Много раз повторял, что закон о банкротстве как физических, так и юридических лиц – очень сырой в плане применения на практике.
С одной очень скользкой темой разобрался – вроде бы – Верховный Суд.
Итак, история уже стала привычной.
Человек купил в феврале 2017 году у ООО нежилые помещения, по цене в 3 раза больше кадастровой стоимости.
Все было максимально прозрачно и открыто. Продавало помещение риэлторская компания, объявление было доступно для всех желающих.
Через год один банк подает в суд иск о признание ООО банкротом и еще почти через год ООО признают банкротом и на нем вводится конкурсное управление.
Управляющий, оценив последние сделки ООО, пришел к выводу, что сделка по продаже нежилых помещений была направлена на вывод активов перед банкротством.
На то он, собственно, и конкурсный управляющий.
И поэтому подал иск в суд о признании сделки купли-продажи нежилых помещений недействительной.
В качестве аргумента было представлено независимая оценка, которая установила, что на момент сделки цена подобной недвижимости была на 30% выше указанной в договоре.
Напомню, прошло 2 (!) года.
Суды первой и второй инстанции в иске отказали.
Истец не смог доказать, что покупатель был в сговоре с продавцом и/или знал о предстоящем банкротится. А на момент сделки покупатель предпринял все необходимые и возможные действия для проверки ООО.
Но Арбитражный суд Московской области, куда обратился управляющий, решение нижестоящих судов пересмотрел и признал договор купли-продажи недействительным.
Поводом для такого решения стало именно занижение на 30% от рыночной цены продажи.
На все доводы ответчика, что он не знал и не мог знать, что ООО будет банкротом, суд не отреагировал.
Тогда покупатель дошел до Верховного суда. Который поставил точку с этом поре и сделал важное уточнение:
1.Признание договора купли-продажи заставляют покупателя не только вернуть недвижимость, но и ставит его в последнюю очередь кредиторов.
2. «Такие меры по своей экономической сути приближены к конфискационным. Поэтому осведомленность контрагента должника о противоправных целях последнего должна быть установлена судом с высокой степенью вероятности».
Чего не было сделано в данном деле.
Поэтому нельзя считать покупателя недобросовестным.
3. Чтобы признать сделку недействительной по причине умышленного вывода активов будущего банкрота, необходим соблюдать принцип кратности:
Если цена продажи актива будет в 2 и более раз ниже среднерыночной на момент заключения договоре купли-продажи, то тогда сделку можно признавать недействительной.
Так что покупатель пока остался собственником своей недвижимости.
***************
Я уже писал о том, что по сегодняшнему закону о банкротстве физ. лиц, добросовестный покупатель квартиры должен, по сути, внимательно следить еще года три за продавцом – подаст ли он заявление на банкротстве (или кто-то другой на него).
Это нелогично и абсурдно.
Но теперь хотя бы есть критерий, по которому еще до начала сделки можно понять, отнимут ли квартиру в случае признания продавца банкротом.
Всё лучше, чем ничего.
Читать по теме:
2. Определение Верховного Суда № 305-ЭС21-19707(2) от 25 ноября 2021 на передачу дела на рассмотрение Верховного суда
#недвижимость #квартира #верховный суд рф #банкроство #законы рф #купля-продажа
