Знаю, что многие хотят взять жилье для сдачи и получать с него пассивный доход. Идея хорошая, но в современных реалиях провальная. Почему?
Рассмотрим 2 ситуации.
1Покупка в ипотеку:
В среднем жилье сдается за 4-5% рыночной цены. Да, выросла стоимость аренды, но также подросли и цены на покупку недвижимости, поэтому соотношение не изменилось.
Но выросли ставки по ипотеке: с 1 февраля Сбербанк не выдает займы ниже 10,3%. Есть специальные ставки на ипотеку для детей с ребенком от 4,7% и с господдержкой от 5,8%, но это доступно далеко не всем.
Что имеем?
Взяв сейчас ипотеку под 10%+, и сдавая квартиру за 5% стоимости, вы должны будете еще доплачивать 5% в год. Проверим, подсчитаем.
Пример: квартира стоит 5 млн, у вас есть 10% на первоначальный взнос, то есть ₽500.000. Если брать заем на 20 лет, то минимальная ставка составит 10,8%.
Ежемесячный платеж – ₽45.800
За 20 лет переплата на процентах составит 6,5 млн, то есть больше самой стоимости квартиры.
Знаю, что многие хотят взять жилье для сдачи и получать с него пассивный доход. Идея хорошая, но в современных реалиях провальная. Почему?
Рассмотрим 2 ситуации.
1Покупка в ипотеку:
В среднем жилье сдается за 4-5% рыночной цены. Да, выросла стоимость аренды, но также подросли и цены на покупку недвижимости, поэтому соотношение не изменилось.
Но выросли ставки по ипотеке: с 1 февраля Сбербанк не выдает займы ниже 10,3%. Есть специальные ставки на ипотеку для детей с ребенком от 4,7% и с господдержкой от 5,8%, но это доступно далеко не всем.
Что имеем?
Взяв сейчас ипотеку под 10%+, и сдавая квартиру за 5% стоимости, вы должны будете еще доплачивать 5% в год. Проверим, подсчитаем.
Пример: квартира стоит 5 млн, у вас есть 10% на первоначальный взнос, то есть ₽500.000. Если брать заем на 20 лет, то минимальная ставка составит 10,8%.
Ежемесячный платеж – ₽45.800
За 20 лет переплата на процентах составит 6,5 млн, то есть больше самой стоимости квартиры.
А сдавая ее даже за 5% рыночной стоимости, вы будете ежемесячно получать ₽20.800 или ₽250.000 в год.
С цифрами не поспоришь.
2Покупка квартиры без ипотеки:
Да, это лучше, но все равно вы теряете часть дохода, который могли бы получить с инвестиций.
Почему?
Если у вас уже есть крупная сумма, то инвестировать ее в рынок сейчас прибыльнее – даже государственные ОФЗ в моменте дают доходность 9,5-9,7% в зависимости от срока.
Вывод:
-Покупка квартиры в ипотеку и сдача ее в аренду имеет смысл только тогда, когда падают процентные ставки в экономике, и ставка финансирования максимально сближается с доходностью от сдачи.
-Инфляция растет и в России, и в мире. Центробанк на этом фоне продолжает поднимать ключевую ставку (на февраль 2022 года КС 9,5% ).
-И не забывайте про амортизацию – налоги, содержание, ремонт и др. Можно повысить доходность за счёт посуточной аренды, но здесь вы потратите больше времени и сил на обслуживание и клининг.