Вид разрешенного использования (ВРИ) возглавляет перечень вопросов в земельных правоотношениях. Необходимость изменения разрешенного использования земельного участка влияет на размер кадастровой стоимости, влечет за собой бюрократические сложности и зачастую приводит к значительному увеличению статьи расходов.
Повышение платы за изменение ВРИ под строительство и реконструкцию, основные проблемы и трудности процедуры, случаи, когда невозможно обойтись без изменения ВРИ и актуальный порядок его смены – делимся экспертными разъяснениями всех нюансов на примере города Москвы.
Что такое ВРИ и в чем его правда
ВРИ сосредоточил вокруг себя серьезные вопросы, потому что является определяющим фактором кадастровой оценки земельного участка. Законодательство предусматривает административные меры в виде штрафов при выявлении использования земель вразрез их целевому назначению. В любом населённом пункте существуют свои территориальные зоны, для которых власти местного значения определяют ВРИ на основании исторически сложившихся условий их использования и мнений публичных слушаний.
Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» принят перечень всех возможных к установлению видов разрешенного использования. Вступление документа в силу взаимосвязано с Приказом Минэкономразвития России о признании утратившим силу Приказа Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».
Градостроительные регламенты устанавливают виды ВРИ по возможности их выбора: самостоятельной, в результате разрешения и невозможных к использованию для определённых видов деятельности.
Разграничения по выбору правообладателями призваны защитить население и обеспечить гражданам комфортные условия для жилья, но в то же время они становятся серьезными препятствиями в реализации процессов для застройщиков.
Повышение платы при изменении ВРИ под строительство и реконструкцию
Особую проблематику в работе девелоперских компаний создал новый механизм расчета платы за изменение ВРИ земельного участка, которая подлежит выплате со стороны частных владельцев или арендаторов публичного земельного участка в Москве. Исключение составляют только земли, которые относятся к федеральной собственности. Нововведение применимо с 19 ноября 2020 года и повлекло за собой значительный рост платы за изменение вида разрешенного использования.
Данные изменения оказывают негативное влияние на инвестиционные показатели девелоперских проектов и повышают стоимость строительных работ, в соответствии с чем и в дальнейшем повысится стоимость покупки/аренды недвижимости для конечных пользователей.
Напомним, что при осуществлении застройщиком работ на арендуемых земельных участках, принадлежащих государству, неотъемлемой частью изменения ВРИ является внесение изменений в договор аренды земельного участка.
Важно, что от статуса девелопера, подразумевающего собственника или арендатора, при реализации изменения ВРИ земельного участка на территории Москвы, застройщик должен внести соответствующие платы. В первом случае речь идет о непосредственной плате за изменения ВРИ. В случае с арендаторами появляется арендная плата повышенного размера по причине изменения порядка расчета размера арендных платежей за землепользование в результате смены ВРИ.
Согласно Постановлению Правительства Москвы №2019-ПП от 19 ноября 2020 года для каждого из перечисленных случаев применяется новый механизм расчета платы, следующей за изменениями ВРИ.
В отношении изменения ВРИ частной собственности, к ранее действующей формуле документ добавил одно новшество – коэффициент местоположения, представляющий собой величину 2,0 для земельных участков на территории старых районов Москвы, и 8,0 для земель в границах Новой Москвы.
Поэтому размер платы за смену ВРИ для частных собственников земель с 19.11.2020 г. в старой Москве повысился вдвое, и в 8 раз на присоединенных к Москве территориях.
В случаях с арендуемыми участками, до принятия Постановления №2019 плата за аренду в течение первого года после изменения ВРИ опиралась на кадастровую оценку земли после смены ВРИ, действующий при новом ВРИ повышающий коэффициент – 1,5% и для земельных участков в пределах ТТК столицы в связи с плотностью застройки повышающий коэффициент до 80%.
С вступлением нового НПА в силу размер платы стал не просто опираться на показатели плотности застройки, а зависит от ряда факторов, в числе которых:
· функциональное назначение помещения объекта по ГПЗУ;
· общая площадь объекта;
· базовый стоимостной показатель помещений определённого функционального назначения;
· коэффициенты ренты, доходности земельного участка и его местоположения;
· кадастровая стоимость.
Обобщая приведенные изменения, стоит отметить, что теперь размер платы за смену ВРИ земель частной собственности в старой Москве составляет порядка 120-160% от кадастровой стоимости, тогда как ранее этот показатель составлял 60-80%. На территориях Новой Москвы соответствующий процент достигает значительно больших показателей.
При смене ВРИ арендуемых земельный участков новый порядок выглядит более приемлемым, но все равно не ограничивает размер платы 81,5% от величины кадастровой стоимости.
