Квартира в монолитном доме: как выбрать, плюсы и минусы

Объявления о продаже квартир в монолитных домах часто размещаются на сервисах недвижимости. Поэтому потенциальные покупатели задаются вопросом о том, стоит ли покупать жилье в монолитной новостройке, выгодно это или нет.

В статье мы рассмотрим, что важно учесть при выборе квартиры в монолитных домах, в чем их плюсы и минусы, этапы строительства.

Что такое монолитный жилой дом

Монолитный жилой дом – это цельная постройка без швов и соединений. Внешние стены, каркас и перекрытия здания отливаются из бетона. Таким образом, получается крепкий и надежный дом, который простоит до 150 лет.

Монолитными могут быть не только многоквартирные, но и частные дома. В них тепло и уютно, не проникают ветер и влага. Монолитный дом устойчив к землетрясениям.

Основа монолитных домов – бетон. Из него производятся стены. Внутренние перекрытия и другие элементы постройки могут выполняться из других материалов.

Виды монолитных домов

В зависимости от материала, из которого выполняются структурные элементы дома, различают 2 типа монолитных домов.

Первый – монолитно-каркасные постройки. Фундамент такого дома оснащают специальными забетонированными колоннами: они формируют костяк постройки. Между ними строятся стены, которые заливают бетоном. Внутренние конструкции дома выполняются из вспененного бетона, стеновых панелей.

Второй – монолитно-кирпичные постройки. Строители используют кирпичную кладку для комнатных стен. Реже – пустотелый кирпич. Им облицовывают дом снаружи, чтобы он выглядел презентабельно.

Еще есть третий вид – дом с монолитной структурой. Официально его не выделяют, потому что встречается он редко. В домах с монолитной структурой стены и перегородки производятся из литого бетона.

Технология строительства монолитного многоэтажного дома

Монолитные многоэтажные дома строятся по особой технологии. Застройщик привозит материалы на участок и приступает к большому объему работ.

Монолитные дома отличаются от других (например, панельных) тем, что строительство происходит на отведенном для здания участке. Поэтому монолитные здания строятся быстро – за 10–12 месяцев в зависимости от этажности дома и пожеланий заказчика.

Этапы строительства монолитного дома:

1. Выбор участка и получение разрешения на строительство. С местной администрацией согласовываются организационные моменты, которые прописываются в бумагах. Этот этап занимает несколько месяцев.
2. Подготовка участка. Специалисты проводят геологическую и топологическую разведку на местности: определяется тип и состав почвы, глубина залегания грунтовых вод и вероятность промерзания почвы.
3. Разработка проекта. Это последний «бумажный» этап, после которого строительная бригада приступает к работе над домом. Проект монолитного дома согласовывается с заказчиком: вычисляется итоговая смета, количество материалов, проведение инженерных систем.
4. Подготовка фундамента. Роется котлован и вбиваются сваи под основание дома. Производится монтаж каркаса из арматуры, что придаст фундаменту прочность и жесткость.
5. Работа с фундаментом. Заливается основа дома – бетонная плита в 1 метр. Чтобы фундамент был крепкий, его подкрепляют забивными сваями и арматурой.
6. Возведение стен. Это литые бетонные конструкции, которые собираются прямо на строительной площадке. Для них создаются специальные формы – опалубки – деревянные, стальные, алюминиевые, полистироловые. В опалубки удобно заливать бетон – так стены получаются крепче, а их возведение не отнимает много времени. Чтобы максимально сэкономить, можно создать несколько форм, а затем перемещать их на уровень выше, когда конструкция окрепнет. В опалубках есть несъемная часть, которая остается в стене, укрепляет ее и увеличивает теплоизоляцию, и съемная – ее перемещают между уровнями. Это удобно при строительстве малоэтажного монолитного дома. Именно за счет сборной конструкции опалубков частные монолитные дома пользуются большим спросом. Им можно придать любую форму: круга, полукруга, многогранника. Клиенты, которые располагают 5–7 млн рублей, могут воплотить любую задумку – сделать эскиз дома с проектировщиком и согласовать его с дизайнером, а потом составить техническое задание для строительной бригады. Чтобы придать постройке оригинальную форму, нужны особые опалубки – тоннельные. Их производят промышленным способом и привозят готовыми на строительную площадку. Тоннельные опалубки изготавливаются по заказу, поэтому изменить их форму невозможно: клиенту нужно иметь 100-процентную уверенность в том, что он сделал правильный выбор в пользу индивидуальной формы дома.
7. Утепление и облицовка фасада. Когда последний слой бетона высыхает, бригада приступает к визуальному оформлению дома. Работа занимает до 1 месяца, а в осеннее и зимнее время – чуть больше.
8. Подключение коммуникаций: водоснабжения, электричества, канализации и т. д. Сюда входит и облагораживание придомовой территории – установка детских и спортивных площадок, тренажеров.

