Есть несколько простых правил, следуя которым, вы сможете избежать неприятностей при покупке жилья и не стать жертвой махинаторов.
Заказать выписку из ЕГРН
Есть единый список — государственный реестр недвижимости. Продать квартиру может только ее собственник, и сведения о нем и жилье можно получить в ЕГРН.
Выписка — это документ, который позволяет подтвердить право собственности на любой объект недвижимости, а также отсутствие обременений, правопритязаний или прав требования на дату выдачи справки по запросу. Такие выписки являются общедоступными. Потенциальные покупатели перед сделкой могут заказать ее сами.
Получить информацию о характеристиках объектов недвижимости, проверить собственников или уточнить наличие обременений можно с помощью электронных сервисов Росреестра и Федеральной кадастровой палаты по выдаче сведений из ЕГРН. Пользователям достаточно выбрать нужные виды выписок, перейти в корзину и оплатить их. Выписка заверена электронной подписью, которая делает ее юридически равнозначной бумажной.
Изучить историю перехода прав
Вас должно насторожить, если переход прав происходил как игра в пинг-понг — необоснованно часто и быстро. В такой ситуации обязательно убедиться в том, что все сделки в цепочке соответствуют закону и не нарушают прав ее участников, так как судебное оспаривание даже одной из них может привести к потере имущества последним собственником. Уже на этом этапе стоит подключить адвоката по недвижимости, поскольку самому оценивать все предыдущие сделки не так просто.
Детали
Будьте внимательны к датам: в соответствии с ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015, права на объекты недвижимости, которые возникли до 31 января 1998 года, то есть до вступления в силу ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997, являются юридически действительными, и даже в том случае, если сведения о них отсутствуют в Росреестре.
Сделка по доверенности
С очень высокой долей точности можно распознать мошенничество, когда сделку осуществляет доверенное лицо. Это настораживающий фактор, первым делом следует проверить доверенность на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.
Обременения
Пресловутые обременения, о которых слышал каждый, кто продавал или покупал недвижимость. И это не только прописанные в квартире несовершеннолетние дети, которых оттуда не выписать ни при каких обстоятельствах. Не будет лишним полюбопытствовать, не сдана ли недвижимость в аренду, не находится ли она в залоге, под арестом или в ренте, не является ли предметом судебного разбирательства.
Коммунальные услуги — это снежный ком, который растет с огромной скоростью, так что справка из управляющей компании и счета за последний месяц обязательны.
Техпаспорт и справка из БТИ
Перепланировка и связанные с ней штрафы и переделки — это далеко не то, о чем мечтает новосел. Так что убедитесь в том, что нет красных линий, снесенных несущих стен и красивых, но запрещенных ниш в тех же несущих стенах. Поможет в этом техпаспорт квартиры и справка о том, что перепланировки согласованы с БТИ.
Dura lex sed lex — закон суров, но это закон. И не всегда споры по квартирным сделкам в суде заканчиваются в пользу покупателя. Даже если вы очень уверенный в себе человек, готовый самостоятельно проверять и перепроверять документы, обратитесь хотя бы за консультацией к грамотному адвокату по недвижимости, как минимум, он сможет очертить поле для детальной работы.