Прочие трудности
Проблемы на практике также вызывает существующая разница между основными ВРИ и условно разрешенными, которая заключается в отличии процедур их изменения. При смене любого действующего ВРИ на основной все процедуры происходят между инициатором обращения, Кадастровой палатой и профильным Комитетом по архитектуре и градостроению. Тогда как список условно разрешенных ВРИ при необходимости его изменения требует подачи заявления в муниципальный административный орган, который в свою очередь устраивает публичные слушания при участие всех желающих граждан.
Важно отметить, что часто даже при положительных голосованиях в рамках слушаний, Глава администрации может вынести отрицательное решение с отказом. Градостроительный кодекс РФ законодательно оправдывает такие ситуации.
В ряду сложностей наблюдается и длительность процедуры замены ВРИ. В нашей стране она занимает порядка трех месяцев, сопровождаясь необходимостью получения в дополнение к договору соглашения о праве строительства жилого объекта. Это возможно при идеальном варианте событий, в котором девелопер изначально получил положительное заключение экспертизы по строительному проекту и только потом занялся изменением ВРИ.
Случаи, когда необходимо менять ВРИ
В первую очередь при желании и необходимости проведения манипуляций с кадастровой стоимостью, например, для ее оспаривания. Также при не соответствии ВРИ земельного участка фактическому или планируемому использованию. Сюда же относятся случаи, при которых уже была произведена попытка самостоятельной смены ВРИ, и в процессе получены отказ в процедуре или приостановление.
Необходимость может быть вызвана и получением акта от Госинспекции, в котором зафиксировано нецелевое использование земли, чреватое дальнейшим заседанием Госинспекции и назначением мер наказания за нарушение.
Кроме того, смена ВРИ неотъемлема, когда собственник бизнеса решает развиваться в новом направлении, для которого требуется другое целевое назначение земельного объекта.
Действующий порядок смены ВРИ на примере Москвы
Сегодня, чтобы осуществить процедуру изменения ВРИ, необходимо руководствоваться № 120-ПП от 28.03.2017 «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы». Данные ПЗЗ представляются документом, содержащим регламенты градостроительства и карты территориального зонирования.
В других регионах прежде чем приступать к смене ВРИ, нужно уточнить о наличии соответствующих принятых правил на уровне каждого муниципального образования.
По нормативно-правовым положениям, если ПЗЗ утверждены, владелец земельного объекта наделен правом самостоятельного выбора нового ВРИ земли из перечня, прописанного в градостроительном регламенте. При этом ему не понадобятся дополнительные разрешения и согласования. Хотя в этом направлении законодательство РФ также предусматривает случаи, которые являются исключениями.
Если ваша ситуация не является исключительным случаем, то дальнейший порядок смены ВРИ заключается в подаче заявления с указанием выбранного вида разрешенного использования земельного участка из тех видов, которые установлены ПЗЗ, в отделение МФЦ.
Заявления должно соответствовать специальной форме, которая содержится в Приложении № 2 к приказу Росреестра от 19.08.2020 № П/0310.
Важная особенность присутствует в случае изменения действующего ВРИ на один из видов, отнесенных к условно разрешенному. Такая процедура возможна только с применением в качестве основания решения уполномоченного регулятора, сформированного посредством проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.
Часто новый ВРИ влечет за собой повышение кадастровой стоимости и, как следствие, новую величину земельного налога или стоимости аренды. Поэтому важно помнить, что это взаимосвязанные показатели.
Чтобы грамотно реализовать смену ВРИ необходимо пройти сложный порядок действий, в котором все начинается с анализа земельного участка в органах исполнительной власти, подготовки пакета документов для направления в Комитет по архитектуре и градостроению. Затем начинается деятельность рабочей группы, выявляющая замечания, которые необходимо отработать. Продолжение процесса включает в себя ожидание решения о принятии изменений во ВРИ на градостроительно-земельной комиссии и проведение публичных слушаний при необходимости. По итогам действий важно направить проект постановления о внесении изменений в 120-ПП «Об утверждении ПЗЗ г. Москвы» на согласование в правовой отдел московского Правительства и дождаться публикации Постановления о реализованных изменениях на его официальном сайте.
На своем многолетнем опыте мы убедились, что смена ВРИ земельного участка трудоемкий процесс и зачастую вынужденная необходимость профессионального сообщества. Поэтому наработали эффективный порядок решения всех вопросов об изменении ВРИ с гарантией результата и уже многократно доказали его успех на практике работы с клиентами.
Эксперты Атлант Оценка готовы оказать Вам поддержку в смене ВРИ любой сложности и сопутствующих задачах по оспариванию кадастровой стоимости.
#смена ври #вид разрешенного использования #development #пзз
#правила землепользования и застройки #градостроительный кодекс