Плюсы и минусы монолитных домов

О монолитных домах хорошо отзываются хозяева. Они уверяют, что их стены не трескаются, в них тепло зимой и прохладно летом, не заводятся грызуны и насекомые.

Плюсы монолитных домов:

1. Быстрые темпы строительства. 1 год – и монолитный дом готов. А если клиент будет неприхотливым в своих желаниях и захочет сэкономить, строительство займет еще меньше времени – 5–6 месяцев.
2. Прочность. В доме нет щелей, отсутствуют швы, поэтому они прослужат до 150 лет. Дом не разрушится от сейсмических колебаний – землетрясений.
3. Равномерная усадка. Дом простоит до 150 лет, и за это время усадка фундамента будет минимальной. Стены не потрескаются и будут такими же крепкими, как и в первые годы после строительства.
4. Комфорт. Монолитные дома неприхотливы: в них можно жить и одновременно выполнять облицовочные работы. Поэтому заселяться можно сразу.
5. Теплоизоляция. Внешние стены хорошо сохраняют тепло. За счет этого можно сэкономить на отоплении в зимнее время года. Летом в монолитном доме прохладно.
6. Архитектурная свобода. Монолитные дома – это простор для креатива и дизайнерских решений. В многоквартирном монолитном доме можно сделать 5 типовых этажей, а остальные – с архитектурной изюминкой. По желанию жильцов можно добавить паркинг.
7. Удобная планировка. В монолитных домах можно двигать внутренние стены. При этом внешние, несущие конструкции останутся на своем месте. Это удобно при перепланировке квартиры: семья может организовать пространство так, чтобы у каждого ее члена был свободный уголок. Этим пользуются застройщики: они продают квартиры в монолитных домах без внутренних стен.
8. Стены. Монолитные дома славятся ровными стенами за счет опалубков. Квартиры сдаются без отделки. Семья, которая заселяется в нее, сможет сэкономить на закупке материалов и работе бригады при проведении чистовой отделки.

Несмотря на теплоизоляцию и долголетие, у монолитных домов есть и недостатки.

Минусы монолитных домов:

1. Метеозависимость. Плохие погодные условия тормозят строительство монолитного дома. Больше всего страдают недостройки: в них проникает влага и снег. В результате отсыревает бетон, на стенах появляется плесень. Поэтому не рекомендуется приступать к строительству монолитного дома без специальной подготовки в зимнее и осеннее время года. Проблема метеозависимости решается методом подогрева бетона. Благодаря этой технологии монолитные дома строятся круглый год без ущерба качеству конструкции.
2. Ответственность. Работа над монолитным домом от закладки фундамента до облицовки внешних стен происходит прямо на строительной площадке. А значит, повышается и ответственность: строительная бригада должна быть специально обучена и иметь высокую квалификацию. Любая ошибка – ущерб в 50 и более тысяч рублей. В сравнении, с панельными домами, например, монолитные сложнее. Первые, словно конструктор, собираются на месте: на стройплощадку привозят детали с завода. При работе с монолитными зданиями нужно обдумывать каждое действие, особенно при закладке фундамента.
3. Слабая шумоизоляция. Бетонные стены хорошо проводят звуки из других квартир. В результате ремонтные работы, дрель, фен или пылесос будет мешать соседям.
4. Теплоизоляция. С одной стороны, монолитные дома хорошо сохраняют тепло. Но не лучше всех, если сравнивать их, например, с кирпичными домами. Риск замерзнуть в зимнее время увеличивается для тех, кто решил сэкономить на застройщике. Бригада плохо утеплит наружные стены, и в здание проникнет холодный воздух.
5. Цена. Монолитные дома дороже, чем панельные и кирпичные (в некоторых случаях). Высокая стоимость объясняется большим количеством преимуществ над другими типами зданий.

Шумоизоляция в монолитном доме – тема множества дискуссий и мифов. Перед выбором дома покупатель всегда обращает внимание на срок его службы, тепло- и шумоизоляцию.

Некоторые застройщики уверяют, что звукоизоляция стен в монолитном доме отличная: неслышно соседей и работающих электроприборов за стенкой. Но это не так: из-за монолитной конструкции любой звук распространяется вверх, вниз, за стены. Поэтому в монолитных домах соседи часто ругаются: удары молотком, сверление и штробление сводит жильцов с ума.

