Новым гостем подкаста pro.жильё стала Яна Кадомцева, директор по продажам застройщика Полис Групп. Поговорили с Яной о том, что происходило на рынке с 24 февраля, кто сейчас продолжает покупать квартиры, и что может ждать рынок дальше.
После 24 февраля многие застройщики останавливали продажи, повышали цены. Как обстоят дела в Полис Групп?
У нас не было остановок продаж. Да, действительно, происходят корректировки цен по всему рынку, так как изменяется себестоимость проектов, меняются цены на стройматериалы. С 24 февраля у нас очень активный спрос в Санкт-Петербурге на сегмент масс-маркет и комфорт. Насколько я знаю от коллег, элитное жилье сейчас находится на паузе. Клиенты появились в основном из регионов плюс те, кто снимал деньги со вкладов.
Продажи идут очень активные, спрос у нас превышает предложение, которое мы готовы были реализовать в феврале–марте 2022 года, в связи с чем мы повышаем цены. У нас динамическое ценообразование, которое зависит от количества броней на конкретный ЖК и тип квартир, а также от проектного финансирования банков. В день мы можем повышать цены от 2 000 до 15 000 рублей за квадрат. Клиент может зафиксировать стоимость с помощью платной брони. По тем клиентам, которые залоги уже внесли, мы не пересматривали цены.
Мы сейчас находимся в стадии ажиотажного спроса?
С 22–23 февраля у нас действительно наблюдался ажиотаж, который продлился где-то неделю. Мы наблюдали прирост в четыре раза, но такого не было у некоторых других застройщиков. В основном это происходило у тех, кто строит в дешевом сегменте. Но мы очень зависим от СМИ. Каждый раз, когда выходит какая-то новость, происходят колебания спроса. Застройщики находятся в зоне турбулентности. Если, к примеру, завтра отменят льготную ипотеку, конечно, мы увидим новую волну покупателей.
За это время было больше покупателей с живыми деньгами или льготной ипотекой?
Число покупателей со всей суммой на руках выросло на 15% в среднем. Но такие клиенты постепенно заканчиваются, и мы возвращаемся на прежний процент ипотечных покупателей. Их у нас обычно от 70 до 80% в зависимости от месяца. Сейчас 90% клиентов идут по льготной ипотеке, никто не готов брать кредит под 20%. Нужен большой первый взнос, чтобы уложиться в сумму кредита 3 млн. У нас, например, средний чек на квартиры 5,5 млн. Люди продают машины, добивают потребительскими кредитами, снимают деньги со вкладов. Благодаря этому пока таких покупателей много. Но в дальнейшем условия льготной ипотеки, на мой взгляд, нужно пересматривать, иначе ей смогут воспользоваться очень немногие. Плюс к нам приходит много клиентов по семейной ипотеке, это как раз молодые семьи, наши главные покупатели.
Какие могут быть варианты развития событий в дальнейшем?
Сложно сейчас давать хоть какие-то прогнозы. Я думаю, что в апреле изменятся условия льготной ипотеки, так как ключевую ставку повысили, а она осталась на прежнем уровне. Если будет спрос, застройщики продолжат повышать цены. На стоимость также будут влиять условия банков и стоимость стройматериалов. Мы надеемся, что удорожание будет небольшим, но оно скорее всего продолжится.
Многое зависит от того, поддержит государство застройщиков или нет. Но мы уверены, что это случится, потому что власти поддерживали стройку на всех кризисных этапах в России.
Если спрос все же упадет, есть ли вероятность, что откатятся и цены?
Пандемия и льготная ипотека очень помогли застройщикам за предыдущие два года. Удалось накопить запас, который поможет стоять без продаж 6–9 месяцев и продолжать строить. Цены даже в этом случае вряд ли начнут падать. Максимум — перестанут расти на какое-то время.
Сейчас некоторые застройщики перестают работать с партнерскими каналами. Как вы думаете, насколько важно в такое время девелоперам продолжать работать с риелторами?
Мы — застройщик открытый к агентствам недвижимости. Мы постоянно с ними работаем. Понимаем, что на рынке Санкт-Петербурга агентства занимают большую долю продаж квартир. Плюс каждый агент дает рекламу застройщика, когда предлагает его объекты своим клиентам. Риелторы приводят большой пул клиентов, поэтому застройщикам сейчас особенно важно работать с ними для сохранения цен и объемов продаж.
Что бы вы сказали риелторам и покупателям квартир в это турбулентное время?
Риелторам и бы посоветовала индивидуально подходить к каждому клиенту, входить в его положение. Не стараться продать то, что ему не нужно. Если он хочет купить квартиру, ее можно найти. Если же клиент переживает и боится, то возможно не стоит настаивать на покупке, но сохранить хорошие отношения. Тогда клиент к вам вернется позже и все равно приобретет жилье.
Людям, которым нужна квартира, я хочу сказать — покупайте. Чем дольше вы ждете, тем выше цены. Меняются условия покупки и наличие квартир. Застройка уходит во все более дальнюю Ленобласть. Пока есть возможность приобрести жилье в интересном месте по приемлемой цене. Если вы боитесь высокой ставки по ипотеке, со временем вы сможете рефинансироваться. Так поступили те заемщики, которые в свое время брали ипотеку под 12–13%. Сейчас они сделали рефинансирование под госпрограмму и платят меньше. Зато они зафиксировали стоимость квартиры, и она уже не повысится.
