Верховный Суд РФ продолжает развивать практику защиты стороны договора, полагавшейся на заверения другой стороны.
Ранее писал о деле, в котором покупатель, положившись на заверения продавца, приобрел автомобиль, находящийся в залоге. После покупки автомобиль был изъят банком в судебном порядке. Более того, суд указал, что покупатель не отвечает признакам добросовестности, поскольку не проверил автомобиль на наличие залога. Подробнее читайте здесь:
В сегодняшнем деле фабула несколько отличается, но также связана с заверениями продавца в чистоте сделки.
В отношении И.И. Ивановой* была введена процедура банкротства. Ее имущество было выставлено на продажу. Продажу осуществлял финансовый управляющий. Продаже подлежал жилой дом.
В соответствии с требованиями Закона о банкротстве, финансовый управляющий опубликовал объявление о продаже на электронной торговой площадке. Согласно объявлению, жилой дом принадлежит должнику и является предметом залога банка.
П.П. Петров* подал заявку на участие в аукционе по продаже дома и перечислил задаток.
По итогам аукциона П.П. Петров был признан победителем и с ним был заключен договор купли-продажи. Указанный договор предусматривал, что продавец гарантирует, что до момента передачи покупателю имущество является собственностью продавца, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, либо покупатель уведомлен о наличии споров, арестов (запрещений) и они не являются препятствием для приобретения дома должника.
После заключения договора, П.П. Петров направил продавцу уведомление, в котором сообщил о своем отказе от договора. Кроме того, он требовал вернуть уплаченный задаток.
Получив это уведомление, финансовый управляющий разместил сообщение об одностороннем отказе покупателя от исполнения заключенного договора купли-продажи имущества должника и отказался возвращать задаток.
Не согласившись с таким подходом, П.П. Петров оспорил действия финансового управляющего в суде.
В суде П.П. Петров указывал на следующее:
1. После заключения договора купли-продажи, ему стало известно, что дом находится под арестом.
2. Арест наложен районным судом в рамках уголовного дела. На дату подписания договора арест сохранился.
3. Признание И.И. Ивановой банкротом не влияет на снятие ареста.
4. Наличие такого ареста исключает возможность перехода права собственности на имущество.
5. Финансовый управляющий не уведомлял П.П. Петрова о наличии ареста и ввел его в заблуждение относительно обстоятельств, ограничивающих распоряжение объектами недвижимости.
В свою очередь, финансовый управляющий ссылался на следующие обстоятельства:
1. Отказ от исполнения договора купли-продажи был вызван обстоятельствами, о которых истец при должной осмотрительности мог узнать до подачи заявки на участие в торгах;
2. Ответчик до подписания П.П. Петровым договора купли-продажи направлял ему выписку из реестра недвижимости, в которой содержались сведения о наличии арестов в отношении спорного дома;
3. Действия покупателя, выразившиеся в отказе от исполнения договора купли-продажи, являются недобросовестными, а на стороне продавца отсутствует неосновательное обогащение в виде внесенного истцом задатка для участия в торгах.
Рассмотрев дело, суд указал следующее.
Наличие записи об аресте на недвижимое имущество в силу является основанием для приостановления государственной регистрации перехода права собственности на данное имущество. При наличии ареста на недвижимое имущество продавец не может исполнить свое обязательство по передаче права собственности на предмет договора купли-продажи. Неисполнение продавцом обязанности передать товар является основанием для отказа покупателя от исполнения договора купли-продажи.
Учитывая невозможность передачи права собственности на недвижимое имущество, на которое наложен арест в рамках уголовного дела, покупатель вправе отказаться в одностороннем порядке от договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов. Данное право неотъемлемо присуще покупателю. Для осуществления данного права не имеет значение, соответствовали ли в действительности сведения, сообщенные продавцом о реализуемом имуществе.
При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
В случае отказа покупателя от исполнения договора купли-продажи не безмотивно, а в связи с существенным нарушением, допущенным продавцом – неисполнением обязанности передать спорное недвижимое имущество, стороной, ответственной за неисполнение договора, является продавец, поэтому покупатель вправе требовать возврата задатка.
Довод о том, что покупатель является недобросовестным, поскольку мог узнать об аресте из реестра недвижимости еще до начала торгов, не имеет значения для данного дела.
Закон предусматривает обязанность финансового управляющего как организатора торгов указывать в публикуемом сообщении о продаже имущества должника, в том числе сведения об имуществе, его составе, характеристиках. Данная обязанность обусловлена необходимостью предоставления лицам, желающим принять участие в торгах, полной и доступной информации о реализуемом имуществе.
При оценке обстоятельств, касающихся вопроса о том, должен ли был покупатель знать о наличии оснований, препятствующих передаче ему покупаемого имущества, суду необходимо учитывать не только действия покупателя по получению сведений о продаваемом имуществе, но и поведение продавца, несущего, по общему правилу, ответственность за продажу имущества, обремененного правами третьих лиц и арестами, а также обстоятельства заключения договора купли-продажи.
В том случае, когда продавец намеренно скрывал от покупателей информацию о наличии обременений в отношении продаваемого имущества, препятствующих передаче его в собственность покупателя и регистрации перехода права (не указал на наличие ареста в публикации о продаже имущества на торгах и в договоре купли-продажи), возражения продавца о наличии у покупателя возможности узнать об аресте из ЕГРН не могут быть приняты во внимание, поскольку повлекут защиту лица, действовавшего недобросовестно.
Ссылка на то, что финансовый управляющий известил П.П. Петрова о наличии ареста, направив по почте после проведения торгов в его адрес выписку из ЕГРН, не опровергает довод истца об отсутствии у него возможности получить спорное имущество в собственность.
Кроме того, П.П. Петров при рассмотрении дела указывал, что письмо финансового управляющего ему не вручено по независящим от него обстоятельствам. Сам финансовый управляющий, разместив в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве сообщение об одностороннем отказе покупателя от исполнения договора купли-продажи имущества, согласился с прекращением договора, не возвратив полученные денежные средства и не передав имущество, вновь выставил его на торги без осуществления действий по снятию ареста; в выписке из реестра, на которую сослался финансовый управляющий и представил в материалы дела, есть сведения о наличии арестов, но не указано, что они наложены судом в рамках уголовного дела.
* ФИО изменено
Ссылку на номер дела дам, если записка наберет 100 лайков или комментариев за две недели.
Подписывайтесь на мою группу ВКонтакте, посвященную судебным вопросам:
и на мою страницу:
телеграмм канал: https://t.me/rightlawyer
