Рынок новостроек переживает шок-реакцию. Очевидная для покупателей – резкий рост ставок по ипотечным кредитам. 25 февраля мы увидели очередную «чёрную пятницу» (сколько нам ещё предстоит их пережить).
Подняли ставки:
* Уралсиб до 17,99%.
* Альфа-Банк до 14,89-15,39%.
* Абсолют Банк до 14%.
* Банк ДОМ РФ до 13,8%.
Сбербанк сократил срок заёмщикам для принятия ими решения о получении одобренного кредита с 90 дней до 30.
Совкомбанк временно прекратил выдачу ипотечных займов.
Уралсиб и Абсолют Банк сообщили, что новые ставки (см. выше) будут применяться для всех кредитов, в том числе одобренных ранее, но ещё не выданных.
На страницах газеты «Известия» банкиры обсудили возможность проведения внеочередного заседания Совета директоров ЦБ и повышения им ключевой ставки до 15-17% годовых, и пришли к выводу, что исключать этого нельзя.
Ко всему прочему, телеграмм-каналы полны сообщениями о массовых автоотказах по заявкам на ипотеку в последние 2 дня — и это стало нормой. Уровень одобрений, как описывают картину сами служащие банков, не превышает сейчас 15-20%, а ведь ещё два дня назад цифры были принципиально другие: 65-75%. Это и понятно, платежи по новым ставкам отсекают по нормативам достаточности доходов большую часть людей, которые ещё недавно могли рассчитывать на получение кредитов. То есть ипотека, как бы, есть, но практически её нет.
И это, похоже, надолго.
Вся эта чрезвычайщина играет нам на нервы. Кого-то заставляет быстрее оформлять ипотеку (если он успевает это сделать по старым ставкам) и купить новое жильё, кого-то отложить покупку до получения полной ясности о происходящем на рынке, ну а кто-то понимает, что новые ставки ему просто «не по карману», и поэтому отказывается даже от попыток получить заём.
Однако кому сейчас тяжелее других, так это (вы не поверите) – застройщикам. Почему?
Потому что мы можем купить новую квартиру, или подождать с покупкой – у нас есть свобода выбора. Застройщик же такой свободы лишён. Он не может, например, построить или не построить уже начатый дом. Опция: «мне что-то мало несут денег, не буду-ка я дальше строить этот дом» - у него отсутствует напрочь.
И вот здесь начинаются реальные проблемы.
Ставки от 14 до 18% годовых, уже на второй день войны, стали заградительными. Впереди (если это не произойдёт раньше) нас ожидает заседание Совета директоров ЦБ (18 марта) с вопросом о новом повышении на ту или иную величину ключевой ставки. С учётом падения курса рубля, рассчитывать на то, что ЦБ отделается повышением её на 1% не приходится. Но с повышением ключевой ставки продолжат рост (от сегодняшних значений в 14-18%) и ставки по ипотечным займам. С такими «заоблачными» процентами продажи скоро сойдут на нет.
Чем это грозит застройщикам?
Когда строительство ещё не начато – отказом в получении проектного финансирования, если планы по продажам, заложенные в бизнес-модель проекта, банк не устроят. А какие банки могут устроить «нулевые» продажи? Значит огромное количество строек просто не начнётся.
Но такой вариант, хотя бы, не несёт в себе риски. Не начали строить – не начали ни за что нести ответственность.
Гораздо хуже, если строительство уже началось, а продажи отсутствуют или очень слабые. Проектное финансирование строительства – это обычный кредит, но с плавающей ставкой. Если продажи хорошие и много денег поступает на счета эскроу, обеспечивая «покрытие» выданных средств, ставка по кредиту минимальная. При 100% покрытии, по данным ДОМ РФ, на декабрь прошлого года (последние известные цифры) она составляла, в среднем, 4,8% годовых. Однако, если продажи слабые и денег на эскроу поступает мало, или хуже того, дом только начал строится и ещё ничего не продано, то ставки становятся максимальными. Частным заёмщикам сегодня предлагается кредиты под 14-18% - застройщикам-строительным компаниям для проектного финансирования будут предложены такие же условия. Но выплаты по таким ставкам являются «заградительными» не только для частников, они являются «разорительными» для девелоперов, и могут свести к нулю рентабельность любого строящегося объекта, а если продажи будут слабыми в течении долгого времени, то и сделать его убыточным.
Но если проект в ходе реализации станет убыточным, банк, который отслеживает ситуацию с соблюдением застройщиком параметров бизнес-модели, во избежание рисков, может принять решение о прекращении финансирования убыточного строительства, и потребовать у застройщика вернуть полученный кредит.
И если с домами сроком сдачи в 2022 году трудностей ожидать не приходится, так как большая часть площадей там уже продана, то с домами сроком сдачи в 2023 году, где продано только 29% всех площадей, и домами с более отдалёнными сроками сдачи, где практически ничего не продано, могут возникнуть настоящие проблемы.
Обратите внимание, насколько много строится жилья, которое ещё только предстоит финансировать. Банки ведь не выдают деньги на всё и сразу, они выделяют транши по согласованному графику, по мере выполнения застройщиками определённых этапов работ.
Диаграмма ДОМ РФ наглядно демонстрируют, какие не шуточные сложности возникают у застройщиков с «отдалёнными» по срокам сдачи домами, в том случае, если продажи сейчас сильно упадут, а затем быстро не восстановятся. Всё объекты со сроками сдачи, которые выходят за пределы 2022 года, уже находится в зоне риска (красной зоне). И особенно это относится к домам, а их не мало, с самыми дальними сроками.
Если строительный рынок войдёт в острую фазу кризиса, с катастрофическим падением спроса, то в "дальних" домах, где продажи будут на минимальном уровне, застройщикам будет гораздо проще вернуть дольщикам полученные деньги и прекратить строительство, «заморозив» его на неопределённое время, чем продолжать его вести и нести убытки.
Таким образом, если ставки по кредитам продолжат рост и затем останутся высокими за чертой 2022 года - нас ждут недострои.
Поэтому деньгами сейчас лучше не рисковать, и в дома с отдалёнными сроками сдачи – не вкладываться.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья).
ПИВНОЙ ПУТЧ
живопись, масло, 80x100 см, 1999
Николай Зайцев
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Последние публикации канала:
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
