Добрый день.
Первая часть
Там я закончил на пункте - 6) Инвесторы с него и начнем - здесь первый пункт
1) Инвесторы ,стали уходить и деньги вкладывать в коммерческую недвижимость
Все просто доходность жилой стала никакой (3-4% годовых), нет роста, нельзя "прикупить на котловане" и заработать- эскроу это убил .
Все переходят в коммерческую недвижимость будут работать с - коммерческой\зарубежной\индустриальной - , особенно понимая что рынок смотрит вниз.
Какие сделки останутся? 1) Интересные объекты - редкие квартиры в условных сталинках и прочих проектах , так же в центре старый фонд, те клиенты кто любит из старинных объектов делать красоту.
2) Срочная "ломбардная продажа" , большой дисконт и срочность.
А все инвест квартиры на перепродажу , скорее всего перейдут в аренду до лучших времен (если были куплены с ипотекой то покрывать ипотеку хотя бы в ноль)
2) Мобилизация и вторая волна
Москва, среда 21 сентября - мобилизация в России , если эмоции убрать, то это потеря миллиона ипотечных клиентов
Я точно знаю 15 человек кто срочно уехал и пока возвращаться не планирует, не то что с концами , а условно на 1-3 года
Это самое большое количество выездов в квартал как минимум с 2018 года: так, за аналогичный период 2021 года в Казахстан выехали 248 тыс. раз, в июле—сентябре 2019 года — почти 1,2 млн.
Возвращаясь к недвижимости это тройной удар, 1) уход с рынка тех самых активных покупателей с деньгами\ипотеками 2) выставление на продажу своего имущества (частичное разумеется) например была вторая квартира сдавалась =уходит в продажу . 3) Свое же жилье в аренду - было 3 комнаты в одну все личное барахло сваливаем и 2 комнаты сдаем , как двушку. ( и прочие ситуации)
Причем выходить на рынок это еще будет ,кто то вернулся _ что бы уже закрыть все дела и подготовится к отъезду.
3) Эхо COVID, мало кто упоминает это , избыточная смертность особенно была в 2020-2021 - официально 600.000 человек , если учитывать что часть из этого переходит в наследственные квартиры допустим если считать на человека условные 10м2 на 300.000 граждан (занизил) = то 3.000.000 метров точно получим - они выходят на рынок после наследственного дела 6-7мес и время на подумать , что как делать .
https://gogov.ru/articles/natural-increase/excess-mortality
4) Демография
Выделю отдельно, прироста населения нету уже много лет, а жилье строится и строится частично был приток за счет мигрантов, но он после ковид почти сошел в ноль (приехало-уехало) , по всем городам создается условно эффект "Воркуты на минималках" жилья становится больше чем живет людей.
5) Дачи, влияние дачи
Сколько людей переехало на круглогодичную дачу или стали строить свой дом с планами туда переехать , такой статистики я не нашел , только пару статей, но могу предположить когда льготная дачная ипотека стала выбивать клиентов с городской недвижимости , не говоря про сельскую ипотеку . Звучит сельская , как далекий далекий край, но по факту множество сел это те же участки в МО имеют статус.
И вот совместить параметр , стареем в свой дом переезжаем, старую квартиру пока сдаем , а там посмотрим. Молодой и с хорошей удаленной работой - пока куда подальше свалю, а там посмотрим = уход с рынка городской недвижимости.
6) Консервы - Это те самые люди и истории когда квартиры стоят годами пустые, в них сделан ремонт "для себя и очень дорого" например в 2012. Логика - Если заселим кого то , - обязательно все сломают, засрут и испортят + прочие байки. Недвижимость на балансе минусует объективно не так много ЖКХ 3000-5000 в месяц и налоги в год 2000-3000 рублей такое годами оплачивается.
Я таких людей переубедить не смог за всю свою хостельную историю (7 лет), хотя встречал , в какое то момент я просто не тратил свое время и они для меня исчезли.
Так вот, - ну стоит годами, и что? - в итоге такие люди со скрипом и психологической ломкой начинают сдавать свои метры, когда допустим вышли на пенсию или потеряли работу и деньги прям нужны сейчас на еду без вариантов отложить в очередной раз.
Кстати если вы встречались с собственниками которые за каждую царапину на старом кухонном столе влетел - то это они, и "я пришла проверить квартиру внезапно".(сложный наймодатель в 100% случаях)
Сейчас экономика в стране ухудшается каждый месяц , консервы вынуждены через нехочу сдавать свои квартиры.
7) Зарубежка
Раньше тоже шли сделки заграницей, но после февральских событий все активизировались , то есть прикупить недвижимость в Дубае , Стамбуле сейчас самое то. Если выбирать между квартирой бизнес класса в Москве и там сейчас выбор очевиден. Дело в том что еще есть и Египет , тот самый эконом до 30.000 $ можно найти апартаменты. Возможно скоро доступные дешевые студии в Египте станут массово покупать вместо студии в Мытищах/Люберцах . Пока просто нет известной управляющей компании да и вообще особой информации.
Но тренд понятен - зарубежка становится выгоднее в разы в плане доходности.
8) Финансовое просвещение
Различные блогеры, официальные ресурсы ЦБ РФ, и прочее о финансовой грамотностью просвещают людей, что помимо надежной недвижимости которая - "всегда дорожает" есть и другие обычные активы, которые дают доход и относительно надежны и можно вкладывать .
Уровень управления депозитами в банках вырос ,когда мониторят где депозит удобнее и каждые 0.25% играет роль, знание и понятие облигаций выросло и в них оказывается выгодно вкладывать деньги помимо недвижимости.
Для меня лично отпал вопрос, кому я больше доверяю своему правительству или REIT фонду например Техасе
Что в итоге то?
Мое заключение - Цена на недвижимость упадет на 30% от декабрьских цен 2022, индексы при этом сразу не отобразят а будут заваливаться , но сделки с таким дисконтом будут проходить везде, а как только закончатся деньги в бюджете для льготных любых типов ипотек то да обвал .
Спасибо за прочтение, пишите свое мнение в комментариях .
