В ЖК «Биг Тайм» много предложений о продаже вторичного жилья с ремонтом. Старший эксперт Vysotsky Estate в Тушино Алексей Скуратов отправился туда посмотреть несколько вариантов, которые могут подойти его клиентам. Здесь он рассказывает обо всех плюсах и минусах комплекса.
Ясно, что все аспекты ЖК в одном формате короткого обзора рассмотреть невозможно. Поэтому тут я расскажу только о некоторых нюансах, которые часто не подготовленными покупателями при первом рассмотрении квартир не замечаются.
«Биг Тайм» в районе Хорошёво-Мнёвники позиционировался застройщиком как жилой комплекс бизнес-класса с видовыми квартирами на деловой центр «Москва-Сити», шаговой доступностью от метро и хорошей инфраструктурой. Так ли это? Разберёмся.
Локация и транспортная доступность
Вблизи ЖК есть станция МЦК «Хорошёво» и станция метро «Народное Ополчение». До «Хорошёво» идти примерно 10 минут, но можно подъехать до станции и на автобусе. Через остановку «ул. Мнёвники, 4» курсирует достаточно маршрутов.
До станции «Народное Ополчение» идти подольше — примерно 15 минут. И не так удобно.
Рядом с ЖК на Звенигородском шоссе находится остановка «5 автобусный парк», с которой можно доехать до метро «Улица 1905 года». Маршрут занимает примерно 15 минут.
Паркинг
Приехав на просмотр на автомобиле, я столкнулся с тем, что место для парковки вблизи комплекса найти невозможно. На улице Мнёвники парковка запрещена. 2-й Силикатный проезд весь заставлен машинами. Удалось встать только около дома 10к1 по улице Мнёвники.
Оказалось, через улицу Мнёвники нет удобного перехода. Пришлось идти в обход, через подземный переход, что заняло примерно 10 минут. То есть, если у вас нет паркинга, вы гость или тоже приехали по делам, стоит подумать о парковке заранее. Зимой одевайтесь потеплее — быстро добежать до подъезда не получится.
К тому же, в районе ЖК довольно сильные порывы ветра из-за огибающих высотки ветровых потоков. Почитать об этом можно в этой статье.
Альтернатива парковки для жильцов комплекса, как выяснилось — подземный паркинг самого ЖК. Места в нём сдаются в аренду примерно по 19 тысяч рублей в месяц (данные с «Авито», декабрь 2021).
Инфраструктура ЖК
Со всех сторон ЖК окружён либо дорогами, либо промышленной зоной. В самом комплексе есть только продуктовый магазин «Магнит», пекарня и строительный магазин (куда же без него в новостройке). За другими услугами придётся прогуляться примерно 10 минут на другую сторону Звенигородского шоссе или на улицу Мнёвники.
Такая же ситуация с банками, школой, детскими садами, поликлиниками и другой инфраструктурой района. Родители, которые планируют учёбу своих детей в престижном лицее №1560 (лицей находится по адресу улица Мнёвники, 7к5 и входит в рейтинг 200 лучших школ Москвы), который, казалось бы, находится совсем рядом с ЖК, должны обратить внимание, что на пути в лицей ребёнок будет переходить Проектируемый проезд №6045 в том месте, где с Звенигородского шоссе съезжают автомобили с довольно большой скоростью. Да и просто погулять детям и родителям с колясками можно будет там же, на другой стороне.
Территория ЖК
Территория ЖК очень небольшая, получается этакий двор-колодец. Она огорожена в том числе и от других корпусов ЖК, отведённых для жильцов, переселённых по программе реновации. Двор охраняется. Вход — по карточкам жильцов. Есть видеонаблюдение. Однако попасть на территорию ЖК можно легко и без карточки, поскольку поток входящих и выходящих через калитки людей достаточно большой.
На что я обратил внимание — так это сильное шумовое давление со стороны Звенигородского шоссе. Скорее всего, звук проезжающих авто отражается от зданий и во дворе ЖК создаётся звуковая ловушка.
