Если человеку не хватает средств на покупку квартиры, он может прибегнуть к оформлению сделки в рассрочку. До момента полного погашения долга купленная недвижимость будет находиться в залоге у продавца. В соответствии с российским законодательством сделка будет называться ипотечной, несмотря на отсутствие банка в этой цепочке.
В статье мы рассмотрим, можно ли покупать квартиру в новостройке в рассрочку и стоит ли это делать, когда и для кого это выгодно, какие подводные камни существуют, порядок процедуры.
Что такое рассрочка при покупке квартиры
Тем, кто еще не накопил нужную сумму на покупку квартиры, будет полезно узнать, что значит квартира в рассрочку. Под этим подразумевают оплату покупки частями в течение определенного времени. Недвижимость в таком случае оформляется в собственность покупателя. После заключения сделки он может въехать в квартиру, однако в полной мере распоряжаться ею не получится. До момента погашения долга продать квартиру нельзя.
Купить квартиру с рассрочкой платежа можно как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости. Если в первом случае договор заключается между физическими лицами, то во втором речь будет идти о взаимодействии покупателя и застройщика. При покупке квартиры в новостройке рассрочка предоставляется на время строительства, до ввода объекта в эксплуатацию.
Кому подойдет покупка новостройки в рассрочку
Покупка квартиры в рассрочку – удачное решение для тех, кто не располагает полной суммой, но может выплатить около 30–50% в течение 6–12 месяцев. Как правило, это люди, у которых уже имеется квартира в собственности. Выплата долга в этом случае планируется после ее продажи.
Другая категория претендентов на оформление рассрочки – люди, ожидающие поступления крупной денежной суммы: наследства, премии, возвращения долга. Беспроцентная рассрочка предоставляется на короткий срок, поэтому важна платежеспособность человека. В отличие от кредита и ипотеки, выплата долга будет осуществляться большими платежами.
Преимущества и недостатки рассрочки от застройщика
Покупку квартиры в рассрочку у застройщика можно считать своеобразной альтернативой ипотечному кредитованию. Главное отличие – отсутствие необходимости подтверждать свой доход. Кроме того, процесс оформления рассрочки не займет более 2 дней. От покупателя нужен будет только паспорт.
Главное условие покупки квартиры в рассрочку у застройщика – оформление сделки на этапе строительства. Покупателю дают возможность выплатить долг до момента введения объекта в эксплуатацию. Бывают случаи оформления рассрочки при заключении договора купли-продажи, но это большая редкость. Для этого необходимо заверить купчую у нотариуса.
К преимуществам покупки квартиры от застройщика в рассрочку относят:
- отсутствие переплаты;
- цена за 1 кв. м фиксируется на этапе внесения первоначального взноса;
- нет необходимости доказывать свою платежеспособность и искать поручителей;
- существует возможность получить скидку при погашении задолженности раньше срока;
- заселение возможно сразу после внесения первоначального взноса;
- нет необходимости страховать жизнь, здоровье или титул;
- рассрочку могут получить лица с испорченной кредитной историей.
Главный недостаток покупки квартиры в рассрочку от застройщика – высокие платежи. Ни один продавец не согласится оформлять рассрочку на 20–30 лет, как это бывает в случае с ипотекой. Именно поэтому нужно иметь запас денежных средств, хорошую работу, недвижимость или другие источники дохода.
К другим немаловажным минусам покупки квартиры в рассрочку относят:
- высокие штрафы в случае просрочки платежей;
- оплату необходимо производить, даже если строительство заморозят;
- возможность оформления рассрочки может быть предусмотрена только для невостребованных квартир.
Риски при покупке новостройки в рассрочку
Покупка недвижимости в рассрочку может существенно снизить нагрузку на семейный бюджет. Несмотря на это, она имеет риски как для покупателя, так и для продавца. Если сделка заключалась по предварительному договору долевого участия, покупатель может столкнуться с умышленным затягиванием сроков сдачи объекта. В этом случае право собственности придется оформлять через суд.
Решение по суду будет в пользу покупателя при соблюдении следующих условий:
- наличие доказательств, подтверждающих вложение денежных средств в строительство;
- строительная компания располагает документами, разрешающими строительство;
- покупатель выплатил застройщику всю сумму долга.
Бывает, что застройщик покидает рынок недвижимости в связи с банкротством. Недостроенным объектом в этом случае будут заниматься местные власти. Чаще всего подыскивается новая строительная компания, готовая завершить проект. Окончательная цена квартиры может измениться с учетом стоимости квадратного метра на текущий момент.
