Кредит или ипотека: что выгоднее выбрать

Накопить деньги на приобретение собственного жилья очень сложно, цены на недвижимость постоянно растут. Лучшим выходом для желающих улучшить свои жилищные условия остаётся кредит. Будущий собственник занимает у банка средства и использует их для покупки желанных квадратных метров. При этом возможны два варианта займа: целевой, или ипотека, и потребительский, когда финансовая организация не ограничивает заёмщика в использовании средств.

В статье мы рассмотрим, что важно учесть при выборе кредита или ипотеки для покупки квартиры, в чем разница, что выгоднее выбрать в различных ситуациях.

Чем отличается кредит от ипотеки на квартиру

Основное отличие потребкредита и ипотеки вполне очевидно: в первом случае заёмщик тратит средства по своему усмотрению, во втором – строго на приобретение жилья.

Из этой главной разницы вытекают и другие, не менее важные различия, которые часто оказываются решающими при выборе формы кредитования будущего жилья.

В чем разница между ипотекой и потребительским кредитом:

1. Жильё, купленное по ипотеке, остаётся в залоге у банка, кредитующего сделку, до полной выплаты одолженных средств. А это не только сама сумма кредита, но и проценты по ней и страхование жизни заёмщика и жилья. Потребкредит не требует обязательного страхования, квадратные метры принадлежат клиенту в полной мере. Но проценты в этом случае могут оказаться значительно выше.
2. Срок погашения ипотечного кредита – от 5 до 30 лет. На выплату потребкредита обычно дают до 5 лет. Срок может быть увеличен, если заёмщик оформляет залог на имеющуюся у него в собственности недвижимость.
3. Процентная ставка по потребительскому кредиту выше: банк не вдаётся в подробности жизненной ситуации заёмщика, но его лояльность оплачивается повышенными процентами. А для получения ипотеки клиент собирает массу документов. Зато взамен банк получает гарантию того, что кредит будет погашен полностью. В крайнем случае финансовой организации отойдёт жильё – вполне ликвидный товар. Но и для заёмщика такая дотошность займодателя несёт определённые выгоды.
4. В ряде случаев ипотечное кредитование производится при государственной поддержке, есть специальные программы для военных, семей с детьми, молодёжи, для отдельных регионов и сельской местности. Заёмщики, участвующие в таких проектах, получают кредит с льготной процентной ставкой. Разницу банкам доплачивает госбюджет. Для потребительских кредитов такие льготы не предусмотрены, если только банк сам не предложит клиенту выгодную ставку.
5. Материнский капитал можно использовать только при покупке жилья в ипотеку. Погасить им потребкредит невозможно.
6. Средства, полученные в ипотеку, тратят исключительно на приобретение жилья. Если же заёмщик брал потребкредит и после покупки квартиры у него остались деньги, использовать их он может на любые цели (например, на ремонт, новую мебель и т. д.).

Но знания отличий недостаточно, чтобы выбрать форму кредитования. Важно учесть ещё ряд других обстоятельств, чтобы покупка жилья оказалась максимально выгодной и комфортной для заёмщика и его семьи.

Что выгоднее: потребительский кредит или ипотека

Целый ряд свойств ипотеки и потребкредита, которые вытекают из их отличий, определяют выгоду того или иного банковского продукта.

На что следует обратить внимание в первую очередь:

1. Для получения ипотечного кредита необходимо накопить сумму первоначального взноса. Её заёмщик вносит сам. Для потребительского займа это необязательно.
2. Годовая процентная ставка по ипотеке в 2021 году колеблется от 7% до 16%. Минимальный процент на нецелевой кредит предлагает Сбербанк – 12.9%, но на деле всё может оказаться гораздо хуже.
3. Ежемесячный платёж по ипотеке ниже, поскольку срок кредитования больше.
4. Сумма ипотечного займа всегда выше потребительского при том же уровне дохода заёмщика.
5. Налоговый вычет на покупку жилья предоставляется в обоих случаях. Но при потребкредите это касается только тела кредита, а при ипотеке распространяется и на выплату процентов.

Выгоду того или иного способа кредитования определяют только для каждого конкретного случая отдельно. При этом учитывают ещё массу нюансов. Например, какой доход у клиента (официальный или нет), сколько собственных средств он может внести при покупке жилья по ипотеке – банки устанавливают некий минимум, исходя из стоимости жилья.

Что проще взять: ипотеку или кредит

Допустим, на продажу выставлена квартира, идеально подходящая покупателю по всем параметрам: цена, техническое состояние, этажность, район. Но нужно поспешить с покупкой, так как продавец не имеет возможности долго ждать. И если у покупателя своих средств не хватает или их вообще нет, ему приходится обращаться в банк за кредитом.

Чтобы подать заявку на получение ипотечного кредита, к ней прилагают следующие документы:

1. Копия паспорта покупателя и второго документа (это может быть загранпаспорт, удостоверение личности военнослужащего или военный билет, водительские права или СНИЛС).
2. Справка о доходах по форме НДФЛ-2 или налоговая декларация для предпринимателей.
3. Копия трудовой книжки с указанием места работы.
4. Документы на квартиру: копии паспорта продавца и документа на право собственности, технический и кадастровый паспорт жилья, отчёт о стоимости недвижимости, выписка из ЕГРН об отсутствии обременений, ареста или залога.
5. Документы на залоговое имущество: выписка из ЕГРН, отчёт о стоимости, техпаспорт, выписки из лицевого счёта, нотариальное согласие второго супруга на передачу жилья в залог.

