Оценка частного домовладения – задача гораздо более сложная, чем оценка квартиры . Ведь факторов, влияющих на рыночную стоимость, естественно, гораздо больше. Давайте попробуем разобраться, как же все-таки правильно оценить свой дом при продаже, не прибегая к помощи платных специалистов.
Итак, чтобы оценить дом с землей нужно выполнить следующие действия:
1. Определить стоимость земельного участка.
Для этого необходимо уточнить место расположения объекта. Узнать точную площадь оцениваемого земельного участка. Это можно сделать, посмотрев в документы, либо заказав выписку из ЕГРН(Росреестр). Далее в рекламных источниках находим предложения с незастроенными земельными участками в оцениваемом районе. Делим рыночную стоимость на площадь предлагаемого участка и получаем удельную стоимость одной сотки земли. Желательно взять 5-10 предложений аналогов и отсеять самые дорогие и самые дешевые варианты как крайности. Далее перемножаем площадь своего участка на получившуюся цену одной сотки. И вот она – рыночная стоимость Вашей земли. Обратите внимание, что участки должны быть действительно сопоставимы. Желательно, уже на данном этапе подбирать похожий участок по размеру и коммуникациям, чтобы не корректировать стоимость в дальнейшем.
2. Определение стоимости основного строения.
Бывает, что на участке имеются несколько построек. Сначала выбирается основное строение, которое имеет максимальную стоимость (как правило, это основной жилой дом). Для оценки его стоимости необходимо знать объемно-планировочные характеристики здания, такие как площадь, высота потолков и прочее. Можно обзвонить несколько строительных компаний для того, чтобы они озвучили примерную стоимость возведения такого дома с сопоставимой отделкой. Опять же, идеально 5-10 предложений и из них выбирается среднее значение. Данная сумма и является рыночной стоимостью вашего дома. Далее из данной суммы необходимо вычесть износ самого здания и внутренней отделки. Если дом не новый (построен 5-10 лет назад), то нужно вычесть около 20% от суммы, предложенной Застройщиком. Данная цифра подобрана экспертным путем и может отличаться в каждом конкретном случае.
3. Определение стоимости вспомогательных строений.
По аналогии с предыдущим пунктом, оценивается стоимость бани, гаража, навеса, дорожек, брусчатки, забора и всего прочего, что расположено на оцениваемом земельном участке. Можно также прозвонить строительные компании и получить предложения по цене постройки данных строений.
4. Оценка коммуникаций.
Большой вклад в разницу цен предложений вносит наличие коммуникаций. Ведь не секрет, что участки с газом, заведенным в строение, продаются на порядок дороже даже тех, участков, где газ расположен на границе. Что уж говорить про участки, не имеющие коммуникаций вовсе. Для того, чтобы оценить вклад коммуникаций в стоимость Вашего земельного участка, необходимо узнать стоимость подключения и затраты на проведение работ по подключению коммуникаций в районе оцениваемого земельного участка. Если же сравнить участок, где есть газ и участок, где газа нет совсем (даже по границе), то разница в цене может достигать от 10% до 30%. Электричество, конечно, имеет меньший вклад в стоимость, так как считается, что электричество уже есть везде. Но здесь имеет значение другой параметр – выделенная мощность. 5 и 15кВт - совсем разные возможности для готового дома по наполнению электрооборудованием. Учитывайте данный фактор при оценке.
5. Подвести итоги.
В результате проведенных действий мы складываем стоимость ЗУ, стоимость основного строения, стоимость дополнительных строений. Корректируем данную стоимость на наличие коммуникаций и получаем приблизительную рыночную стоимость вашего домовладения. У данной рыночной стоимости есть диапазоны. Условно, если скинуть с данной стоимости 15%, то объект продастся очень быстро, если же прибавить 15%, то прихода покупателя нужно будет подождать. И не факт, что он придет. Справедливую рыночную стоимость вашего дома даст только реакция рынка при выставлении его на продажу.
