Налоговые риски физического лица, выкупающего нежилую недвижимость с целью сдачи в аренду или перепродажи.

Информация актуальна в т.ч. для аукционных брокеров, осуществляющих сделки с недвижимостью на торгах, без регистрации статуса ИП.

Покажу на примерах.

1. Купили как физик гараж, использовали под хранение своей машины и прочих личных бытовых нужд. Через год перепродали, получив прибыль.

Какие налоги заплатите:
- налог на имущество за время владения на правах собственности
- НДФЛ 13% (резидент) с дохода от реализации в денежном выражении (учитывается выручка в сумме не ниже 70% кадастровой стоимости объекта)

Для уменьшения налогооблагаемой базы в праве использовать имущественный вычет:
- 250 тыс. руб.(пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ)
- или в размере фактических расходов по приобретению объекта (пп.2 п.2 ст. 220 НК), подтвержденных документально

1. Купили складское помещение, отремонтировали и сдали в аренду на год юридическому лицу или ИП, ведущему оптовую и розничную торговлю стройматериалами под хранение товарных запасов. По окончании срока договора аренды продали это помещение арендатору.

Какие налоги заплатите в этом случае:
- налог на имущество до 2%
- НДС 20% с доходов от аренды (п.1 ст. 143 НК, пп.1 п.1 ст.146 НК)
- НДС 20% с суммы реализации объекта (п.1 ст. 143 НК, пп.1 п.1 ст.146 НК)
- НДФЛ 13% с суммы реализации объекта (ст. 210, ст, 214.10, ст. 224 НК)
- НДФЛ 13% с суммы полученных доходов от сдачи в аренду (ст. 210, ст. 224 НК)

В чем существенная разница, повлиявшая на необходимость уплаты этих налогов:
- функциональное назначение помещения, способствующее его использованию в предпринимательских целях;
- ведение предпринимательской деятельности, направленной на систематическое получение дохода от сдачи в аренду юридическому лицу, использующее помещение в своей бизнес-деятельности

Вывод: физическое лицо, использующее свою нежилую недвижимость в предпринимательской деятельности, обязано рассчитывать и уплачивать налоги как предприниматель на ОСН.

В такой ситуации физлицо не имеет права на применение имущественного налогового вычета по НДФЛ.

Может воспользоваться правом на применение вычетов по НДС со стоимости работ по ремонту объекта и коммунальных платежей, при наличии оплаченных счетов-фактур (ст. 169, 171, 172 НК).

Не лишен права на применение профессионального налогового вычета (в сумме понесенных расходов), несмотря на отсутствие статуса ИП, по ст. 221 НК.

#нежилая_недвижимость #налоги #имущество #физ_лицо #предпринимательская_деятельность