Способ регистрации без разрешения на строительство.
Зачем нужна регистрация права?
Регистрация права в Росреестре позволяет законно эксплуатировать и распоряжаться объектом.
В чем сложность регистрации?
В большинстве случаев на такие здания можно оформить права без получения разрешительной документации, признав их объектом вспомогательного назначения.
При этом сложность заключается в доказательстве вспомогательного объекта как такового. Наличие некоторых важных критериев в каждом конкретном случае, а именно:
- можно ли отнести здание в эту категорию;
- подпадает ли здание под законы, регулирующие вопросы регистрации объектов вспомогательного назначения - вызывает на практике много нюансов. Постараемся разобраться.
Разрешение на строительство - требуется или не требуется?
Перед тем как начинать строительство любого объекта, как правило, необходимо получить разрешение на строительство, а также последующий его ввод в эксплуатацию.
Для получения разрешения на строительство требуется, если коротко: подготовить эскизный проект, согласовать с организациями по всем пунктам, при необходимости согласовать с ГАСН (а это отдельная история), далее согласовать проект с главным архитектором города, что возможно только при наличии всех подписей, а также при условии соблюдения градостроительных, строительных норм и правил.
В случаях, когда здание уже построено –процедура та же самая, плюс предусмотрена оплата штрафа за строительство без предварительного получения разрешения, и внесение изменений в фактически построенное здание. Такая необходимость – частое явление, ведь не факт, что здание в таком виде, какое вы уже построили, понравится главному архитектору города. Придется вносить корректировки на его взгляд.
Однако законодательством предусмотрены случаи, в которых выдача разрешения на строительство не требуется. Именно об этом расскажем в этой статье.
Что значит без разрешения на строительство?
Регулируется такая процедура ч. 17 ст. 51 ГрК РФ. Применяется, когда на участке размещены здания, строения вспомогательного назначения, с учетом того, что имеется основное здание или планируется его строительство в будущем.
В этом случае, не понадобится ни разрешение на строительство, ни ввод здания в эксплуатацию. Права на такие объекты оформляются в порядке взаимодействия непосредственно с Росреестром.
Для регистрации необходимо предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок, а также документы, подтверждающие факт того, что разрешения на строительство данного объекта не требуется – в их числе заключение проектанта, экспертное заключение (при необходимости).
Также плюсом данного способа регистрации является то, что он имеет «обратную силу» в законодательстве, то есть его действие распространяется на те объекты, которые построены еще до вступления в силу ГрК РФ. Поэтому разрешение на их строительство не требуется вне зависимости от давности постройки.
Большим плюсом также является то, что в Выписке из ЕГРН на здание не будет конкретно указано, что объект является объектом вспомогательного назначения. Объект указывается как просто «нежилое здание», а при желании можно указать конкретное наименование (склад, гараж и т.п.)
Те, кто самовольно возводит здания и строения на своем участке, не приобретают на них право собственности, только по факту их возведения. То есть они не смогут объектом распоряжаться: эксплуатировать, продавать, сдавать в аренду, совершать различные сделки.
Самовольные постройки - незаконны, подпадают по ст. 222 ГК РФ. Такие объекты подлежат сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
Поэтому следует своевременно регистрировать любые объекты, расположенные на вашем участке. Особенно если они могут быть объектами вспомогательного назначения, так как оформление прав на них возможно по «упрощенной» процедуре, но при определенных обстоятельствах.
Подводные камни
Главная загвоздка в том, что в законодательстве не прописано четкое определение такого понятия, отсутствуют критерии, по которым можно было бы отнести здание к данной категории.
Поэтому на практике, собственник участка и регистрирующие органы сталкиваются с огромным количеством вопросов.
Любой объект, который планируется отнести в категорию объектов вспомогательного назначения, может быть признан регистратором основным объектом, в отношении уже имеющихся зданий и строений на земельном участке, при котором требуется разрешение на строительство.
Основные признаки
Исходя из нашей практики, зарегистрировать здание как объект вспомогательного использования, без получения разрешения на строительство, возможно – при наличии соответствующего заключения кадастрового инженера и эксперта.
Все применяющиеся подходы носят исключительно оценочный характер, а решение полностью зависит от усмотрения регистратора. В большинстве случаев не позволяют однозначно признать объект вспомогательным.
При этом, опираясь на «правильные» законодательные нормы, при помощи знающих кадастровых инженеров и экспертов можно отнести здание к вспомогательным объектам.
Основные условия:
1. Наличие на земельном участке основного объекта, по отношению к которому новое строение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.
2. Пониженный уровень ответственности таких объектов.
3. Ссылки на действующие законы, которые регламентируют данный вопрос.
4. Максимальное использование доступной информации и подтверждающих выводов.
Государственный кадастровый учет и регистрация прав на вспомогательные объекты, при котором не требуется разрешение на строительство, происходит на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок.
Технический план должен соответствовать требованиям к форме и его содержанию.
Документом – основанием в техническом плане является: проектная документация (в определённых случаях), а также иной документ, подтверждающий вспомогательный характер здания (например, заключение специальной организации).
На подробной консультации с юристом-практиком вы разберете возможность оформления вашего здания как объект вспомогательного назначения по ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
Запись на консультацию здесь.
Если у вас есть вопросы по данному способу оформления, который считается альтернативным суду способом регистрации, звоните по телефону: 8 960 048 30 41
#регистрация недвижимости #разрешение на строительство #юрист по недвижимости #коммерческая недвижимость #ввод в эксплуатацию #росреестр #градостроительный кодекс #51 статья градостроительного кодекса #вспомогательное здание #вспомогательное назначение
