Пост будет длинным и мозг выворачивающим, поэтому для тех, не любит «Санта-Барбару», можно не читать, закрывайте. Остальным welcom.
Поехали. Основные психологические триггеры сложно выключить в человеке. На основе страхов, чувств потери чего-либо, «возможностей», которые в моменте представляются самыми выгодными и пр., люди позволяют собой манипулировать.
А причем тут цены? Всё, что произошло с ценами и местами происходит до сих пор, является исключительно поведенческим фактором толпы и не более. Рост цен - это производная неуравновешенного поведения толпы. Пока люди остро реагируют на рост, он будет. "Хватай, а то не успеешь" ведёт к ещё большему росту. "Хватай, а то не успеешь" - триггер, создающий чувство потери, а запакованный в хорошую маркетинговую обёртку, он делает это чувство чрезвычайно сильным. Нельзя действовать на рынке недвижимости на эмоциях, ни при продаже, ни при покупке, это приведёт к разочарованию.
Пример №1. Льготная ипотека, хватай, а то не успеешь. Следствия этого «чудотворения» мы все знаем и наблюдаем. А причина - истерия потребителя, которая привела к тому, что цены росли каждую неделю. А давайте представим, что не побежали люди сметать недвижку, не смотря на низкие ставки. Ровно бы всё было. Так никто бы цены не стал задирать, более того и ставки не стал бы поднимать, ведь люди не бегут! И имели бы адекватные цены по адекватным ставкам.
Пример №2. После последнего повышения ключевой ставки ЦБ, многие банки изменили % ставки по ипотеке в бОльшую сторону (что было очевидно), те, кто не верил в ставку по «вторичке» в 9% и более, сегодня это наблюдают. Далее, глава ЦБ заявила, что в декабре мы ещё повысим ставку. «Сейчас у вас одобрено под 8.6% , а представляете, будет 10%»: - заявляет агент покупателю, это же какая переплата, надо брать пока ставки низкие. И вроде правильно всё говорит, больше ставка, больше переплата, но не тут-то было.
А картина следующая. На консультации молодой человек лет так 20-23 жаждущий взять ипотеку, чтобы проживать в своей квартире. Или, например молодая пара без детей, начавшая строить свою самостоятельную взрослую жизнь. Их первоначальный взнос идёт по самому минимуму (это ещё в лучшем случае), но подумывают, если получиться, то вообще без него покупать. Главное про это сказал друг Сашка, который купил квартиру в 2017 ))). Работа не позволяет иметь совокупный доход более 60.000 рублей (и это ещё хорошо, что у них такой доход!). Пройдя небольшой путь покупателя и «подготовившись» к встрече с «опытным агентом», они чётко решили что им нужна квартира с ремонтом, котельной, ну и конечно же в новом доме. Для них это однокомнатная квартира и бюджет ориентировочно 3.3 млн. А то за 60-80-е не хочется по 3 млн. отдавать, ну если будет очень красиво всё, то может и отдадим ))).
Считаем.
3.3 млн. – стоимость
30 лет – срок ипотеки, чем дольше срок, тем меньше платёж, поэтому берём на больше, а там досрочно загасим (рассуждают они)
10% = 330 ПВ (но если завысят, то без него пойдем)
8.6% - ставка
Ежемесячный платёж
23 047,55 руб.
Начисленные проценты
5 327 118,00 руб.
Долг + проценты
8 297 118,00 руб. – это конечная стоимость Вашего объекта.
А теперь другая картина. Вспоминаем ставки 9.5-10,5%, которые были в 2019 году (это не так давно), но при этом приличную однокомнатную можно было купить за 2.7 млн.
Считаем.
2,7 млн. – стоимость
20 лет – срок ипотеки, уменьшаю специально, что бы платеж был выше.
15% = 405 ПВ (тогда не было практически программ с ПВ 10%)
9,5% - ставка
Ежемесячный платеж
21 392,41 руб.
Начисленные проценты
2 839 178,40 руб.
Долг + проценты
5 134 178,40 руб. – это конечная стоимость Вашего объекта. Почувствуй разницу!
При оформлении ипотеки, прежде всего надо смотреть на конечную стоимость объекта!
Сейчас конечно кто-то начнёт мне говорить, а что вспоминать, ведь инфляция :-))). Ребята, если бы инфляция влияла на стоимость недвижимости как на продукты питания, то квартиры, которые имеют 6 нолей, имели бы 7-8 нолей. Инфляция тут не при чём, как ни странно :-).
*Про расчеты по ипотеке и правила взятия можно найти в этом видео на 14.44 мин и 01.02.55 мин [СМОТРЕТЬ ВИДЕО]
К чему этот пример. Опять создаётся истерия и цены будут удерживаться, и вдобавок по ставкам выше. А зачем вообще этому парню или молодой паре покупать квартиру???!!!
1.Их жизненный цикл не требует этого. Нет детей и соответственно привязки к садам, школам, клиникам и прочему. Трудовая деятельность только началась, смена работы легко может, повлечет смену района. И ещё куча факторов. У них просто нет фундаментальной потребности в этом. Это ложный стереотип.