Замеры шумомера
Для замера использовались две программы шумомеров.
Моментальные показатели не интересны, интересны растянутые во времени. Выделение на фотографии показывает 30 секунд записи, и на ней видно, что ниже 60 Дб шум не падает.
На втором фото примерно такие же показатели.
Для понимания, шумно или нет, обратитесь к таблице ниже. Там наглядно приведены уровни фонового шума.
Во времени шум в месте замера будет меняться: ночью будет минимальный, днём максимальный. Но шум, например, от мотоцикла или грузовика, несущихся по «Звенигородке» ночью, будет ярко выраженным на контрасте с тишиной. И стоит отметить, что поток авто в ночное время не маленький. Кстати, эти данные подтверждают то, что я увидел по реальным отзывам в интернете.
Ещё советую побродить вокруг и не только прочувствовать ветер, но и обратить внимание на промзоны вокруг. Для полного эффекта лучше поздно вечером.
Квартиры
Теперь надо подняться в квартиры и осмотреть их. А именно нас интересует вторичное жильё: квартиры отремонтированы и куплены как под инвестиции, так и для себя.
Что точно умеют делать застройщики — так это красивые фасады и входные группы. В этом плане в Big Time всё хорошо.
Что застройщики не умеют делать — это, видимо, рассчитать необходимое количество лифтов. Я отметил, что лифтов мало. Подняться реально, а спуститься — не всегда. Лифты идут полные, приходиться пропускать и ждать, когда они пойдут снова вниз. В 3-м корпусе после 10 минут ожидания я спустился по лестнице. Оказалось, не один я так поступил.
Какое количество лифтов приводит к «пробкам» и необходимости пользоваться лестницей? Я не поленился и посчитал в каждом корпусе лифты и примерное количество квартир:
- 1-й корпус: 2 лифта и 231 квартира,
- 2-й корпус: 3 лифта и 273 квартиры,
- 3-й корпус: 2 лифта и 189 квартир.
В ЖК «Биг тайм» — 3 дома по 21 этажу.
Давайте посчитаем, сколько нужно лифтов, например, в 1-м корпусе. Площадь одного этажа в корпусе — примерно 600 м² (40м*15м).
Заглянем в СП 54.13330.2016. Этот свод правил распространяется на проектирование и строительство вновь строящихся и реконструируемых многоквартирных жилых зданий высотой до 75 метров, в том числе общежитий квартирного типа, а также жилых помещений, входящих в состав помещений зданий другого функционального назначения.
Из таблицы видно, что в первом корпусе должно быть 4 лифта. Почему же застройщик выбрал 2 лифта, а не 4? Посчитаем площадь, занимаемую одним лифтом в здании в 21 этаж, и умножим на стоимость квадратного метра.
Всё просто или мне показалось?
Подбираем квартиру
Клиент нашего агентства хотел приобрести вариант евродвушки в этом комплексе. Евродвушка — это двухкомнатная квартира, где одна комната изолирована и используется как спальня, а вторая совмещена с кухней и выполняет функцию гостиной.
Эти квартиры выбирают семейные пары без детей, пенсионеры или одинокие люди. Обратите внимание на отсутствие балконов и лоджий. В офисах застройщики называют это современным трендом. Мне опять показалось, или действительно экономят? Проекты от «ПИКа» тоже без балконов, но они не называют себя бизнес-классом.
Мой коллега Михаил провёл осмотр трёх квартир одинаковой площади и планировки. Все они находились в разных корпусах.
Первая осмотренная квартира — самая дешёвая. По словам продавца, была куплена для себя, но потом он решил продать её и переехать в нормальную двушку.
Первое, что привлекло внимание — это шум от приточной вентиляции. Приточная вентиляция выводилась в прихожую из одной вентиляционной решётки диаметром примерно 150 мм. Разводки по комнатам не было, то есть весь приточный воздух подавался в прихожую.