Важно! Справки и выписки, перечисленные в последних пунктах, имеют короткий срок действия, поэтому особое внимание нужно уделить их «свежести». Кроме того, они платные, то есть расходы на предстоящую покупку возрастают.

Банк тщательно проверяет не только предоставленные ему документы, но и сам объект купли-продажи. На это уходит 2–3 месяца. И не факт, что в итоге кредит будет одобрен. А если продажа срочная, все эти действия вообще теряют смысл: продавец легко найдёт покупателя, который быстро внесёт необходимую сумму, взяв потребительский кредит.

Чтобы получить потребкредит, нужны следующие документы:

• заявление по форме, установленной банком;
• копии паспорта и второго документа;
• справка НДФЛ-2 или налоговая декларация для предпринимателей.

При таком небольшом наборе документов, которые несложно собрать за один день, получить кредит можно за несколько дней.

Понятно, что оформить потребительский кредит гораздо проще, чем воспользоваться ипотекой. Однако в этом случае заёмщик вынужден не только платить более высокий процент за пользование средствами банка. Он также принимает на себя все риски, связанные с недостаточной проверкой юридической чистоты приобретаемого жилья. Также для него становятся недоступными программы государственной поддержки ипотечного кредитования, использование маткапитала и другие плюсы ипотеки.

Кроме того, нужно помнить, что потребительский кредит приемлем для покупки уже готового жилья, вторички или полностью введённой в эксплуатацию новостройки. Покупать квартиру в строящемся доме в этом случае по меньшей мере неразумно.

Ипотека и потребительский кредит имеют свои достоинства и недостатки. Поэтому при выборе наиболее выгодного способа кредитования всю задачу нужно рассматривать в целом, исходя из того, что имеет покупатель (включая амбиции) и какое жильё он собирается покупать.

Когда выгоднее взять кредит для покупки квартиры

Прежде всего, потребительский кредит станет выгодным для заёмщика, когда у него имеется уже 80% необходимой суммы. Накладные расходы на оформление ипотеки в этом случае сводят на нет все её преимущества.

Также это наиболее приемлемая форма, когда потребкредит оформляется под залог недвижимости. В этом случае заёмщик может получить от банка порядка 75% рыночной стоимости закладываемого имущества. И это может быть не только недвижимость. Залогом также могут стать драгоценности, дорогое авто, ценный антиквариат и проч.

В потребительском кредите также есть смысл, когда заёмщик в скором времени ожидает поступление крупной суммы денег, например гонорар или наследство.

Существенным фактором является и то, что жильё, приобретённое за счёт потребкредита, можно оформить на любого челна семьи, в том числе несовершеннолетнего. В этом случае даже финансовые трудности самого заёмщика, когда его имущество продаётся с молотка, не станут причиной утраты жилья: по документам оно ему не принадлежит.

Кроме перечисленных случаев, к потребкредиту прибегают в следующих случаях:

• банк отказывает в ипотеке;
• у заёмщика нет средств на первоначальный взнос;
• официальные доходы претендента на ипотеку не соответствуют требованиям банка;
• трудовой стаж не подтверждён официально;
• возраст заёмщика не позволяет оформить ипотеку.

Конечно, потребкредит в итоге делает покупку дороже. Но при срочной продаже недвижимости или на аукционных торгах это отличный вариант, поскольку такое жильё обычно торгуется на 15–20% дешевле рыночной стоимости.

На заметку! По данным исследования «Хоум Кредит Банка» (2018 г.) 21% клиентов банка брали потребительский кредит на приобретение недвижимости.

В каких случаях лучше купить квартиру в ипотеку

Эксперты аналитического центра ДОМ.РФ составили «портрет» среднестатистического ипотечного заёмщика. Его возраст 30–35 лет, у него есть семья, обычно с 2 или 3 детьми. «Средний покупатель» имеет высшее образование и трудится специалистом или управленцем среднего звена. Его цель – приличная квартира на вторичном рынке, в доме не старше 20 лет, или новостройка в районе с развитой инфраструктурой. Он рассчитывает на первоначальный взнос в 20–30% стоимости жилья. Обычно эти люди способны вовремя вносить платежи в сумме не более 50% совокупного семейного дохода в течение длительного периода.

Также к ипотеке прибегают и в тех случаях, когда покупатель сомневается в чистоте сделки. Обмануть банк непросто – многосторонний контроль всех документов и проверка самого объекта сделки исключают риски мошенничества практически на 100%, и это говорит в пользу ипотеки.

Ещё один фактор – когда заёмщик имеет возможность стать участником ипотечной программы, поддерживаемой государством, например «Молодая семья» и др. Для такой категории заёмщиков условия ипотеки будут гораздо выгоднее прочих способов, поскольку часть стоимости квартиры будет внесена из бюджета.

И ещё важные плюсы ипотеки: использование материнского капитала и налоговый вычет. Каждый гражданин может вернуть до 260 000 руб. за покупку жилья и до 390 000 руб. – за уплаченные проценты по кредиту.

Полезно знать! Крупные банки имеют свои базы объектов недвижимости, которые полностью проверены. При выборе жилья из такого списка уже не потребуется ждать дополнительных проверок и одобрения.

Каждый банк предоставляет своим клиентам возможность предварительного расчёта стоимости кредита и ежемесячных платежей. Этим стоит воспользоваться при выборе способа кредитования для покупки жилья. Каждый случай индивидуален, связан со многими обстоятельствами, поэтому и выбор – ипотека или потребительский кредит – делает сам клиент, исходя из своих возможностей и жизненных условий.

Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.

Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.