При заключении договора участвующие стороны нередко делают ошибки и указывают неточные данные. Бывает, что для их исправления требуются дополнительные затраты времени и финансов. Рассмотрим самые частые ошибки, совершаемые при оформлении сделок с недвижимостью, и способы как их не допустить или исправить.
Договор купли-продажи жилой недвижимости
В первую очередь нужно проверить, правильно ли записаны личные данные и технические характеристики квартиры. Если данные окажутся неверными, или квартира описана с неточностями, то договор может быть признан недействительным. Чтобы этого не произошло, в договоре следует обязательно зафиксировать кадастровый номер квартиры. Каждому объекту недвижимости он присваивается индивидуально и повторяться не может.
Хорошо, если ошибку или опечатку в договоре увидит специалист Росреестра, когда документы передаются на регистрацию. В этом случае регистрация будет приостановлена и предоставлено время на то, чтобы все исправить. Придется перезаключать договор или исправлять документ, в котором обнаружена ошибка. После этого передать пакет документов обратно на регистрацию.
Самый распространенный способ оплаты при покупке квартиры – сначала дается предоплата, о размере которой договариваются участники сделки, а затем, после оформления регистрации перехода собственности в ЕГРН, оплачивается остаток. При этом используется либо ячейка в банке, либо аккредитивный счет, с которых продавец может забрать деньги. Получается, что плата делится на две части. Подобная операция является рассрочкой, и, согласно действующему закону, квартира становится предметом залога и остается заложенной продавцу, пока сделка не будет полностью оплачена.
Обязательно стоит включить в договор купли-продажи пункт, что квартира не является залогом, если оплату за нее покупатель передает продавцу на аккредитив или в ячейку банка, а продавец получает оплату после подтверждения регистрации сделки в ЕГРН.
Если этого не сделать, то по умолчанию квартира остается в залоге. Об этом будет внесена информация в ЕГРН вместе с данными нового собственника. Удалить запись о залоге можно будет только снова подготовив и передав исправленные документы в ЕГРН. Чтобы не допустить такой проблемы, один из пунктов договора должен содержать примерно следующее: «Стороны приняли решение, что у продавца не возникает право залога на квартиру в соответствии с ГК РФ ст. 488»
Договор найма жилья
Именно найма, а не аренды. Договор аренды жилого помещения заключается лишь с юридическим лицом, а договор найма – между физлицами. Договор аренды, заключенный между физическими лицами, может быть признан недействительным. Получается, если человек (физлицо) снимает квартиру у обычного гражданина, нужно заключать договор найма, а если у организации – договор аренды. И наоборот, если физлицо сдает жилое помещение гражданину – заключается договор найма, а если организации (юридическому лицу) – нужен договор аренды.
Важным пунктом договора найма является срок. Если срок не указан, то в соответствии со ст. 683 ГК РФ, по умолчанию договор считается заключенным на 5 лет. Кстати, этот срок считается максимальным для договоров найма. Сдача жилья в найм относится к категории обременения, и договор должен быть зарегистрирован в ЕГРН, если его срок больше года.
Договор аренды жилой недвижимости с любым указанным сроком обязательно регистрируется в ЕГРН, но, если срок не указан, регистрация не нужна.
Стоит упомянуть еще одно отличие договора найма от договора аренды. Договор найма считается краткосрочным, если заключен на срок менее года. Долгосрочный договор найма (срок от года до 5 лет) может быть расторгнут наймодателем при задолженности более чем за 6 месяцев. Договор аренды может быть расторгнут арендодателем при задолженности от 2-х месяцев.
При сдаче любого жилья необходимо подготовить и подписать акт приема-передачи. Это выгодно обеим сторонам. Чем полнее и точнее будет акт, тем меньше разногласий может возникнуть впоследствии. В акт стоит внести не только подробное описание состояния квартиры, но и всех вещей, которые оставляет собственник в пользование арендатору или нанимателю. Когда квартиранты будут съезжать, подробный акт не позволит выдвинуть ложных обвинений какой-либо из сторон. Например, нельзя обвинить квартиранта, что он увез холодильник или телевизор, если они не были указаны в акте, да и квартирант будет относиться бережнее, чтобы не ухудшить указанное в акте состояние имущества.
Договор дарения жилой недвижимости
В отличие от договора дарения дарственная может быть оформлена только письменно, и в юридических документах она будет называться договором дарения. Договор дарения бывает только безвозмездным. Никаких упоминаний об оплате в договоре быть не должно, иначе он может быть признан недействительным и маскирующим куплю-продажу.
Получить в дар любое имущество после смерти дарителя по договору дарения невозможно, это запрещает закон. Такой договор дарения считается ничтожным. Поэтому стоит избегать подобных формулировок в документе, чтобы его не признали недействительным. Тем не менее при распределении имущества между наследниками, положения договора, даже признанного ничтожным, могут быть учтены.
Завещание
Изменить завещание после того, как скончался наследодатель, нереально. Допущенные в завещании ошибки или неточности, которые не изменяют смысл документа, не являются причиной для признания его недействительным. Законом предусмотрена возможность толковать неточности – сопоставлять детали и смысл документа в целом. К примеру, ошибочно указанный в завещании кадастровый номер одной и единственной квартиры наследодателя не может привести к признанию завещания недействительным, и никак не отразится на правах наследников.
В случае, если в результате допущенных ошибок намерения наследодателя не могут быть истолкованы однозначно, наследодатель при жизни может завещание отменить или составить новое. К примеру, наследодатель неправильно указал имя наследника, или указал неправильно одну из квартир и др.
Завещание может быть признано недействительным целиком или только в некоторых частях, если ошибки в нем были обнаружены после смерти наследодателя, и они так значительны, что невозможно понять истинные намерения.
При отмене завещания имущество наследуется в соответствии с установленными законом правилами.
Подписывайтесь, так Вы не пропустите еще больше полезных материалов на тему недвижимости
#купить квартиру #покупка квартиры #покупка квартиры в москве #эксперт недвижимости #эксперт по недвижимости #константин барсуков #продажа квартиры #ошибки в договоре