Еще одна шумоизоляционная проблема в монолитных домах – воздушный шум. Звук телевизора, динамиков и музыкальных инструментов «ударяется» об стены и передается в соседние квартиры. Людям, которые остро реагируют на каждый шорох, не рекомендуется покупать жилье в монолитном доме.

Единственное решение проблемы – полная звукоизоляция стен и полов. В 2021 году эта процедура не востребована: жильцы не видят смысла в том, чтобы вкладывать деньги в квартиру без отделки. Даже если построить стены толстыми (в 2–2,5 метра), звуки все равно будут доноситься с высокой частотой.

В монолитных домах утепляют стены и пол специальными звукоизоляционными материалами. Чтобы шумоизоляция была максимальной, можно договориться с соседом сверху, чтобы он тоже заказал специальное напольное покрытие. Двойная защита от шума должна решить проблему посторонних звуков – и тогда семьи смогут жить в мире и согласии.

Особенности выбора квартиры в монолитном доме

Покупая квартиру в монолитном доме, нужно обращать внимание на ее техническую и визуальную оснащенность. От этого зависит, будет ли в ней тепло зимой, прослужит ли она 150 лет, как и обещал застройщик.

Перед покупкой квартиры нужно:

1. Выбирать жилье с отделкой. В монолитных многоквартирных домах неровные полы и потолки. Чтобы придать им правильную геометрическую форму, нужно вложить много денег: закупить стройматериалы, обратиться за помощью к строительной бригаде. Когда человек покупает квартиру, он хочет потратить на ее ремонт как можно меньше. Если выбрать вариант без отделки, получится как раз наоборот.
2. Проверять теплоизоляцию. Строительная бригада могла сэкономить на утеплении стен. Через бреши в комнаты будет попадать холодный воздух. Придется каждый год платить большие суммы за отопление. Поэтому перед покупкой квартиры в монолитном доме нужно проверять ее теплоизоляционные свойства. Сделать это можно с помощью тепловизора – специального прибора, который должен быть у консультантов по недвижимости. Если его нет, нужно потребовать сделать скидку на ту сумму, которая уйдет на оплату услуг специалиста.
3. Узнать, возможны ли протечки. Застройщики уверяют, что в монолитных домах не может быть протечек: они лишены швов, поэтому соблюдается герметичность этажей. Но между ними есть специальные коммуникативные шахты, в которых расположен водопровод и канализация. Чтобы не было протечек, в монолитном доме проводят гидроизоляцию мокрых зон. Перед покупкой квартиры нужно уточнить, проводилась ли эта процедура.
4. Изучить требования к планировке. Они должны быть минимальными: монолитные дома – это свобода для дизайнерских решений и комфорта. Но есть и негласные правила, о которых тоже нужно знать. Например, в монолитных домах нельзя переносить мокрые зоны. Перепланировка в монолитном доме – спорный вопрос. С одной стороны, владелец может создать собственный проект, чтобы у каждого члена семьи был собственной уголок. С другой стороны, ему придется согласовывать его в БТИ, с соседями и надзорными органами. Это долгий и энергозатратный процесс. Большая ответственность возлагается на плечи тех, кто все же решился перенести мокрые зоны. Для этого проводится гидроизоляция пола в 2–3 слоя, которую может провести специализированная компания. По завершении работ в санузле оставляют воду на 2 дня, чтобы проверить возможность протечек. Затем строительной организацией с допуском СРО подписывается акт освидетельствования. Когда документы подписаны, ответственность за возможные протечки возлагается на жильца: ему выпишут штраф и заставят в полной мере компенсировать ущерб.
5. Узнать о возможности консервации в случае приостановления строительства. С такой проблемой столкнулись владельцы квартир весной прошлого года. Из-за больших показателей смертности от коронавируса были приостановлены все строительные работы. Чтобы стены не потеряли прочность и теплоизоляцию, нужно было обеспечить их консервацию. Для этого выпуски арматуры защищались от влаги, проводились работы по отводу воды из котлована и по предупреждению оползней. Когда строительный объект законсервирован, его владелец может спокойно спать по ночам.

Квартиры в монолитных домах популярны в 2021 году. В них относительно тепло зимой, можно сделать свободную планировку и заказать оригинальную облицовку. Несмотря на это, в многоквартирных монолитных домах слабая звукоизоляция, они стоят дороже панельных и кирпичных. Особенность строительства в том, что все работы проводятся на месте. При выборе квартиры в монолитном доме нужно обращать внимание на наличие отделки, теплоизоляцию, возможность протечек и ограничений по перепланировке.

Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.

Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.