Событие номер 1 на рынке жилья: Сбербанк присоединился к большинству. И повысил ставки по ипотеке до 18,6%.
До этого: Центробанк объявил по повышении ключевой ставки до 20%; коммерческие банки взяли паузу и прекратили одобрение новых кредитов.
Важно: по уже выданным кредитам и по подписанным договорам ставки сохраняются на уровне, указанном в документе. (Какой момент считается фиксацией ставки, в каких случаях банк все же вправе пересмотреть условия в одностороннем порядке – об этом мы обязательно расскажем в отдельном материале.
Большинство экспертов полагает, что с принятием этих мер спрос на новые займы на рыночных условиях будет минимальным. Кто-то, возможно, захочет рискнуть, чтобы потом перекредитоваться (рефинансировать кредит после изменения условий), но для этого хорошо бы знать, а когда именно и с чего бы вдруг с РФ снимут санкции. Пока такая перспектива находится в глубоком тумане.
Но! Есть важные детали. Пока еще работают госпрограммы «Ипотека для семей с детьми» и «Господдержка 2020». По ним ставки находятся на уровне 6-7% годовых. И если до начала «военной спецоперации» выгода составляла 4-5%, то теперь – 12-13%. (Разницу банкам компенсирует бюджет – теоретически).
Некоторые специалисты полагают, что в ближайшее время на рынке появятся «торговцы льготами». Условно: в семье рождается первенец; семья оформляет маткапитал и льготную ипотеку; купленную на льготных условиях квартиру сдает в долгосрочную аренду конечному бенефициару – тому, кто и дал денег на всю эту схему и обязался за счет аренды 20 лет погашать арендные платежи.
Например, по договору аренды с правом выкупа. Ребенок и родители при этом остаются зарегистрированными в квартире, право собственности тоже оформлено на них, у покупателя – долговая расписка на круглую сумму.
Схема «серая», и со всех сторон рискованная. Но и выгода нешуточная. При стандартном 3-миллионном кредите на 20 лет и ставке 7% ежемесячные выплаты составят 23 000 рублей, при ставке 20% - 50 000 рублей. Предупреждаем читателей: это риск! Точнее расскажут юристы.
Про кредитование ИЖС: не жили хорошо, нечего было и привыкать. Доля ипотеки при покупке или строительстве ИЖС до кризиса и санкций составляла 3-4%, сейчас уверенно сойдет к статистически незначимым величинам.
А заодно – и светлая идея Минстроя о развитии загородных малоэтажных проектов через эскроу-счета и проектное финансирование. В этой схеме как раз приемлемая стоимость денег от банка и возможность льготной ипотеки были решающими факторами.
У Сбербанка было несколько таких проектов в регионах (Ростовская область, Самарская, где-то еще); с интересом проследим за их судьбой. Банк ДОМ.РФ пересматривает условия по «Омакульма-Аннино»;
посмотрим, на чем договорятся.
Пока наиболее надежным вариантом для «загородки» остаются поселки с проложенными и подключенными сетями, с участками без подряда.