Риски для продавца при продаже квартиры в рассрочку еще выше, чем для покупателя. Главный из них – покупатель может прекратить вносить платежи за жилье. Даже если он платежеспособный, никто не застрахован от форс-мажорных обстоятельств.
Со стороны покупателя может осуществляться мошенническая схема. Он будет исправно выплачивать долг первые месяцы. Вполне возможно, что поступит предложение внести сумму сразу за несколько месяцев. Когда покупатель вотрется в доверие, он попросит снять обременение для взятия кредита под залог имущества с целью выплаты остатка долга. После снятия обременения покупатель продаст квартиру по выгодной цене и скроется.
Как купить квартиру в рассрочку без ипотеки
Прежде чем вносить первоначальный платеж, нужно проконсультироваться с юристом относительно того, как оформить квартиру в рассрочку. Желательно сразу предусмотреть возможные риски.
Со стороны покупателя должны быть соблюдены следующие условия для оформления рассрочки на квартиру:
- наличие паспорта;
- денежные средства на первоначальный взнос (более 10%);
- согласие на внесение регулярных платежей на протяжении оговоренного срока.
Чаще всего предоставляется рассрочка без процентов, но возможен и другой вариант. В любом случае процент будет гораздо ниже, чем при ипотеке. Договор ДДУ при заключении сделки подписывается без участия нотариуса, однако его обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре.
К застройщику предъявляются следующие требования:
- уставной капитал должен варьироваться от 2,5 млн рублей до 1,5 млрд рублей;
- присутствие разрешения на строительство;
- наличие программ, предусматривающих продажу квартир в рассрочку;
- официальная регистрация проекта.
Чтобы взять квартиру в рассрочку, покупателю нужно найти подходящий вариант в строящемся доме. Затем следует тщательно изучить репутацию застройщика. Только после этого можно выходить с ним на контакт.
Если осуществляется покупка вторичного жилья, нужен другой пакет документов. Условия сделки будут обозначены в договоре купли-продажи. В нем детально указывается порядок выплат и обязательства каждой стороны в случае досрочного расторжения договора.
Для заключения договора купли-продажи в рассрочку потребуются такие документы:
- технический паспорт квартиры;
- выписка из ЕГРН;
- ранее заключенный договор купли-продажи или дарения недвижимости;
- согласие на сделку органов опеки (при наличии несовершеннолетних детей) или супруги (если недвижимость приобреталась в браке);
- договор купли-продажи с указанием условий рассрочки;
- нотариальная доверенность (если продажу осуществляет доверенное лицо);
- квитанция об уплате госпошлины;
- заявления обеих сторон о регистрации прав собственности.
Если речь идет о вторичном жилье, дополнительно можно запросить у продавца справку о лицах, прописанных в квартире. Не лишним будет уточнение насчет отсутствия задолженности по коммунальным платежам. Особое внимание следует уделить тому, есть ли долг за капитальный ремонт, так как он перейдет на нового владельца квартиры.
Сделка купли-продажи квартиры в рассрочку будет выглядеть следующим образом:
- Стороны договариваются между собой о том, что покупка квартиры будет осуществляться в рассрочку. Выясняются условия для каждой стороны.
- Покупатель проверяет документы, предоставленные застройщиком или собственником.
- Составляется и подписывается договор рассрочки.
- Продавец осуществляет передачу квартиры согласно ст. 556 ГК РФ.
Можно ли расторгнуть договор рассрочки на квартиру
Расторжение договора рассрочки желательно осуществлять с привлечением юриста. Нужно быть готовым к тому, что согласно ст. 15 ГК РФ застройщик вправе обратиться в суд за возмещением ущерба.
Расторжение договора рассрочки в одностороннем порядке возможно в следующих случаях:
- сделка была заключена под давлением на одну из сторон;
- условия договора противоречат законодательству ГК РФ;
- одна из сторон сделки признана недееспособной;
- обнаружены ошибки на этапе заверки документов у нотариуса;
- сделка нарушает права несовершеннолетних детей;
- одна из сторон не выполняет условия договора должным образом.
Рассрочка – хороший способ разбить платеж за квартиру на несколько месяцев. Он подходит платежеспособным гражданам, столкнувшимся с временными финансовыми трудностями. Рассматривать рассрочку в качестве полноценной замены ипотеки не стоит.
Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.
Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.
