Всем инвестпривет!
Вы наверное видели рекламу по телевизору с призывом взять ипотеку под какие нибудь 4,5 - 4,9 % годовых. Если вы не смотрите телевизор, то обратимся к интернету, и увидим, что предложения такие есть.
Вы можете возразить, что это показаны льготные ипотеки. Хорошо, зайдем тогда с другой стороны.
Открываем страницу застройщика ПИК, и что же мы видим. Предлагают ипотеку под 6,99%, что как ни крути ниже ставки ЦБ в 8,5%.
А я напомню, что банк не может выдавать кредиты под ставку ниже ставки ЦБ. Для тех кто вообще далек от этой кухни, поясню. Банкам, по сути, часто не хватает ликвидности, так как это огромные машины, которые ворочают миллионами и миллиардами. Поэтому банки занимают деньги у Центробанка. А вот ставка Центробанка , это как раз и есть тот процент, под который банки берут кредиты у ЦБ. И чтоб банку что то заработать, ему необходимо уже выдавать кредиты под ставку выше чем 8,5%.
Посмотрим, что у других застройщиков.
Вот , к примеру, Самолёт. Ставка 5,99% по стандартной ипотеке. Как такое возможно?
Или вот Инград, можно получить ипотеку под 5%. В чем же подвох?
Может застройщики и банки воспылали альтруизмом к простым гражданам и в ущерб себе любимым и раздают ипотеку направо и налево со скидкой ?
Ну, вы понимаете, что это вряд ли.
Всё объясняется довольно просто и нелицеприятно.
Если покопаться глубже в ипотечных вопросах, то можно заметить, что ставки ниже 8,5% годовых встречаются на предложениях только в новостройках. Взять ипотеку на вторичку ниже 8,5% не получится. Это еще один намек.
В последнее время цены на недвижимость росли ударными темпами. И выросли настолько, что многие стали задаваться вопросом, а не слишком ли круто? И рынок недвижимости осенью начал выдыхаться. Видимо всё таки слишком. Осенью спрос начал падать, но цены при этом - нет. Казалось бы, цены должны начать откатываться, но нет, они стоят на месте. Ставка ЦБ растет, а ставки по ипотеке падают, либо стоят на каком то определенном уровне, никак не реагируя на изменение Центробанком процентной ставки.
Итак , мы увидели кульминацию фокуса, теперь настало время разоблачения данной иллюзии.
Банки и застройщики используют следующую схему для удержания цен.
Называется это субсидирование ипотеки застройщиком.
Простыми словами, в данном фокусе нет никакой ставки в 6,99 % или 5,89% , либо какой нибудь любой другой ставки ниже 8,5% годовых. Есть только ставка 8,5 %+. Сам застройщик оплачивает за заемщика разницу.
Зачем? А всё затем же, чтобы завлечь наивного клиента в ипотечные сети , не спугнуть высокой ипотечной ставкой и удержать цены на высоком уровне. Потому что...
Если цены на недвижимость пойдут вниз, то это обвалит рынок ипотеки. Люди отложат покупку квартиры, т.к. увидят , что цены опускаются.А значит можно подождать пока цены не упадут еще ниже. Если таких ждунов становится много, то рынок недвижимости начинает валиться, так как предложение есть, а спроса нет. А застройщики этого допустить не хотят и не могут, им постоянно нужны новые деньги, новые клиенты. Поэтому они пытаются сделать рынок вторичного жилья неконкурентноспособным хотя бы в плане ипотеки, чтобы люди задумывающиеся о покупке жилья отдавали предпочтение новостройкам.
И за это застройщики даже готовы сами платить. Ведь лучше пожертвовать частью маржинальности бизнеса, чем оказаться без продаж и без денежного потока, заложниками которого являются застройщики.
Что не могут застройщики в этой схеме предвидеть, так это поведение потенциального клиента. Одни аналитики говорят, что все кто хотел взять ипотеку , уже взяли. Их противники говорят что процесс урбанизации никто не отменял, приток людей в города и в человейники продолжается.
Если начнутся какие то боевые действия , ( спасибо Владимиру Владимировичу за его дальновидную политику , плоды которой мы сейчас наблюдаем), и абсолютно не важно кто на кого нападет, в моменте будет всплеск на рынке недвижимости , за исключением ,пожалуй, крымской. Люди ринутся прятать деньги в бетон, так как война будет жечь всё, и деньги граждан тоже. А потом будет долгое и тревожное затишье, и никакие ипотеки, никакие заманухи уже не заставят покупать жильё.
Многие застройщики станут просто историей.
Но пока мы исходим из мирных реалий. сейчас застройщикам приходится балансировать на грани. Против них и удорожание стройматериалов, и цены на недвижимость улетевшие в космос и высокая ставка Центробанка, и ковид косящий людей и высвобождающий жилплощадь. Когда вторичка начнет валиться, т.к. на вторичке если кому то очень надо продать, то он будет продавать с дисконтом, и более высокая ставка по ипотеке на рынке вторичного жилья нивелируется более низкой ценой, вот тогда застройщики будут вынуждены сменить пластинку с "жилье и дальше будет дорожать" на "налетай , подешевело".