Кто не мечтает жить жизнью беззаботного и безработного рантье. Вложить деньги в какой-нибудь объект и получать каждый месяц полсотни или больше деревянных.
Бетон – привлекательный и понятный многим инвесторам инструмент. Его любят за «железобетонность», прозрачность, и отсутствие рисков.
Хотя года не прошло после «фриза», с которым столкнулись инвесторы. И, например, семья инвесторов, купившая пару лет назад инвестиционную квартиру где-нибудь в Белгороде, уже не отзовется с любовью о своем решении.
Доходность в сфере недвижимости принято считать так.
📌 5% - от сдачи квартиры в долгосрочную аренду
📌 7% - сдача квартиры посуточно
📌 11% - приносят офисы
📌 свыше 11% - такую доходность приносит коммерческая недвижимость.
В «бетоне» есть большой минус – высокая цена входа.
Порой очень высокая – от 4 млн рублей. Дешевле можно купить, но это будет скорее всего депрессивная область России. И цена такого актива если и будет расти, то очень медленно. И со сдачей проблемы могут возникнуть.
Да и не у каждого инвестора найдутся такие суммы для инвестирования😔
Прибыльно было инвестировать в квартиры на стадии «котлована» до 2019 года. До введения экскроу-счетов. Можно было получить свыше 30% прибыли с одного объекта в течении одного года. Но эту лавочку прикрыли, а всю прибыль стали забирать банки.
Мир не стоит на месте.
Меняются люди и инструменты инвестирования. Несколько лет назад появилась альтернатива бетону.
Это паевые инвестиционные фонды, или как их еще называют – «бумажная» недвижимость.
Что это такое?
Это фонд, который создает управляющая компания (УК). Активами служат объекты недвижимости – склады, жилые комплексы, торговые центры и др. Пайщики получают прибыль за счет получения выплат от сдачи этих объектов в аренду. Или после продажи за счет роста актива.
В России преобладают закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы). На данный момент насчитывается около 460 фондов.
За небольшие по меркам стоимости недвижимости деньги можно стать собственником сразу нескольких объектов. И получать рентный доход, либо ждать погашения пая.
Преимущества ЗПИФов по сравнению с физической недвижимостью.
- Можно войти сразу в несколько объектов. Это и масштабирование, и диверсификация, которые так любят инвесторы.
- Маленькая сумма входа – от 1000 до 100 000 рублей. Не сравнить с ценами на квартиры.
- Выше доходность, по сравнению с традиционной сдачей квартиры в аренду.
- Контроль со стороны государства. Если УК «зачихает», то фонд просто перейдет к другому провайдеру. Активы никуда не денутся. Также все крупные сделки проходят под контролем ЦБ.
- Нет «мышиной возни» со сдачей в аренду. УК все сделает за вас.
Конечно, есть и недостатки.
- Денежный поток от сдачи объекта может уменьшиться в любое время. Например, крупный арендодатель съедет, а нового еще нужно найти.
- Стоимость объекта тоже имеет свойство не только расти, но и падать.
- УК своими действиями или бездействием может уменьшить стоимость объекта.
- Комиссия фонду будет съедать часть прибыли.
- Длительный горизонт инвестирования (от 3 до 15 лет).
- Мы не такие! - скажут вам в любой управляющей компании, в которую вы обратитесь в поисках покупки пая😎
Во-первых, будьте бдительны и внимательно ознакомьтесь со всеми условиями, особенно мелким шрифтом в уставе фонда.
Иначе, вашей мечтой станет возможность прижать к своей широкой груди создателя фонда, посмотреть в его бестыжие 👀 и спросить, не стесняясь в выражениях где ваши деньги.
А во-вторых, в каждый фонд вас точно не пустят. Большинство существующих фондов – это «междуусобчики» и чужаков там не ждут.
Проще всего, зайти в фонд, который торгуется на бирже. Его и купить легче. И продать если что можно быстрее. Прежде чем купить, понаблюдайте за ликвидностью в стакане и почитайте комментарии уже купивших паи в данном фонде.
В настоящее время я предпочту ЗПИФы бетону. У меня нет желания за доходность близкую к доходности депозита заниматься сдачей квартиры в аренду.
На Московской бирже торгуются 11 фондов
Но самые популярные и выгодные в настоящее время – два.
Один из них – уже есть в портфеле моей дочери. Второй я собираюсь купить.
Считаю, что такие фонды процентов на 5-10 от портфеля обязательно нужно иметь. Особенно если нет физической недвижимости.
Про эти два фонда, я расскажу в следующей статье.
Спасибо, что дочитали.
А вы держите ЗПИФы в своем портфеле?
У меня есть еще телеграмм-канал.
