Если вы спросите у россиянина, как заработать на недвижимости, ответ, скорее всего, будет таким:
— Надо купить квартиру в строящемся доме на этапе котлована, а потом ее продать с наценкой в 30%.
Но на самом деле схем заработка на квартирах гораздо больше. Особенно на жилье с проблемами. Сегодня я расскажу о самых распространенных способах получения прибыли из покупки-продажи таких квартир.
Схема 1. «Убитая» квартира
Жилье, которое пострадало от пожара, затопления соседями или требует капитального ремонта — лакомый кусочек для инвесторов. Чем хуже состояние квартиры, тем выше доход от его покупки и перепродажи. Бизнесмены приобретают такую недвижимость по цене на 20-40% ниже рыночной, вкладывают деньги в ремонт и перепродают с наценкой.
Но я должен вас предостеречь. Если вы планируете заняться бизнесом на «убитых» квартирах, тщательно просчитайте расходы. Иногда сумма, которую приходится затратить на ремонт, превышает планируемую доходность (особенно в квартирах, пострадавших от пожара). Дым и гарь так сильно впитываются в стены, что приходится делать капитальный ремонт вместо косметического.
Особенно опасно приобретение неликвидной недвижимости, если ее владелец окажется пациентом ПНД. Родственники смогут доказать, что сделка была заключена с лицом, которое не осознавало последствий своих действий. Вместо прибыли вы получите сплошные расходы.
Чтобы избежать проблем, перед покупкой жилья проконсультируйтесь с опытным адвокатом.
Схема 2. Ипотечная квартира
Увы, доходы россиян падают, рубль обесценивается, жить становится трудно. Поэтому число должников по ипотечным кредитам растет с каждым годом. Что делают банки с недвижимостью людей, которые не смогли за нее расплатиться? Выставляют на торги. Скидка — 10-20%.
Кажется, выгодное предложение! Но некоторые квартиры продаются с «довеском» — проживающими в них бывшими собственниками. Это отпугивает обычных покупателей и как магнит притягивает инвесторов.
У них есть связи в судах, профессиональные юристы на подхвате. Для таких бизнесменов ничего не стоит выселить прежних жильцов через суд. Правда, процесс может затянуться, но кого это пугает, когда на кону сотни тысяч рублей?
Схема 3. Квартиры с «тараканами»
Так на языке профессиональных инвесторов называется жилье, в котором прописаны люди. Они не собственники квартир, но менять место жительства наотрез отказываются. Чаще всего это бывшие мужья, жены и прочие родственники хозяина. Такие квартиры продаются со скидкой в 10-20%. Инвестор приобретает недвижимость, через суд выселяет «тараканов» и перепродает очищенную от обременения квартиру.
Процесс выселения вполне законен. Если право собственности на недвижимость перешло к другому лицу, члены семьи собственника (включая супруга) теряют право на пользование жилым помещением. Но это не значит, что выселение всегда проходит гладко. Оно затрудняется, если в квартире живут несовершеннолетние, или жилье не приватизировано.
Схема 4. Квартира с проблемными долями
Наверное, я не открою для вас Америку, если скажу, что большинство российских квартир находятся в долевой собственности. Причем доли могут быть совсем крошечными: например, 1/6 от площади недвижимости. Вы спросите: «Кому нужны эти сантиметры?» А я отвечу: «Перекупщикам!»
Они выкупают долю по договору дарения (фиктивному, конечно). После этого остальные собственники лишаются преимущественного права на выкуп доли. Затем настает пора для инвестора показать актерское и ораторское мастерство. Он начинает переговоры с остальными собственниками и убеждает их выкупить мини-долю. Если владельцы «упираются рогами», в ход идет шантаж. Часто инвесторы угрожают распродать свою мизерную долю выходцам из Средней Азии.
90% собственников не могут противостоять давлению и соглашаются. Они приобретают крошечный кусочек квартиры по завышенной в 2-3 раза цене. Перекупщик получает прибыль 40-50%. Неплохая маржа, правда?
Надо отметить, что в судебной практике появились решения, которые признают раздробленные доли малозначительными. После такого признания собственникам выплачивается компенсация, их лишают права пользования квартирой, регистрацию аннулируют. Если число судебных решений подобного рода увеличится, бизнес «перекупов» окажется под угрозой.
А вы слышали что-нибудь о бизнесе на проблемных квартирах?
