В свете последних событий стоит остро вопрос что сейчас делать с накоплениями, куда их вкладывать, что покупать?
Такой вопрос собственно стоит и у меня, но прежде чем что то купить надо что то продать. Так вот рассматривать вопрос покупки сейчас квартиры в сегодняшней статье я буду от обратного, и задам себе вопрос: а продавать ли сейчас квартиру которая выросла в цене за последние 5 лет более чем в 2,5 раза?
Начну я свою аналитику с анализа курса доллара и причин его изменений.
После присоединения Крыма и импульсного роста цены доллара, а точнее падения цены рубля, давайте называть вещи своими именами, пара USDRUB начинает стабилизироваться в диапазоне цен. И формирует некую фигуру похожую на прямоугольный треугольник. Цена зажимается между сопротивлением в 80 рублей за доллар и восходящей трендовой сформированной растущими минимумами цены после отката от уровня сопротивления. Кульминация происходит после пять касаний уровня, его пробоя, и вылета цены на 10 процентов над уровнем сопротивления в 80 рублей за доллар. Цена моментально спускается к уровню 80 для его ретеста, в феврале 2022 года. В момент начала специальной операции в ЛДНР. На формирование этой фигуры ушло 8 лет, а чем больше времени заложено в фигуре тем она сильнее.
Проводя параллельную линию восходящей трендовой, из начала уровня сопротивления можно предположить до какого уровня цена будет рости. В нашем случае это порядка 53% и ценой в 126 рублей за доллар.
А теперь давайте окунемся в историю и посмотрим график пары в 2008-2014 годах.
На приведенном выше графике мне пришлось дорисовать часть движения цены от руки, потому что более ранних данных нет на торговых площадках, источником послужил сайт ЦБ РФ.
В августе 2008 года в Грузии в Северной Осетии происходит вооруженный конфликт с участием Росийских войск. Курс доллара на пике, рост его начался немного ранее. И в следующие 6 лет торговался под уровнем 34 рубля за доллар, периодически (5 раз за весь период) тестируя его снизу. При этом нижние экстремумы так же растут, каждый раз цена отбиваясь от уровня 34 все менее амплитудно снижается, зажимаясь между двумя линиями, уровнем сопротивления и восходящей трендовой.
В марте 2014 года, Россия присоединяет к своей территории Крым, в моменте цена уже на локальном пике, а рост ее начался немного ранее, что подтверждает нам факт того, что все новости и события уже заложены в цене.
После пробоя уровня 34 рубля за доллар цена вырастает на 10% и снижается для теста уровня сверху.
После чего импульсом доходит до цели в 40%, параллельно проведенной трендовой восходящей линии отложенной от начала уровня сопротивления
И...
Откатившись всего на 9% совершает второе импульсное движение и улетает на 133% от ретеста уровня сопротивления к декабрю 2014 года, запомним эту дату, она нам еще пригодится, это спустя 9 месяцев после присоединения Крыма и введенных против России санкций.
Затем следует коррекция и в феврале 2015 снова локальный пик цены за пару USDRUB.
Немного попутали? Давайте вернемся в настоящее время.
Если спроецировать это фрактальное подобие, и соотнести пропорциональность роста прошлого с настоящим, то текущий рост продолжится вторым имульсом на 176% от уровня сопротивления в 80 рублей за доллар и достигнет в пике 225 рублей за доллар к началу 2023 года. Спустя примерно 300 дней с момента начала операции в ЛДНР.
Уже страшно, а на главный вопрос всего этого лонгрида так и не ответили. Продолжим)
Следующим на арену событий выходит ЦБ РФ и его ключевая ставка. Встречайте.
В марте 2014 года ключевая ставка была поднята с 5% до 7%
Ключевая своего максимума в 2014 году в 17% достигает в декабре. Спустя 9 месяцев после присоединения Крыма. Вспоминаем декабрь 2014 года из курса доллара, там был пик цены импульсного движения.
То есть рост курса доллара напрямую скоррелировался с инфляцией, и как следствие для борьбы с ней с повышением ключевой ставки ЦБ РФ.
