Мы уже много раз разбирали на нашем канале вопрос об инвестировании в недвижимость. Вопрос продолжает оставаться популярным. Многие люди приобретают жилье для того, чтобы потом сдавать в аренду и получать пассивный доход. Для многих это представляется достаточно выгодным вложением, однако картина постепенно меняется.
Мы разбирали этот вопрос на нашем канале в 2020 году, даже тогда ситуация была не очень хорошая с арендой недвижимости, особенно в разгар пандемии, когда реально спрос на аренду квартир упал катастрофически. Собственники бегали за арендаторами, предлагая сдать квартиру в аренду на любых самых льготных условиях, а квартиры по полгода простаивали.
Сегодняшняя ситуация не изменилась в лучшую сторону и давайте разберем почему.
Мы уже писали, что за два года стоимость недвижимости вырастает каждый год на 25-30%, в общей сложности на 50-60%. Увеличение стоимости объекта недвижимости влечет увеличение вкладываемых денежных средств в объект, а соответственно срок «отбития» данных затрат. При этом стоимость аренды не увеличивалась такими же темпами как стоимость недвижимости и это можно заметить невооруженным взглядом.
Предложений аренды сейчас более чем достаточно. Поэтому сильно повысить цену никак не получится, а вот цена недвижимости растет. Соответственно, мы видим падение уровня дохода. И аналитики на рынке недвижимости этот процесс уже наблюдают. Практически всеми признано, что средний срок окупаемости недвижимости и так был большой, а сейчас вырос еще больше.
По нашим подсчетам окупить недвижимость, с учетом всех реальных затрат можно не раньше, чем за 20 лет. Хотя некоторые сведения указывают, что в отдельных городах России этот срок может быть меньше. Например, называют даже 12 лет. Но нам представляется это маловероятным и поэтому мы продолжаем настаивать на своей точке зрения.
Если принять во внимание все расходы, которые несет собственник, включая налоги, ремонты, мебель, бытовую технику, то всё это ложится грузом на саму недвижимость. А если она приобретена в ипотеку, как это любят некоторые практиковать, то окупаемость увеличивается еще более.
При этом аналитики сходятся на том, что сроки средней окупаемости за последние два года выросли как минимум на три года. Таким образом, недвижимость, как привлекательный объект инвестирования, практически исчерпал своё ключевое свойство. Мы считаем, что вложение в недвижимость не самая лучшая идея. Косвенно это подтверждает исследование, которое мы находим в интернете. В частности в 2021 году доля москвичей, которые массово избавлялись от наследственных квартир, выросла вдвое. Если раньше этот процент составлял около 10% всех выставляемых на продажу квартир, то по сегодняшним данным их стало более 20%.
Продажа производится либо сразу после получения наследства либо по истечении трех лет, когда есть возможность продажи без уплаты налогов. На это время квартира арендуется, а после продается. Реальная доходность по квартире, если рассчитать таким образом, не превышает несколько процентов годовых, порядка 5%, что вполне сопоставимо с текущей доходностью банковского вклада любого банка. Заморачиваться с покупкой недвижимости, иметь её в собственности, заниматься арендаторами, в то время как можно просто положить деньги на вклад, сейчас представляется еще более замороченным делом, чем это было ранее.
Мы полагаем, что об идеях инвестирования в недвижимость в настоящий момент следует отказаться. Что касается будущего, мы думаем, что в ближайшем будущем здесь ничего не изменится. Рынок недвижимости очень консервативен и изменения на нем происходят очень медленно. Ожидать резкого падения цен на 50%, наверное, смешно. Цены в лучшем случае застынут на месте и будут стоять полгода. Потенциальные продавцы не готовы реально снижать цены, если только не будет невиданного обвала всей российской экономики, на что сложно рассчитывать.
Вот наше мнение по данному вопросу.
Влияние кризиса на рынок недвижимости. Дополнительный обзор на 15.12.20г.
Спасибо за прочтение статьи и, если понравилась, можете отметить ее лайком для поддержки автора)), или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5% на услуги.
Всего хорошего)
