"Лучше поздно, чем никогда", - подумала я и взялась за статью с прогнозом цен на 2022 год. Многие уже давно ждут падения цен - сначала с появлением коронавируса, потом с фактически отменой льготной ипотеки летом 2021, а цены и не думают снижаться. И январь 2022, обычно самый провальный месяц в продажах застройщиков, тому подтверждение - по данным bnmap.pro средневзвешенная цена 1 кв.м. в старой Москве выросла на 2,4% в январе 2022 по сравнению с декабрем 2021. По моим наблюдениям за некоторыми интересными проектами, рост в январе был вообще космический - например, апарт-комплекс Lunar на Ленинском проспекте вырос за эти несколько недель 2022 года на 20% (!), а ПИК во всех проектах поднял в январе цены на ~5%. И постоянно повышающаяся ставка ЦБ застройщикам не помеха - они субсидируют ипотеку и закладывают эти расходы в цену.
За 2021 г. цена на новостройки выросла на 31%, но при этом цена на вторичку по данным IRN выросла всего на 18-19%, сократив разницу между ценой строящегося и готового жилья ~на 10% (до 2021 эта разница в темпе роста вторички и новостроек составляла 3-5%), а значит снизив доходность от инвестиций в новостройки. Таким образом, та часть годовой доходности, которая считается, как разница между ценой застройщика и ценой готовых аналогов сократилась сейчас в среднем до уровня банковских вкладов 5-10%. Но остается часть, зависящая от роста цен на рынке, и для целей расчета доходности интересен именно рост цены вторички, так как продавать купленную квартиру вы будете на вторичном рынке.
С одной стороны рост цен на вторичном рынке будет зажиматься повышающейся ставкой ЦБ и как следствие растущими ставками по ипотеке, но с другой стороны вторичка будет продолжать тянуться за ценами новостроек. Поэтому давайте сначала попробуем спрогнозировать цены на новостройки в 2022 г.
Если смотреть на спрос (кол-во лотов в сделках), то в 2021 году спрос вырос ~на 18% по сравнению с 2020 г. по данным bnmap.pro, при этом нет такого, что к концу года спрос бы падал из-за повышения ставок по ипотеке, наоборот - он упал в середине года, когда отменили льготную ипотеку, но потом стабильно рос до конца года.
При этом предложение в 2021 году практически не изменилось, а в январе 2022 снизилось, что также не предвещает падения цен.
Выше представлен график ежемесячного роста цены кв.м. за последние 3 года. Я к нему добавила расчет ежемесячного прироста цен в % в 2021, начиная с июля (после фактически отмены льготной ипотеки, когда цены должны были по идее начать падение за счет снижения спроса) и также добавила сравнение с ежемесячным приростом в июле-декабре 2020. Если просто посчитать среднюю, то во второй половине 2021 года цены росли даже быстрее, чем в 2020: 2,6% в месяц в 2021 к 1,8% в 2020. Но если посмотреть детальнее, то в июне 2021 г. был скачек кол-ва лотов в сделках из-за отмены льготной ипотеки => в следующем месяце рост цен из-за роста спроса с дальнейшей коррекцией в августе. Таким образом, если исключить не стандартные июль и август, а также резкий скачек цен в декабре, то среднемесячный рост в спокойном периоде составляет 1,25% или 15% в год - думаю, примерно на таком уровне и сохранится рост цен в 2022, что в целом за год в два раза меньше показателя 2021 года.
Если следовать той же логике и со вторичным рынком, предположив, что рост сократится в 2 раза, то в 2022 году можно ожидать рост цен на вторичном рынке на уровне 10% (при этом в январе 2022 цена вторички уже выросла на 1,4%).
Таким образом, годовая доходность от инвестиций в новостройки сократится, но все еще будет интересной: 5-10% (за счет этапа строительства) + 10% (рост цен на вторичном рынке) = 15-20% в год без ипотеки. С ипотекой этот показатель вырастает до 20-30% при условии продажи объекта на ключах.
Тем не менее, в условиях неопределенности, я рекомендую инвесторам:
1) Страховаться на случай снижения цен на рынке, покупая объекты, которые хорошо будут сдаваться в аренду (можно будет переждать падение).
2) Выбирать объекты с низкой внутренней и внешней конкуренцией (проще продавать) и явными точками роста (например, открытие метро/МЦД).
3) Анализировать квартирографию жилого комплекса и района и выбирать наиболее дефицитные, недооцененные лоты.
Ставьте лайки, если вам понравилась статья, мне будет приятно. :)
У меня также есть Телеграм канал https://t.me/nporaschetu, где я выкладываю аналитику по недавно стартовавшим новостройкам, которой нет на Дзене - это мой основной ресурс, подписывайтесь.