Хочу поделиться личным опытом создания доходных апартаментов для посуточной аренды. Идея заключается в покупке апартаментного пространства и его дальнейшего разделения на студии. Расскажу о плюсах и минусах такого инструмента пассивного дохода на примере своего опыта.
Осенью 2019 насмотревшись роликов в Интернете и пообщавшись с представителями управляющих компаний, которые обслуживают апартаменты для посуточной сдачи, принял решение самостоятельно найти апарт-объект под деление. Изначально искал площадь от 50 метров, чтобы поделить на 3-4 апартамента. На поиски ушло порядка двух месяцев.
В самом начале поиска наткнулся на апарт комплекс "Парк легенд" на ул.Автозаводская 23 стр.120. На 7 м этаже 42.5 метра стоили 6200000, они идеально делились на две части. Сейчас в бетоне такие апарты стоят более 12 000000 руб. Нашел этот вариант, он в целом мне сразу понравился, за исключением того, что первые 6 этажей комплекса состоят из парковки. Отложил этот вариант как запасной, на случай, если не найду лучше и продолжил поиск. В итоге потратил время, лучше ничего не нашел, вернулся к Парку Легенд. Остался только 12 этаж с ценой 7.2 млн. рублей. Поскольку цена аренды в этом районе была высокая, в среднем за студию в этой локации цена за сутки варьировалась от 3000-4000 рублей. Прикинул экономику и решил брать. Оформил в ипотеку в Смп Банке, ставка 7.9, что для апартов очень хорошо. Ежемесячный платеж составил 42000 руб. в месяц.
Ключи получил перед Новым годом и к ремонту приступил с 10 января. Вместо спланированных 3 месяца на ремонт ушло 4,5. Пришлось сменить две бригады. Здесь не буду подробно останавливаться на ремонте, об этом напишу отдельный пост. В итоге в начале мая объект был запущен. Дизайн был сделан в стиле лофт.
В этом комплексе высокие потолки 3.4. метра, исполинские балки с завода "Зил". В итоге получились две студии, примерно по 20 метров с полноценными кроватями, кухнями, кондиционерами. Плюс данного комплекса - отсутствие несущей стены при заходе в апартамент. Благодаря этому во второй апартамент была сделана отдельная дверь прямо с коридора.
В момент запуска апартов в Москве был жесткий локдаун и апарты сдавались по 900 рублей в сутки. С учетом всех комиссий в первый месяц не покрылась даже ипотека. Потом постепенно динамика начала восстанавливаться и вышла на те цифры, которые планировалось заранее.
Экономика затрат у меня получилась следующая:
Покупка объекта: 7200000 руб.
Ремонт: 2500000
Оплата ипотеки 6 месяцев (период оформления сделки и ремонт) 252000 рублей.
Итого: 9952000 руб.
При идеальной работе управляющей компании по сдаче объект может приносить чистыми 90000-100000 рублей после вычета всех коммунальных услуг и комиссий. Или 1080000-1200000 рублей в год. Окупаемость такого объекта 9.2-8.3 лет. Доходность: 10.8-12.6 Это немного грубый подсчет, поскольку время от времени есть небольшие затраты на поддержание качества помещений.
Какие плюсы увидел в этом проекте:
1. Деление апартов действительно дает больше прибыли, нежели сдача объекта целиком без деления. Фактически у вас появляются 2-3-4 равноценные площади вместо одной.
2. Объект можно и я считаю нужно приобретать в ипотеку, поскольку оборота хватает, чтобы закрывать ипотеку, коммунальные платежи и в моем случае оставалось порядка 40000-50000 рублей.
3. Управляющая компания берет на себя все хлопоты по встрече-проводам, решению конфликтных ситуаций. Но иногда все же подключаться приходится.
Минусы:
1. Затраты на ремонт выше обычного. Поскольку вы делаете несколько полноценных студий, то затрат на сантехнику, технику, плитку для санузлов, мебель у вас будет прилично больше чем при классическом ремонте. Работать важно с профессионалами, пусть дороже, но вы сэкономите время, деньги, силы и нервы. "Кривопопых" на этом шабашном рынке очень много и новички часто проходят 7 кругов ада, пока доделают свои доходные апартаменты. Особое внимание важно уделить инженерке - нужно правильно заложить трубы слива, грамотно сделать электрику, установить обогрев воды на время отключения летнего отопления.
2. Сложности при продаже. Выходил из своего проекта больше полугода. Деленные апартаменты для обыденного покупателя тема новая и не всегда понятая. Большая вероятность, что у вас их купят инвесторы, формирующие пассивный доход на недвижимости.
Если будет интересно реализовать проект по делению апартаментов, буду рад проконсультировать и помочь.
