На нашем канале, в своих комментариях читатели часто упоминают, что стоимость недвижимости достигла космических высот, что расти уже некуда, что люди не платёжеспособны, а зарплата снижается и люди не могут такую недвижимость покупать. Значит цены на недвижимость в ближайшее время упадут и упадут существенно, называют прогнозы и 20 и 30, а то и 50% падения прямо в этом году.
Каждый раз приходиться разбирать этот вопрос и объяснять простые очевидные вещи. Давайте попробуем ещё раз посмотреть, как отразиться влияние, допустим, такого экономического события, как повышение ставки рефинансирования, которое произошло совсем недавно. Вернее, теперь эта ставка называется ключевая ставка Банка России.
Надо обратить внимание, что повышение ставки произошло уже не первое за последнее время и Банк России не собирается на этом останавливаться. Можно смело сказать, что до конца года ставка будет повышена ещё как минимум на пару процентов, если не больше при неблагоприятных геополитических событиях. Всё это вполне реально.
Каким образом повышение ставки отражается на денежном обращении и в том числе цене недвижимости?
Естественно, ставка действует через ипотеку. Ставка определяет размер заимствования, её самую низкую стоимость и на рынке ниже уже просто быть не может. Если ставка ниже, чем ставка рефинансирования, то это значит, что разрыв между этими ставками должен кто-то покрыть. Некоторые застройщики предлагают свою ипотеку от застройщика, где они рассматривают и предлагают разные схемы и том числе, частично, субсидирование ставки. Это возможно. Общее же воздействие повышения ставки на ипотеку, означает, что ипотека становится дороже.
Таким образом, повышение ставки, которое произошло сейчас , неминуемо означает, что на 1,5-2% вырастет размер ставки по ипотеке. Фактически она перейдёт к двузначным числам 10-12% и может быть более. Как это отразиться на рынке?
Нужно понять, что если ставка по ипотеке поднимается, значит, меньшее число людей может себе позволить купить и взять ипотеку. Соответственно спрос на недвижимость падает, а цены начинают стагнировать и рынок замирает. Как это отразиться на дальнейшей судьбе недвижимости? По идее, цены должны покатиться вниз!
Конечно, снижение спроса рынок останавливает, но нужно понимать специфику рынка недвижимости и его отличие от других видов рынка. Рынок недвижимости характеризуется большой инерцией. Квартиры не предмет первой необходимости и покупатели в неблагоприятных условиях просто отложат покупку до лучших времен.
Что касается продавцов, то с трудом можно представить, что собственники недвижимости начнут в бешенном порядке снижать цену, чтобы совершить продажи. Отдельные случаи, конечно, будут, но они никогда не будут типичным явлением. Все прочие продажу отложат либо будут продавать по старой цене.
Поэтому рынок недвижимости в таких случаях всегда замирает и это может длиться несколько месяцев. Это происходило во все времена и все последние кризисы это подтверждали.
После этого на рынок начинают действовать другие факторы. В первую очередь - отложенный спрос. Покупатели никуда не делись и недвижимость им нужна и их критическая масса постепенно увеличивается, что является залогом будущего спроса.
Второе, если кризис затягивается, возрастает спрос на страховые активы типа валюты, золота и недвижимости. Люди опасаются будущего и хотят вложить средства, что бы их сохранить - покупка недвижимости самое то! Т.е. спрос на недвижимость, не смотря на кризис, возрастает! Люди достают последние деньги и идут покупать.
Эти два фактора всегда влияют на рынок и толкают цены на недвижимость вверх.
Третье, наконец, если кризис действительно серьезный и длиться более нескольких месяцев, начинается реальное снижение цен. Все кто в ажиотаж мог купить недвижимость - уже купили. Остальные не могут. А застройщики успели настроить новой недвижимости и продают ее со снижением. Собственники вторички вынуждены либо ждать, либо тоже снижать.
Можно ли отнести повышение ключевой ставки Банка России к долгосрочному кризису? Конечно нет! Ее влияние ограниченно и через месяц все привыкнут. Недалеко были те времена, когда ипотека была и 17, и 19 процентов годовых. Но и тогда брали!
Есть ли сейчас какие-то кризисные факторы по типу кризиса 2008 года? Тоже нет! Что бы там ни говорили о войне с Украиной, сейчас нет серьезных экономических факторов для полномасштабного кризиса в России. Есть временные трудности текущего момента, а жизнь всегда такой и была.
Отсюда можно сделать простой вывод, что какого-то падения на 30-40-50% ждать не стоит. Вы можете подумать сами, если бы вы были собственником квартиры, продали ли бы вы её сейчас за пол цены?
Да ни за что! Вам она дорого досталась и чтоб вы её сейчас отдали за 50% стоимости, наверно глупость таких предположений просто очевидна. Человек предпочтёт оставить эту квартиру, сдать её в аренду и ждать лучших времён.
Теперь что касается падения цен. Любые падения на рынке всегда носили чрезвычайны кратковременный характер, после этого рынок всегда стабилизировался и возобновлялся рост. Можно посмотреть это на любых графиках стоимости недвижимости, например, после кризиса 2008г. или 2014г. В серьезный кризис цена действительно могла упасть, но это всегда было не более нескольких месяцев, после чего рост возобновлялся. Т.е. такое падение - не более чем окно возможностей, которое можно и нужно использовать как можно скорее.
В своем большинстве, обычный человек не сидит с деньгами и не выжидает момент взять квартиру подешевле. Он берет тогда, когда может взять и какой бы период мы не взяли, квартиры всегда были дороги. Поэтому обычному человеку дорого всегда.
На снижение цен могут повлиять еще застройщики - им то квартиры продавать надо, бизнес не остановишь. Но сейчас премудрые застройщики предпочитают не цены снижать, а предоставлять субсидирование ипотеки либо выдавать ипотеку от себя. Мы этот вопрос на нашем канале недавно разбирали. Так что и на застройщиков надежды нет.
Вот, что мы ждём в ближайшее время!
Спасибо за прочтение статьи, если понравилась , то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу. Напоминаю, что если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г. Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги. Всего хорошего.
