Население у нас в вопросах экономики неграмотное, поэтому миллионы людей по всей стране попадают в одни и те же ловушки и в результате богатые богатеют, а бедные беднеют.
Рассмотрим одну из самых популярных ловушек, а именно ставку по ипотеке. Большинство людей уверено, что чем дешевле ипотека, тем выгоднее кредит.
Нет, это совсем не так. Это работает только в странах, где с прошлого века цены и условия кредиты почти никак не менялись. В нашей же экономике ставки по кредитам и цены колбасит так, что невозможно ничего планировать.
Почему низкая ставка по ипотеке - плохо
Уточню. Плоха не сама низкая ставка, а искусственное ее снижение и тем более резкое снижение. Что произошло когда у нас решили снизить ипотеку за пару месяцев с 9% до 6%? - цены за полтора года взлетели на 35%
На графике отметил ставку по ипотеке. Ставка с 14% до 9% снижалась плавно и цены росли на уровень инфляции, а потом резкий всплеск за полтора года на 35%.
При этом говорят якобы потому что застройщики несут убытки. Вот только по отчету застройщиков о себестоимости строительства оказывается, что себестоимость метра всего 78 тыс. рублей в Москве и соответственно так же ниже в других регионах, а крупнейшие застройщики увеличили прибыль на 350% за полтора года низких ставок.
При этом риелторы говорят, что население все еще ориентируется не на стоимость недвижимости, а на плату по ипотеке и считают, что если платили 60 тыс. по ставке в 12% и 58 тыс. по ставке 7%, то в целом даже выгоднее, но это не так.
Почему?
Несколько причин:
1) Если брать квартиру после стремительного роста, то почти наверняка нарветесь на такое же быстрый спад, как было уже несколько раз
Рост может продолжиться только если население вдруг станет существенно богаче, но в прошлых статьях я разбирал уже, что на ближайшие несколько лет нет никаких предпосылок для роста доходов населения.
Приведенный выше график в точности повторяет график ставки ЦБ с лагом в пол года и напомню, что ЦБ начал осенью прошлого года повышать ставки
2) Когда ставка по ипотеке высокая, то квартиры стоят дешевле.
Например, двушка в Москве при ипотеке в 13% будет стоить 10 млн., а при ипотеке в 7,5% будет стоить 13 млн., но плата по ипотеке будет почти одинаковой.
В чем же плюс высокой ставки? А в том, что когда ставка по ипотеке высокая, то есть возможность для ее снижения. Если вы возьмете ипотеку под 13%, а через год ЦБ снизит ключевую ставку опять до 5% и ипотека будет по 7%, то вы сможете рефинансироваться в том же банке и платить уже существенно меньше, а стоимость недвижимости подорожает.
Я ожидаю, что к концу этого года ставка по ипотеке будет уже 13% и в следующем году мы увидим падение цен на квартиры порядка 10% и в этот момент я и сам планирую взять квартиру, потому что потом ожидаю снижение ставок. Это обычные экономические циклы и на время всплеска инфляции всегда повышают ставки по кредитам
3) Застройщики искусственно держат цены выше, потому что нельзя показывать снижение цен. Если будут показывать падение хоть на процент, то продажи встанут в ожидании скидок, поэтому всегда надо показывать рост.
Застройщики пошли на хитрость и занимаются субсидированием ипотеки. Таким образом они продают по высоким ценам, но ипотека будет 4% вместо 12%. Я позвонил одному застройщику и спросил могут ли они продать квартиру без субсидирования ипотеки, но дешевле и мне сказали, что я первый кто задал такой вопрос и сказали, что могут рассмотреть скидку до 15%.
Задайтесь вопросом: есть ли смысл застройщику так сильно субсидировать ипотеку, если у него хорошо идут продажи?
По поводу цикла снижения цен на квартиры я готов написать еще очень много пунктов, а по поводу роста лишь абсурдные вероятности вроде "правительство завтра снизит ставку по ипотеке опять до 6%", но у нас не об этом пост, а лишь про выгоду высоких ставок.
Следующие посты будут так же о недвижке и о том, как заработать занимаясь пассивном инвестированием. Кто меня читал раньше, тот знает, что я второй год откладываю по 20% от своего дохода и вышел почти на 2 млн. активов и 12 тыс. в месяц уже получаю пассивно. Сейчас золотое время кризиса, когда все боятся, поэтому можно очень выгодно купить хорошие активы, о чем я и расскажу в следующих постах