2. Их уровень дохода не позволит содержать ипотеку при уменьшении дохода или потери работы одного из сторон. Их трудовой стаж не настолько велик, чтобы найти быстро высокооплачиваемую работу. Хорошо, если есть навыки, позволяющие зарабатывать достойно, но в 90% случаев в этом возрасте это не так. Иначе бы их первоначальный взнос был больше :-))))
3.Опять же, первоначальный взнос менее 30% - это не правильный финансовый подход.
В данном случае этим ребятам проще снимать квартиру (единственное - придётся поискать качество и цену), зарабатывать и копить деньги, а не лезть в долги. В дальнейшем при накоплении взноса и других жизненных обстоятельств можно будет вернуться к вопросу приобретения в ипотеку.
4.Расчёт четко показывает, что при большей ставке можно гораздо выгоднее купить недвижимость. Да, нужно время, чтобы войти в рынок по хорошей цене, сторговавшись или дождаться корректировки цен, а она неизбежна. Всё просто. Есть простая реакция потребителя. При сохранившейся высокой цене на интересный объект и одновременно высокой ставке, покупатель начинает пересчитывать какой будет ежемесячный платеж и переплата – логично, что он будет предлагать меньшую сумму за объект, так как просто перестаёт его вытягивать.
Так почему же агент подстёгивает на покупку, не учитывая все эти факторы?
Преследование личной выгоды, но не пользы для клиента или банальная некомпетентность, жадность…
В своей «лавке» я уже давно применяю простую заповедь: «НЕ НАВРЕДИ!»
Иногда, видя картину целиком, так и хочется сказать агенту: "Ну ты и тук-тук, откройте". Лучше бы собственнику объяснил ценообразование по объекту, а не брал объект на 20-30% выше рынка, ради договора. А потом во избежание посыла на х@р, после N… - ого времени продажи и упущенной цели собственника, а так же во избежание клейма на своём доблестном имени и агентском сообществе в целом, надо будет попробовать со скоростью света продать этот объект ………
Ну а причем тут на 20-30% выше?
Пример №3. Ценами можно легко манипулировать. Их можно опускать или поднимать. Давайте пример. г. Владимир, Мкр. Веризино. Наблюдаю, однокомнатные квартиры в ценник по 3.7, 3.8, 3.9. Это высокая цена для этого района, будем откровенны. В сентябре месяце максимальная цена была 3.5 на 1-ком квартиру. Смотрел этот р-н клиенту. Один из продавцов поднял до 3.6., стали подтягиваться другие, потом он же до 3.7, потом до 3.8, остальные так же подтягивались. Более того, я уверен, что если я выставлю несколько объектов по цене 4 млн., то цены увеличатся на аналогичные объекты. А какова же реальная цена? А если я поставлю объект по цене 4.2 , то уверен, что цены опять увеличатся. Где истина?
Аналогично происходит манипуляция ценой вниз. Если выставить в одном районе с 10 –к объектов аналогичных уже имеющемся, но по цене ниже, цены так же скорректируются. К сожалению, все данные представленная на порталах вроде циан, авито и пр. о ценах, аналитика этих порталов и прочее, сплошной информационный хлам.
*Про формирование цен я много писал, есть даже видео, тут все подробно [СМОТРЕТЬ ВИДЕО]
Собственника я понять могу, он не может объективно оценить объект по разным причинам (хотя бы просто, потому что он не каждый месяц сделки делает), поэтому допускает ошибки.
Но вот действия 80% так называемых «спецов по недвижке» вызывают ужас…… . Вас либо не обучают , либо преднамеренно задают неправильный вектор: «бери больше, кидай дальше», только вот в долгосрочной перспективе это не работает .
50 % комиссии агента – это его умение определить правильную стартовую цену!
Вы готовы нести чушь и портить репутацию другим коллегам ради договора?
Или Вы верите, в бесконечный рост цен и готовы впаривать сейчас по 110+ за метр?
А потом готовы будете отгребать от тех, кому впарили, продавая тот же объект за 85 тысяч за метр? Конец 2014 цены были на пике. А в 2017 собственники понять не могли, почему дешевле продают, вот так «парадокс» - рынок вниз отыграл. Будьте дальновиднее…..
Знаете, почему вы к реальной площади объекта указанной в выписке ЕГРН плюсуете площадь лоджии даже на коэффициент 0,5 не умножая или подсказать?
Опять же, что прослеживается? Именно поведенческий фактор! Цена поднимается, а люди покупают. Почему? Бери, а то будет еще дороже))). И этот триггер работает. Начинается паника, истерика, вперед, а то не успеем. Может, будет дороже, а может и не буде. Конечно если вы входите на рынок, где уже разогнали ажиотаж и ставки все ниже и ниже, то будет. Но есть и другие сценарии. Это я к тому, что понимать надо, что и в какое время делать.
