За последние 2-3 года рынок жилой недвижимости в России серьезно вырос, с высоты февраля 2022 года - мы это четко видим по ценам на новостройки и вторичному рынку, которые выросли на 35-70% только за 2021 год, а за весь срок есть объекты которые стали дороже в несколько раз. Во всей этой ситуации возникает логичный вопрос, а какую недвижимость сейчас стоит покупать? В данной статье постараюсь дать ответ именно на этот вопрос.
Начнём с рынка первичного жилья. Главным фактором роста стоимости квадратного метра это субсидирование от государства застройщиков, путем выдачи льготной ипотеки на новостройки, низкая ключевая ставка ЦБ - позволяла выдать выдавать исторически низкие процентные ставки по ипотеке в России, что дало огромные продажи для застройщиков – сверхприбыль как для них самих, так и для банков, были побиты все планы продаж. Вследствие квадратные метр в Уфе - уже есть от 190 руб. кв.м. на этапе котлована, стоимость стройматериалов - побили все рекорды, банки продают (впаривают) не только сам кредит, но и кросс продукты (страховки, кредитные карты, дебетовые карты, платные услуги от смс до кинотеатров - говоря людям, что это обязательно, пользуясь их безвыходностью), другие смежные организации за это время тоже заработали, очень хорошие деньги. Не смотря на это все рынок нового жилья будет продолжать расти пока будет господдержка застройщиков, льготная ипотека - только интересно в каких темпах и как долго?
На вторичном рынке жилья в начале 2022 года, уже замечен спад, элементарно активностью на рекламных площадках авито, циан - новых объявлений о продаже квартир, все меньше, особенно меньше по реальным (адекватным) ценам. Негативом давит слух о новом повышение ставок ЦБ РФ, уже в феврале многие эксперты и авторитетный портал Bloomberg ждут ставки от 9,25% до 10% годовых, что приведет к значительному росту ставок по кредитам, ипотеке (может увидим 14%-16% по ипотеке), что сделает покупку жилья в ипотеку еще менее реальным. Дополнительным фактором снижения цены вторичного рынка можно считать - износ зданий, дворовых построек, инфраструктура двора и придомовой территории, парковки, более низкая арендная ставка по сравнению с новыми домами, дополнительные платежи по капремонту и т.д. Один фактор только против - это уровень инфляции в РФ, поэтому в рублях квартиры могут подорожать на ее уровень, а вот в долларах роста я не вижу.
Загородная недвижимость конечно тоже выросла за этот срок, но темпы роста значительно отстают от квартир. Сейчас перед многими стоит выбор жить в 3-х или 4-х комнатной квартире квадратов 60-70 (нового типа - Smart) или жить своем доме на территории города за те же деньги, только имея уже площадь 120-140 кв.м. и 5-8 соток Земли придомовой территории. Выбор непростой, так как сейчас загородное строительство переходит в новый этап, на новое качество - уходят “самострои”, появляются коттеджные поселки - комфорт и бизнес класса, для жизни за городом, но с инфраструктурой города (парками, зонами магазины, кафе, аптеки, школы, детские сады, рынки, СТО и АЗС и т.д.).
Есть еще один вид недвижимости, весьма популярный в 2012-2014 годах. Именно тогда в последний раз коммерческая недвижимость была на пике популярности и росла в стоимости. В наше “новое время” коммерческая недвижимость должна быть гибкой, как минимум стремится быть такой, соответственно идентичные требования к ее новым владельцам. Как раз раз сейчас идет переход недвижимости от тех “дядь 90х-00х” к ребятам времени Аяз Шабаутдинов, Руслан Гафаров их в общем команда, туса и толпа, похожие на них. Они другие люди, которые видят и двигают бизнес по другому. Конечно классические арендаторы никуда не денутся как по мановению волшебной палочки, на все процессы и эволюцию нужно время. Все эти процессы, не смотря на локдауны и прочие риски, несут за собой реальный сигнал к росту данного сектора недвижимости, как минимум это сигнал к его недооцененности со стороны инвесторов. Хороший плюс - сейчас банки готовы кредитовать ИП, ООО и другие юридические лица, люди которые заработали на росте жилой недвижимости свои “лярды” обращают свои взоры на недооцененный рынок коммерческой недвижимости. Все это может сыграть катализатором, который приведет рынок коммерческой недвижимости к росту.
Конечно решать вам, куда инвестировать деньги, я лишь попытался раскрыть вопрос с максимально справедливой точки зрения. Ваше мнение мне важно, напишите в комментарии, обязательно прочту и всем отвечу.
