Чердак - пространство между перекрытием верхнего этажа, покрытием здания (крышей) и наружными стенами, расположенными выше перекрытия верхнего этажа (СП 54.13330.2016 "Здания жилые многоквартирные"). Пространство чердака в смысле понятия объекта недвижимости помещением не является и, соответственно, не обладает площадью, включаемой в общую, полезную и расчетную площадь МКД. Пространство чердака определяется лишь конструкцией кровли и не имеет стен и потолка, поскольку это воздух, измеряемый в кубических метрах. Разница в том, что чердак - пространство, расположенное выше перекрытия верхнего (последнего) этажа, а помещения с точки зрения кадастрового учета могут быть расположены исключительно в пределах этажей МКД. Поэтому, если в технической документации на МКД или в выписке из ЕГРН указана площадь чердака в квадратных метрах, а не его объем в кубических метрах, это означает, что чердак из пространства превратился в помещение.
В 2012 году органы ПИБ (БТИ) передали информацию об объектах недвижимости в Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (Кадастровая палата) в электронном виде. В некоторых регионах РФ это произошло с первого января, в некоторых с первого апреля, в некоторых с первого сентября. С момента передачи данной информации закончилась незаконная деятельность ПИБ (БТИ) по инвентаризации чужого недвижимого имущества без разрешения на это собственников данной недвижимости. Однако с 2009 по 2012 год проводилась последняя незаконная масштабная инвентаризация жилищного фонда, при которой основной задачей было превращение чердачных пространств в чердачные помещения. В соответствии с Приказом ГУ ГУИОН от 06.05.2005 № 30 "Инструкция о порядке изготовления справки о размерах площадей помещений в МКД и паспорта на МКД филиалом ГУ ГУИОН - проектно-инвентаризационным бюро района" и п.5.6.7 -"Помимо поэтажных планов МКД, изготовленных в соответствии с требованиями, определенными Инструкцией № 37 (Министерство РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. Приказ от 4 августа 1998г. № 37 "Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ"), изготавливаются поэтажные планы необорудованных подвалов, чердаков и технических этажей. Необорудованные части подвалов, технических этажей, чердаки, по возможности, также формируются в помещения. Инвентарный номер объекта состоит из сокращенного обозначения "б/н" - без назначения - и порядкового номера помещения в строении, например, "б/н2". При отсутствии возможности формирования необорудованных частей МКД в отдельные помещения указанные части нумеруются сквозной нумерацией по строению с буквенным сокращением "н.ч." - необорудованная часть. При подсчете площади необорудованного подвала, чердака, площади технического этажа учитывается площадь при высоте помещения 1,80 м и более. Части помещений меньшей высоты включаются в границы помещений, но не нумеруются и в площади помещения не учитываются".
В соответствии с п. 5.10, ст. 8 ФЗ от 13 июля 2015г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости вносятся - "назначение помещения (жилое, нежилое), если объектом недвижимости является помещение". То есть для регистрационных действий существуют только два вида назначения помещения - жилое или нежилое. Помещения без назначения ("б/н") не подлежат государственной регистрации, им не должен присваиваться кадастровый номер и они не могут участвовать в законном обороте недвижимости. Таким образом, вместо того, чтобы отказать в постановке на кадастровый учет помещений без назначения Кадастровая палата присваивает им кадастровый номер и вводит их в законный оборот. При этом у регистратора нет законных полномочий на изменение назначения помещения, определенного заявителем в представленных документах. Однако самое интересное впереди, т.к. помещения б/н на чердаке фактически отсутствуют и инвентаризатор не формировал новые объекты недвижимости, а лишь констатировал факт наличия технической возможности образования вторичного объекта недвижимости. Формирование объектов недвижимого имущества, с точки зрения государственной регистрации прав на недвижимость, представляет собой процесс выделения (индивидуализации) объекта в качестве самостоятельной единицы учета недвижимого имущества по техническим и юридическим (правовым) признакам. Под техническим признаком здесь понимается физическое существование объекта в натуре, т.е. возможность проводить обследования, обмеры и прочее.
Формирование или создание какого-либо самостоятельного объекта недвижимости осуществляется на основании проектной документации, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и присвоением ему уникального кадастрового номера. Если нет надлежащим образом сформированного, т.е. спроектированного, построенного и принятого в эксплуатацию нежилого объекта (помещения), нет и самостоятельного объекта права. Частью 10 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ установлено, что основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства, проектной документации (ч. 1, ст. 55 ГрК РФ). Таким образом, если объект построен, создан, сформирован без необходимых разрешений, предусмотренных ГрК РФ, он незаконен и не может быть зарегистрирован в государственном реестре прав.
Теперь разберемся с выпиской из ЕГРН - основным правоподтверждающим документом. Заходим в бесплатную онлайн справку - goskadastr.com, пишем адрес своего МКД и получаем список всех помещений в МКД с кадастровыми номерами. Переписываем все кадастровые номера с индексом "б/н". Чтобы получить более точную и полную информацию заходим - rosreestr.gov.ru - справочная информация по объектам недвижимости в режиме online. Ищем по кадастровому номеру помещения с индексом "б/н" и можем получить ответ, что информация не найдена. При вводе следующего кадастрового номера помещения б/н получаем информацию: вид объекта недвижимости - помещение; статус объекта - актуально; дата присвоения кадастрового номера (обратите внимание); площадь; назначение - нежилое; этаж - чердак. Из этой информации ( это не официальная выписка, а только справочная информация) следует, что "чердаку" присвоен статус этажа, а это противоречит действующему законодательству и что на этом этаже имеется нежилое помещение с названием, допустим б/н2. Поскольку назначение помещения определено - нежилое, то надобность в "б/н" (без назначения) отпадает и оно должно называться 2Н, если этот номер не занят. В любом случае, даже при получении результата, что информация по объекту не найдена, необходимо заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости по кадастровому номеру помещения. Выписку заказываем на официальном сайте Росреестра, но в связи с реорганизацией наименование организации, выдавшей выписку, будет другой - Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