Обратите внимание на картинку: пики в районе 70 дБ — это нахождение в прихожей, 40дБ — комнаты. Как вам вентиляция? Комфортно будет находиться в такой квартире?
Надо отметить, что комплекс находится вблизи оживлённой магистрали, так что проветривание повлечёт шумовое загрязнение квартиры.
Приточная вентиляция для поступления свежего воздуха и кондиционер необходимы в каждой комнате. В этой квартире как раз и были заложены коммуникации под кондиционер в каждой комнате, что позволяет установить их новым хозяевам, чтобы не страдать от жары летом.
Вытяжной вентиляции в гардеробной нет. Это важный момент, если вы планируете поставить в ней стиральную машинку. Опять же, эта тема пару раз вскользь проскакивала в отзывах, которые мы рекомендуем читать всегда. Так вы будете знать, на что стоит обратить внимание.
Ремонт в квартире сделан хороший, материалы и кухонная техника не дешёвые.
На всякий случай был проведён замер шумового фона вблизи окна. Среднее значение держалось на уровне 40-45 дБ.
Вторая осмотренная квартира отличалось от первой тем, что была инвестиционным проектом.
Стоимость — на 4 миллиона больше первой квартиры. Качество ремонта, материала и встроенной техники средние. Приточная вентиляция отключена. Инвестор сказал, что она сильно шумит. Это не удивительно, поскольку выводилась она только в прихожей, как и в первой квартире.
По комнатам разводки нет. Вентиляционная решётка в прихожей скромная — 100 мм. А чем меньше диаметр решётки, тем больше скорость потока воздуха и тем сильнее она будет шуметь. Кондиционер есть только в гостиной, про спальню забыли. В гардеробной вытяжки нет, но место подключения стиральной машинке в гардеробной есть.
Шумовое загрязнение от магистрали сравнимо с первой квартирой.
Третья квартира самая дорогая, на 3 миллиона дороже второй. В ней проживает собственник. Там хорошо продумана обстановка. Ремонт, материалы и техника на хорошем уровне. Даже вентиляция разведена по комнатам, однако проверить, работает она или нет, возможности не было, а сомнения в нормальной её реализации есть. Единственный минус — кондиционер только в гостиной.
Шумовое загрязнение от магистрали не отличается от других квартир.
Итоги
Бизнес-класс — это не только вид, фасад, потолки высотой 3 метра и ценник. Это комфортная среда обитания: от пространства, зон отдыха, соседей, пешей доступности минимальной инфраструктуры до инсоляции и шума. Здесь же я вижу не бизнес-класс, а красивую обёртку, и квартиры могут быть некомфортны для постоянного проживания.
Цены на одинаковые квартиры, но с разным ремонтом в одном ЖК, могут различаться на 7 миллионов. И эта разница в цене не отражает реальные вложения продавцов в недвижимость. Она отражает ожидания и запрос продавца.
Многие покупатели вторичного жилья и их агенты уверены, что квартиру можно подбирать по фото и видео на порталах недвижимости. А ещё, что они найдут себе подходящую квартиру за пару недель. Ну, месяц максимум! Думаю, найдут, но не совсем то, что хотелось. В схеме сделки с альтернативой они в итоге встанут перед выбором: брать то, что предлагают, и прожить там минимум 6-8 лет или отказаться от покупки и потерять покупателя на свою квартиру. Так как от выбора зависит комфорт и счастье семьи, жить в том, что есть, не все готовы. Надо понимать, что к подбору квартиры надо подготовиться, проштудировать информацию на эту тему или не стесняться и нанять профессионала не на зарплате у конкретного застройщика.
Достоинства ЖК Big Time
✅ транспортная доступность,
✅ двор «без машин»,
✅ привлекательный внешний вид.
Недостатки ЖК Big Time
❌ шум от дорог,
❌ плохая экология,
❌ отсутствие инфраструктуры в шаговой доступности,
❌ отсутствие балконов,
❌ плотность застройки и промзоны вокруг.
Понравилась статья — ставьте лайки.
