Паника на рынке недвижимости. У всех столько вопросов, и так мало ответов.
Исторически, в кризис народ бежит в бетон. Логика простая и вполне понятная. Доллар кричит - "Пристегнитесь, взлетаем!", Рубль становится чемпионом олимпийских игр по дайвингу, комманда газа и энергоресурсов кричит рублю - погоди! Мы уже на пике! Люди в шоке, не верят никому и знают, что сохранится только бетон.
Недвижка взлетает в цене на хайпе, сделки сыпятся, так как многие отказываются продавать прямо в день сделки. Такая сейчас реальность. Банки устанавливают заградилтельные ставки по ипотеке в 20-25% и таким образом позволить этот самый бетон могут только те, у кого кэш. По сути это вчерашние инвесторы которые просто расталкивают капитал бетон.
А теперь давайте выдохнем и попробуем аккуратно спрогнозировать, что будет дальше. Это исключительно моё мнение ни на что не претендующее, но основанное на логике, экономике, и истории.
И так. Сейчас резкий всплеск спроса. Люди стараются сохранить номинальный актив в бетоне. Стараются скупить все что можно. Спрос растёт - цены взлетают. Это очень маленький рынок таких сделок. Всё быстро утрясается, наступает ночь и просыпается мафия с её реальностью.
Далее наступает рынок обычных людей, ну тех что в 70% сделок покупали в ипотеку чтобы просто решить свои жилищные вопросы. Ипотеки по сути нет. Покупать не на что. Цены будут падать.
После жёстких потрясений всегда цена на вторичку падает. Смотрим цены в рублях. В долларах неправильно - тут ведь и курс летит к чертям. Долго объяснять - только запутаетесь.
Государство начинает поддерживать льготами стройку т.к. это одна из системообразующих отраслей. Сначала поддержка семейникам, потом потихоньку всем. Стройка в санкциях не может (и не хочет) падать в цене. За счёт субсидий как то продаёт. Объёмы падают, новые объекты выходят ограниченно. Слабые застройщики уходят с рынка потому что никто в кризис не хочет покупать у слабых. Страшно.
По итогу у нас остаётся два совсем разных рынка недвижимости - первички и вторички. Вторичка сильно дешевле по цене потому что людям все равно надо где-то жить и по сути мы говорим об обмене с доплатой. В конце концов тебе надо переехать из однушки в двушку а не продать однушку за столько то. Понимаете о чем я? И если вы продадите даже за миллион а сможете купить за полтора, то вам все равно сколько стоит ваша однушка.
2 года назад с появлением эскроу счетов и последующими субсидированными ставками запустили по сути механизм отделения рынка первички от рынка вторички. Вся логика поменялась. Логика стала зависеть от вливаний государства и перестала работать рыночная экономика. И все бы ничего если бы не то, что сейчас происходит. И вот как теперь государство сможет в нынешних реалиях поддерживать стройку реальными деньгами от этого и будет зависеть каким будет рынок.
А пока, моё мнение - после короткого хайпа сейчас нас ждёт снижение цен на вторичку.
#новостройки #квартиры #недвижимость #спб #питер #петербург #субсидия #госпрограмма #санктпетербург#банки
