Привет, друзья! Как всегда рада вас видеть, спасибо, что весь год смотрели, читали, комментировали. Приятно знать, что аудитория канала растёт и декабрь к нам привёл более 4 000 000 человек. Конечно, канал существует благодаря постоянным читателям и подписчикам, поэтому Вам особая благодарность! Надеюсь, что и в новом году мы с вами найдём темы для общения и станем ещё чуточку ближе.
Подводим итоги 2021 года на рынке недвижимости Краснодара и Краснодарского края
Для меня лично 2021 год стал продуктивным, у нас уже 6 офисов, которые успешно работают на территории Краснодара и Краснодарского края, радуя своих клиентов качественной услугой. Как всегда, у нас в договоре прописана "Гарантия единой цены с продавцом", которая оберегает клиента от переплаты, а комиссию мы берём исключительно с одной стороны. Если вы ищите недвижимость в наших краях, то жду Вашего звонка по телефону +7(928)211-33-77 или пишите в ватсап, я сама Вам перезвоню. Для тех, кто ещё со мной не знаком - вот моя страница вконтакте. Для понимания ценообразования на постоянной основе работает наш канал на ютуб о переезде в Краснодар, где уже более 200 объектов и каждый день появляется новый или даже два, локации пока только Краснодар и Краснодарский край, но, кто знает, возможно в 2022 мы сможем радовать вас и другими регионами). Если хотите работать с нами в станице - пишите и звоните.
Давайте к теме:
За год цены выросли в два раза. Чего ждать дальше?
Те, кто читает меня постоянно знает, что цены на новостройки в 2021 году в Краснодаре подняли вдвое. Ситуация была предсказуемая, после повышения цен на строительные материалы по всей России - застройщики решили страховаться и подняли цены, поставив сами себя в крайне сложную ситуацию и уронив продажи на самый нижний уровень в истории (за декабрь 2021 все застройщики Краснодарского края продажи всего 18 800 метров. К примеру за декабрь 2020 было продано 94 600 метров, а за декабрь 2019 - 179 900 м2). Ясно, что продажи упали почти в пять раз относительно прошлого года и почти в 10 раз относительно 2019 года.
Что будет дальше - сказать сложно. Однозначно понятно, что инвесторы ушли из квартир в первичке и перебазировались на участки и вторичку, Если же говорить о рынке в целом, то мелкие инвесторы скорее играли против покупателя, помогая удерживать застройщику цену на рынке. На данный момент ряд инвесторов распродаёт свои квартиры, но в новые не заходит. Как минимум, видно, что в Краснодаре больше не ажиотажа в новостройках и застройщики находятся в очень сложной ситуации, так как не могут "правильно стартовать".
Сейчас объясню тому, кто не понимает что именно происходило годом ранее: застройщик объявлял "Старт продаж" и на квартиры налетали все, у кого есть суммы от миллиона и выше, покупая всё, на что хватало денег. Затем, вся стройка делилась на 4-5 этапов, где застройщик, как во времена "МММ", с утра просыпаясь, просто поднимал цену на квадратный метр. Когда все объёмы у застройщика выкупались, он поднимал цену ещё на 10%-15% (могло быть больше, могло быть меньше, все зависело от жадности застройщика). При этом у инвесторов оставались квартиры, которые они могли скидывать дешевле, тем самым зарабатывали все и инвесторы возвращались за следующей партией квартир. В начале 2021 года два застройщика, которые всё время рассказывают о своих огромных объёмах продаж и даже ставят себя на какие-то там места по всей России решили, что повышение цен в два раза для Краснодара - это нормально и просто взвинтили цены. За ними последовали остальные застройщики и ряд инвесторов. Какое-то время, испуганный рынок закупался, а потом стал и инвесторы ушли в ожидание, так как продав сегодня квартиру они завтра не могли купить такую же, то есть не зарабатывали, а наоборот теряли деньги.
В июне 2021 года, когда средние цены превысили 80 000 рублей за метр - продажи у застройщиков начали падать. Упали они сейчас до очень низкого уровня. На данный момент в среднем по рынку все застройщики продают не более 500 квартир в месяц. К слову, застройщиков у нас более 150 компаний...Два года назад этот показатель был в районе 5 000 квартир в месяц и на тот момент застройщиков было около 100
В общем, я думаю, что читают меня не самые глупые люди и смогут понять что именно сейчас происходит и какова вероятность того, что это может привести к интересным результатам.