Те, кто вышел на рынок поиграться, с целью получить невозможное, не имея четкой цели, уйдет с него, ему не надо продавать на самом деле. При отсутствии предложения, объект просто будет снят с рекламы.
Собственники, вышедшие реально продать, а это альтернатива, разъезды, переезды и пр., при длительном простое вынуждены будут вести переговоры, и выходить на сделки соответственно покупательскому предложению в текущий момент времени, так как они сами покупатели.
Представим, что покупатели перестали интересоваться недвижимостью и никто никому не делает ни одного предложения по покупке в течении 6 месяцев. Это конечно теория, рынок всегда двигается, но тем не менее. Ни одного предложения. Вы думаете, цены дальше будут расти? Нет. Так от чего зависит рост или снижение. От поведения и действий потребителя на рынке. Всё.
Пример №4. Застройщики. Некоторые продолжают поднимать цены. Почему? Люди берут. Пока берут, будем поднимать. Нонсенс, но в 2021 году средняя цена за кв.м. в новостройке превысила среднюю цену за квадратный метр на вторичке. Такого не было никогда. Качество постройки стало хуже, планировки хуже, площади меньше, заработать сложнее, а цены выросли.
Средняя цена за кв.м. за последние 30 дней
*Россия
Вторичка – 87 500
Новостройка – 106 500
*Владимирская область
Вторичка – 58 027
Новостройка – 63 500
Почему? Из-за поведения толпы. Люди поверили в бесконечный рост. Основной мотивирующий фактор для покупки Новостройки - это вера в рост цен))). Я много писал про рост цен и гуру инвесторов в новостройки, повторяться не буду. И эту веру будут подогревать и стимулировать, что бы удерживать цены))
Вывод: изменение цен на рынке вверх или вниз - это изменение поведения потребителя. И на поведение друг друга влияют как сами собственники, так и агенты, застройщики, банки, государство у которого всё просчитано. Поведение предсказуемо, люди наступают на одни и те же грабли, и машина времени приезжает всегда по расписанию.
Часто в личку получаю сообщения от покупателей: «Подскажите, стоит ли покупать квартиру сейчас». Всю бессмысленность данных вопросов невозможно переоценить. Так же как невозможно дать объективный ответ на них, не видя человека и не понимая его жизненной ситуации. Поймите, все, что связано с операциями по недвижимости – это не просто технически процесс проведения сделки, эти вещи завязаны на вашей неудовлетворенности, чем либо…..
Будут ли цены снижаться, на сколько и как быстро, никто – не скажет. Еще летом я писал о том, что первые подвижки начнутся после середины ноября. Снижение наблюдается, но в единичных случаях, если говорить о порталах. Более это чувствуется в самих сделках, когда после длительных торгов удается сторговать в среднем 3-7%. Процесс это медленный. Рынок недвижимости тяжелый и неповоротливый локомотив. У многих покупателей остались еще одобренные кредиты по хорошим ставкам, и это пока поддержит спрос. Плюс конец года и есть категория людей, которые категорически хотят закрыть вопрос в этом году, это то же поддержит спрос. А вот 2022 год, может дать стагнацию и замирание рынка на какое-то время и ввиду отсутствия кол-ва предложений и ввиду еще нескорректированных цен по уже высоким ставкам.
Возможен и другой вариант развития событий. Поскольку мы сырьевая страна и добываем природные богатства за рубли, а продаем в валюте, то если рубль слабый, для бюджета это супер выгодно. Нашей экономике (как и любой другой сырьевой) совершенно не выгодно иметь сильную валюту. ️И так, каждый раз, когда государству надо пополнить бюджет, рубль будет падать! Мы с вами просто должны смириться с тем, что наша валюта при существующей экономической модели, никогда не станет крепкой. Падение рубля — это доп. доход в бюджет… и не важно, что от этого беднеет население…, но сейчас не об этом) . А о том, что каждый раз когда это происходит, наши граждане бегут скупать недвижимость (так как не знают других инструментов и изучать не хотят) и цены снова взлетают вверх :-).
Вопрос, а кто их заставлял бежать и сметать недвижимость, и что повиляло на рост цен? :-)
P.S. В ближайшее время готов взять и обучить 2-х человек всему, что знаю сам в недвижке. Хочешь пробить зарплатный потолок, самостоятельно регулировать свой график работы и разбираться в тонкостях рынка недвижимости, пиши в ЛС.
👉 Если Вы или ваши знакомые планируют продать или купить недвижимость просто напишите мне 📝
✔️Не утаивайте обо мне информацию!
✔️У меня всегда найдётся время, чтобы УЗНАТЬ, могу ли я помочь кому-нибудь из Ваших друзей.
Понравилась статья — ставь лайк.
Подписывайтесь на мой канал Telegram и обязательно приглашайте своих знакомых!
Связаться со мной 👉📱 +7-910-679-8888 (viber, telegram, whatsapp)
Меня так же можно найти: youtube - канал | vk.com | Яндекс дзен
👉С уважением, Ваш личный эксперт по недвижимости, Владимир Лядов!
