Десять лет назад сложно было представить инвестором женщину домохозяйку. А после выхода фильма «Волк с Уолл-стрит» выстроился образ: инвестировать могут только избранные, у кого есть лишние, большие суммы.
Сейчас в России настал тот период, который Америка уже пережила в 80-е годы — настоящий бум инвесторов. Каждый может взять в руки телефон и открыть брокерский счёт онлайн. Платформ для инвестирования достаточно. Но в этом деле важны время, знания и дисциплина.
Куда чаще всего инвестируют деньги в России?
По официальной статистике в России инвестирует больше 10% населения — это больше 15 млн. человек. В то время, когда в западной Европе инвесторов 25%, а в США больше 50% — это 160 млн. человек. Внушающие цифры и отличие между ними. Нам есть куда расти.
На самом деле, инвесторов в России гораздо больше. Но дело в том, что основная часть выбрала примитивный метод инвестирования — депозиты. Реальность такова, банки зарабатывают на тех, кто инвестирует в депозиты под 5%. Например, банк инвестирует деньги в разные активы и на этом зарабатывает 30%.
Ценные бумаги
Этот вид инвестирования в России только набирает обороты. По официальной статистике Мосбиржи в марте 2021 года количество частных инвесторов было больше 11 млн. Но тех, кто активно торговал на бирже в разы меньше — около 1,2 млн человек. Порог входа несколько тысяч рублей. Популярные инструменты — акции и облигации.
Выбирая акции важно учитывать 3 главных риска:
- Цены на акцию могут падать, не только расти. В разные случаи на 20-30%. В результате, конечно, акции компании вырастут в длительной перспективе, но никто не знает, когда это произойдёт.
Например, акциям Газпрома и Сбербанка до сих пор так и не удалось вырасти до тех цен, по которым эта ценная бумага торговалась в 2007 году.
- Если компания в убытке, она может отменить дивиденды. Это тоже обрушит цену на акцию.
- Если компания обанкротится, то деньги от распродажи активов получат сначала кредиторы и держатели облигаций компании, после владельцы привилегированных акций, а уже в конце — владельцы обыкновенных акций.
Золото
Надо понимать, что хранение денег в золотых слитках выгодно, если у вас долгосрочные планы. За 40 лет с 1979 по 2019 год рост драгметалла составил всего лишь 3-3,5% в год. Надо также взять во внимание, что цены в разное время могли и понизиться. Возможны риски уйти в минус. Операции по инвестированию в золото надо доверять надёжным банкам. Тем, кому важна устойчивость и стабильность. Дело в том, что, если банк, в котором у вас хранится золото, обанкротится, то ваши активы пропадут.
IPO
С 2020 года в России участие в первичных размещениях, которые могут дать доходность (IPO), стало популярным. Например, IPO Ozon можно назвать самым успешным размещением. В первый день торгов компания поднялась на 41% выше цены размещения.
Но важно учитывать нюансы:
- В случае, если спрос превысил предложение, то вложить всю запланированную сумму не получится. Дело в том, что все акции между всеми инвесторами распределяются пропорционально. Допустим, у вас есть 1 миллион. Не получится его вложить весь. Вам дадут разрешение только на 10 000. Остальное придётся распределить по другим ценным бумагам.
- После IPO обычно в течение 3 месяцев держатели не могут продать акции компании. Это время задаётся заранее. Это нужно, чтобы спекулянты не обвалили цену бумаг.
- Не советуем вкладывать в молодые компании без выручки. Потенциал акций сложно спрогнозировать.
Недвижимость
По сути, это самый очевидный и надёжный вариант инвестирования. Предлагаем рассмотреть этот инструмент подробнее.
В результате опроса «Ромир», больше половины россиян — 52% предпочли бы вложить свои деньги в землю или недвижимость.
Этот феномен заложен на психологическом уровне. Проще потратить деньги на то, что можно потрогать, а потом продать или обменять.
Как анализировать инвестиционный рынок недвижимости?
- В первую очередь надо понять, растёт ли ВВП в этом городе. Маленький он или миллионник. Если падает, то это тревожный знак.
- Ответить на вопрос: а растёт ли население в этом городе? И здесь речь не о рождаемости, а о миграции населения. Притягивает ли туда людей?
- Что с безработицей? Если она есть, это плохой признак.
Если в этом городе растёт ВВП, количество жителей и уменьшается безработица, то инвестировать в жильё в таком городе можно.