Я не утверждаю, что будет падение цен, но цифры говорят о том, что на рынке есть проблема и на данный момент рынок поддерживают испуганные покупатели, которые прежде чем разобраться попали в офис застройщика и не подумав купили квартиру.
Дома дешевле квартир. Вторичка ниже первичной недвижимости.
Интересно? Да, согласна. Это интересно. 2021 год показал, что жадность застройщиков выглядит именно так. Весь год можно было купить квартиру с ремонтом дешевле, чем квартиру, которая сдастся через год. Как так? Всё на самом деле очень просто: очередей из покупателей по 120 000 рублей за метр, и даже по 100 000 рублей за метр как-то до сих пор не выстроилось и люди, которые продавали свои квартиры решили не ждать, пока сюда приедут "жители московской рублёвки", что бы приобрести "прекрасную квартиру на "Западном отшибе" и продают свои квартиры значительно дешевле рынка.
Одно ведь дело, когда вы хотите её продать по цене 120 000 рублей за метр, а совсем другое - наличие спроса на эту квартиру, поэтому на данный момент, одним из интересных итогов 2021 год является то, что цена на свободном рынке ниже, чем на управляемом и от этого страдают застройщики, но они пока никуда не спешат.
По домам ситуация немного другая, но похожая
Я часто пищу именно о домах, подписывайтесь и читайте, если интересна эта тема, поэтому в этом отношении напишу коротко: количество участков в городе и пригороде под застройку сокращается и это ведёт к росту цен на дома.
Сейчас ещё есть вот такие дома на втором круге от Краснодара по цене порядка 5 500 000 миллионов, но это скорее исключение, чем правило:
В целом, за год дома в пригороде выросли на 50%, рост пока продолжается, но нужно понимать, что и в домах работает тоже правило:
Желание поставить высокую цену, далеко не гарантирует то, что под эту цену есть покупатель! И некоторые дома стоят не проданные годами.
Что ждём от 2022 года в недвижимости Краснодара?
На мой взгляд до февраля ничего в большую сторону меняться не будет. Если люди испугаются и начнут поднимать продажи в марте, то цены на новостройки никуда не сдвинутся и можно будет говорить о том, что цена в 100 000 рублей за квадрат станет относительно стабильной. Если в марте застройщики роста не увидят, то цены начнут потихоньку корректировать, но ожидать, что они вернуться к началу 2021 года не стоит, скорее, в этом случае, стоит ожидать, акционные цены в районе 80 000 - 90 000 за метр (как и сейчас на свободном рынке)
Ехать не перестанут - это и так всем понятно, а вот будут ли возвращаться инвесторы - большой вопрос.
То, что в Краснодарский край и в Краснодар ехать не перестанут - это понятно, так же будет заселяться и Краснодарский край, а вот будут ли люди инвестировать в недвижимость большой вопрос и причин тому много:
- Стоимость аренды жилой недвижимости вообще никак не изменилась (здесь и понятно: как раз этот вил теневого бизнеса полностью ориентируется на рынок. Снимать в двое дороже просто никто не будет).
- Входной порог инвестора на данный момент начинается от 2 300 000 рублей, а раньше начинался от 700 000 рублей. Сами понимаете, что данная ситуация не очень-то мотивирует. Несмотря на то, что именно на этом кризисе, в рублях многие инвесторы стали богаче вдвое.
- Доходы населения не изменились на данный момент, а именно категория наёмных работников и составляла костяк краснодарских инвесторов.
Ну а что касается переезжающих, то их становится всё больше и даже официальные власти уже заявляют о том о чём я писала год назад: население Краснодара только по последней переписи 1 650 000 человек, а Краснодарского края более 7 000 000 человек. Как вы понимаете, коренное население в меньшинстве (если даже считать, что все. кто жил в регионе до 2000г местные, хотя это и не так, то сейчас население увеличилось более чем на миллион и это официально)
Краснодар стал городом не для всех?
Да, наверное, потихоньку наш южный город, а вместе с ним и край перестаёт быть городом для переезда на юг, становясь городом, который не все могут себе позволить (в крае пока не везде такая ситуация, но к этому тоже идёт). Учитывая стоимость недвижимости теперь переезд сюда могут себе позволить далеко не все. На данный момент цены здесь уже выше, чем, к примеру в Екатеринбурге, хотя ещё лет 7 назад ситуация была противоположной. Что будет дальше - будем смотреть.
Подписывайтесь, пишите, звоните, я на связи
