нелогичным, но, как известно, есть определённая категория людей, которая привыкла жить хорошо. Поэтому они сделают всё возможное для того, чтобы сохранить свой статус. Они будут покупать дорогую недвижимость по любым ценам.
В эту же категорию входят люди, которые раньше были ориентированы на зарубежную недвижимость, но теперь из-за сложной геополитической обстановки вынуждены искать варианты в России.
На примере Анапы в качестве дорогих жилых комплексов для инвестирования я бы обратил внимание на "Бельведер" и "Резиденцию Высокий Берег". Это новые дома практически на первой береговой линии и с отличными видовыми характеристиками. Такое предложение на рынке строго лимитировано, поэтому недвижимость в шаговой доступности от моря всегда будет расти в цене.
2. Земельные участки под строительство дома.
По моим расчётам, покупка ликвидного земельного участка сейчас и последующее строительство дома на продажу принесёт вам 20-30% прибыли через 10-12 месяцев. Повышенный спрос на землю и индивидуальные жилые дома, который я наблюдаю в Краснодарском крае, даёт мне основания делать такие выводы. И если у вас есть 5-6 миллионов рублей, то я рекомендую вам поступить именно таким образом.
В случае, если ваш бюджет меньше (1-2 миллиона рублей), то лучший вариант - вложить их в покупку земли (без строительства). Ликвидный участок - это тот актив, который никогда не дешевеет. Земли по естественным причинам больше не становится.
Под ликвидными я понимаю участки, соответствующие нескольким критериям:
- разрешённое использование – под ИЖС или ЛПХ;
- расположенные в пределах населённых пунктов;
- обеспеченные коммуникациями или возможностью их подведения;
- имеющие хорошие подъездные пути.
Даже если вы ничего на нём не построите, то заработаете до 20% уже через полгода. Поверьте, земля на юге дорожает ежемесячно. Сказываются ограниченное предложение и высокий спрос, исходящий от покупателей со всей страны.
Всю подробную информацию по наличию участков в продаже, их месторасположению и ценах вы можете уточнить по телефону +7 (800) 350-34-54.
Запись прямого эфира от 12.03.2022 г.:
С уважением, Андрей Ворсов ‒ ваш личный эксперт по недвижимости на юге России.
Ссылки на все мои соцсети ‒ https://taplink.cc/andreivorsov