Частое заблуждение: заработать на недвижимости можно только на росте цен на недвижимость, если зайти на раннем этапе строительства, и то если есть большие деньги. Вот ещё одно заблуждение: создать доходную недвижимость можно, если уже она есть.
Но на деле стратегий заработка на недвижимости без стартового капитала и квартир гораздо больше:
Стратегия: «Из одной квартиры несколько».
Например, одну большую квартиру можно разделить на 2 маленькие отдельные квартиры-студии. Для этого надо исправить планировку. И сдавать посуточно можно уже 2 квартиры, а не одну. Таким образом доход от аренды можно увеличить в несколько раз. Если сдавать по месяцам, то доход уже увеличится в 2 раза.
Преимущество этой стратегии в том, что её можно применить без первоначального капитала с помощью ипотеки.
Плюсы стратегии:
- Арендаторы будут платить за ипотеку. Если правильно выбрать объект и поделить его на 2 квартиры-студии, то сумма арендных платежей будет выше ипотечного платежа. И у вас ещё останется стабильный пассивный доход.
- Квартира постепенно перейдёт в вашу собственность. После того как ипотека будет полностью выплачена деньгами жильцов, квартира станет вашей без долгов и обременений.
- Вместе с инфляцией ежегодно растёт и стоимость аренды вашей квартиры. А выплаты по ипотеке остаются прежними. То есть, ежегодно можно увеличивать свою прибыль.
Стратегия «Инвестиции в новостройки»
Дело в том, что стоимость квартиры на разных стадиях строительства дома, разная. Цена за квартиру на начальной стадии, когда ничего нет кроме котлована, гораздо ниже, чем цена, когда дом уже сдан. На этой разнице можно зарабатывать. В этом суть стратегии.
Как рассчитать ликвидность объекта?
Предлагаем рассмотреть тему ликвидности на примере автомобиля. Перед тем, как купить машину, любой водитель задумывается над тем, как быстро он её продаст и сколько заработает на разнице. Аналогично с недвижимостью.
Чем меньше надо времени на продажу квартиры, тем выше ликвидность. К её критериям относятся: район, инфраструктура района, внутренняя инфраструктура двора, этаж, вид из окон, планировка.
Ликвидность не единственное, что важно при выборе инвестиционного объекта:
- Важно рассчитать прогнозируемый доход
- Изучить возможные риски
- Проверить документы
- Изучить историю застройщика
- Посчитать срок инвестиций
- Подобрать момент входа и выхода.
Как действовать в стратегии «Инвестиции в новостройки»?
Цикл 1:
- Стать участником долевого строительства. Можно без начального капитала с помощью ипотеки.
- Подождать, когда дом будет сдан
- Продать построенную квартиру по договору переуступки прав требований
- Погасить ипотеку и полученную разницу потратить или запустить во 2 цикл.
Цикл 2:
- Заработанные деньги после сделки вкладываем в строительство второй новостройки. Можно также начать без капитала, взяв ипотеку.
- Дождаться окончания строительства и сдачи дома.
- Продать построенную квартиру по договору переуступки прав требований
Таким образом можно не только зарабатывать на перепродаже недвижимости, но и спустя 2 сделки купить свою квартиру без ипотеки и долгов.
Преимущества инвестиций в недвижимость.
- Недвижимость — это самое надёжное вложение, в то время когда в банке страхуется только 1,4 млн рублей. Риск потери капитала почти отсутствует.
- Даже при доходности 6% годовых, стоимость недвижимости в любом случае растёт и перекрывает уровень инфляции. Но не для всех регионов.
- Выбирая инвестиции в недвижимость деньги не переходят в другое управление, как в случае с выбором инвестирования в ценные бумаги. То есть вы руководите вашими деньгами. К тому же, вы не тратите нервы и время на отслеживание курса акций.
- Если выбрать посуточную аренду или стратегию перепродажи, можно получить доходность от 20-50% годовых.
- Собственная недвижимость — это инвестиции в стабильное будущее вашего ребёнка.
- Только в недвижимости есть возможность заработать, не привлекая свои деньги, с помощью ипотеки, или материнского капитала.
Куда инвестировать в 2022 году?
В каждом инструменте важно разбираться, оценивать затраты времени. Идеального способа вложений нет — их надо диверсифицировать и выбирать тот, который вам ближе и интереснее.