В феврале 2022 года, то есть сейчас ключевая ставка уже поднята до 9,5%, инфляционные ожидания явно хуже чем в 2014, а ожидания официальные всегда не оправдываются, в худшую сторону. Поэтому считаю что в этом году ситуация будет хуже чем в 2014.
И к январю/февралю 2023 года ключевая ставка может достигнуть 20+ процентов, и соответственно курс доллара как и указывал выше космических 225 рублей за доллар.
Итак, теперь рассмотрим как изменялась цена на недвижимость в текущих условиях в указанном периоде.
Точнее и полнее я графиков не нашел за эти периоды, поэтому придется пользоваться этим. Можете открыть его тут.
Интересует период 2014-2018. И что мы видим, что цена квадратного метра недвижимости в Москве достигала пика как раз на стыке 2014-2015 годов, как раз когда была и максимальная ключевая ставка и максимальный курс доллара к рублю, и все это спустя 9 месяцев после событий в Крыму. После чего последовало снижение цен на недвижимость и вернулись они к уровню конца 2014 года только спустя примерно 6 лет в 2020-2021 году.
Можно предположить, что сейчас покупать квартиру выгодно, ибо впереди как минимум 9 месяцев экспоненциально растущий цен на нее, но при этом и роста ключевой ставки и роста курса доллара.
Хотелось бы сюда еще добавить графики спроса и предложения на рынке недвижимости но что то мне подсказывает что таких метрик тогда вообще не срисовывали.
Но смею заключить следующее, ЦБ РФ поднимает ключевую ставку с целью уменьшения инфляции, посредством снижения привлекательности кредитов для населения. Ключевая ставка высока- кредиты население берет мало. То есть скорее всего спрос на растущие в цене квартиры в ипотеку под 17-25% процентов годовых, был низкий, или отсутствовал совсем, брать ипотеку на несколько миллионов что бы за 4 года выплатить процентов еще столько же - бред. И растущие цены на квартиры в этом случае едва ли результат высокого спроса на них, скорее это следствие обесценивающейся национальной валюты.
В период экспоненциального роста цены на квартиры заключение сделок с недвижимостью было минимально надо полагать, ибо и вдвойне обесценившиеся к тому времени наличные уже не могли позволить гражданам потратить их на покупку недвижимости.
Продать квартиру в период марта 2014-декабря 2014 скорее всего было просто некому. А если и покупали то очень мало.
После чего последовал еще и откат цен на почти 6 лет.
А если взять стоимость недвижимости за тот же период в $ то, цена снижается начиная с 2008 года, а буллран последних двух лет в рублях за кв/м вообще на графике выглядит как попытка роста а не рост в целом.
А вот что происходит с ценами на недвижимость и акциями крупнейших российских девелоперов.
Цены на недвижимость росли как сумасшедшие весь пандемийный кризис.
А вот акции строительных компаний отнюдь.
385 дней падение и минус 61% от пика, то есть акции компании которая строит недвижимость, которая растет как сумасшедшая падают в цене уж более года? Продукт который ты создаешь дорожает в два раза а ты при этом дешевеешь в два раза? Странно не так ли? И падение акций российских компаний в том числе и девелоперских ввиду санкций введеных против Росси после начал операции в ЛДНР только ускорил их падение а не запустил.
490 дней минус 45%
175 дней минус 66%
161 день минус 55%
Что еще в предновогодний период у меня уже вызывало опасения по поводу стоимости квартир на перекупленном рынке, а тут еще и операция в Украине, кризис, санкции...
Вывод только один покупать квартиру сейчас - бред, Вы купите квартиру по высокой цене с высокой ключевой ставкой, а спустя 9-10 месяцев цена вернется к прежним значениям и не вырастет до пика в следующие 6-8 лет. Попытки продать ее на пике в спекулятивных целях не увенчаются успехом так как на такую цену и такую ключевую ставку просто не найдется покупателя.
Теперь вопрос который я ставил перед собой, стоит ли сейчас ее продавать?
Да конечно, определенно стоит, сейчас максимально возможная цена при которой еще есть спрос, и есть кому еще ее продать, не заперев свои средства на следующие 6-8 лет с мыслями: "Та вот же была цена хорошая надо было продавать, ну не успел, ща отрастет".
Да только не отрастет.
У меня все спасибо что читали)
Мой телеграм
Мой инстаграм
