Как правильно рассчитать налоговую ставку ИП при продаже магазина? Можно ли уменьшить налоговую базу за счет имущественного вычета?
Индивидуальный предприниматель, который являлся собственником коммерческой недвижимости, после закрытия бизнеса может заключить договор купли-продажи. Соответственно, как и любая другая сделка, процесс купли-продажи магазина облагается налогами. Как правильно совершить расчет налоговой ставки и какую сумму придется заплатить — разбираемся вместе.
Как правильно рассчитать ставку?
Бывший бизнесмен, ранее зарегистрированный как ИП, задумался о реализации магазина, в котором он вел ранее свою деятельность. При заключении договора купли-продажи придется заплатить налог в размере 13%.
Можно ли изменить эту ставку? Если проанализировать действующее налоговое законодательство, то избежать уплаты налога не получится, даже если продажа помещения пришлась на срок, когда ИП было ликвидировано. Законодательство не предусматривает срок владения коммерческой недвижимостью, который избавлял бы бывшего бизнесмена от оплаты налога при продаже магазина.
Не играет роли при продаже нежилого помещения и имущественный вычет, размер которого составляет 1 миллион рублей. Поэтому уменьшить доход, который бывший индивидуальный предприниматель получит от купли-продажи магазина, также невозможно за исключением 2 случаев:
- если магазин был оформлен, как официальная собственность ИП, меньше минимально возможного срока;
- если нежилое помещение не использовалось для ведения бизнеса.
Чтобы провести расчеты налога, который нужно оплатить, следует оценить разницу между кадастровой стоимостью имущества, которая была прописана в ЕГРН на 1 января того года, когда прошла сделка, и ценой продажи.
Далее выберете сумму, которая будет больше всех:
- стоимость имущества, пописанная в договоре купли-продажи, если она превышает кадастровое значение, умноженное на 0,7;
- кадастровую цену коммерческой недвижимости, умноженную на 0,7, если она превышает стоимость объекта при продаже.
Для более простого понимания предлагаем рассмотреть расчет стоимости налоговой ставки на реальном примере.
25 июля 2021 года была совершена продажа коммерческой недвижимости. Стоимость договора составляет 6 миллионов рублей. Если изучить ЕГРН, то кадастровая стоимость этого магазина на 1 января 2021 года составляет 7 миллионов рублей.
Чтобы выбрать большую сумму, необходимо кадастровую стоимость объекта умножить на коэффициент, равный 0,7. После этого проводим сравнение с суммой, за которую был на самом деле реализован магазин.
7 000000 * 0,7 = 4900000 рублей.
Эта сумма меньше, чем 6000000 рублей, указанные в договоре.
Так как доход, который будет получен бывшим ИП, от продажи здания выше, чем кадастровая цена, то сумма налогообложения рассчитывается именно от него. Вычисление проводим по следующей формуле:
6 000 000 *13% = 780 000 рублей.
НДФЛ при покупке магазина: возможен ли возврат?
Иногда на практике бывший бизнесмен решает приобрести магазин обратно, но не в статусе ИП, а как физическое лицо. Можно ли в такой ситуации вернуть имущественный вычет в размере 260 тысяч?
Свои разъяснения на этот счет дают официальные представители Федеральной налоговой службы и Министерства финансов. Даже если физическое лицо подает декларацию 3-НДФЛ, то рассчитывать на эту выплату нельзя. Это связано с тем, что вычет можно получить исключительно при покупке или строительстве жилого помещения. При приобретении коммерческой недвижимости такая возможность отсутствует.
Иными словами, если бывший предприниматель совершил в 2021 году 2 сделки: продажу магазина и его обратную покупку, то уменьшить налоги не получится. В налоговой декларации указывается только доход, который получил бывший ИП от реализации объекта. Расходы, которые понесло физическое лицо при покупке нежилого помещения, не вносятся в документ.
Сроки подачи налоговой декларации в случае продажи магазина стандартны — сведения в налоговую инспекцию нужно направить до 30 апреля 2022 года. Начисленные налоги в размере 13% от налоговой базы должны быть уплачены физическим лицом до 15 июля 2022 года. В ином случае, налоговая служба начинает начисление пени и может взыскать сумму через суд.
Понравилась статья? Поддержите лайком!