Рассмотрим такой пример: купили недвижимость за 3 миллиона, через два года продали за 4 миллиона. Единственное жильё, срок владения менее трёх лет.
Каков налогооблагаемый доход? Казалось бы, самый простой вопрос
Но парадокс в том, что правильных ответов не один, а четыре.
Да, целых 4.
И все правильные.
Если продавец налоговый нерезидент - доходом будет считаться сумма 4 миллиона. Нерезидент не имеет права на налоговый вычет "доход минус расход". Ставка налога - 30 %. Размер налога составит 1 200 000. Это при условии, что цена в ДКП РАВНА ИЛИ БОЛЬШЕ 70 % от кадастра.
Если же кадастровая стоимость квартиры, например, 6 млн, то 70 % от нее составит 4,2 млн, соответственно, налог 1 260 000. Реальный доход от сделки будет ниже, чем сумма налога.
Если продавец налоговый резидент, то доходом будет считаться разница цена продажи минус цена покупки. При условии, что цена продажи равна или больше 70 % кадастровой стоимости, т. е. купили за 3, продали за 4. Кадастровая стоимость квартиры, например, 4,5 миллиона, 70 % от кадастра составляет 3 150 000.
3,15 меньше, чем 4. Значит, налоговая будет считать сумму общего дохода (4) минус расход (3). Получается, налогооблагаемая база 1 миллион. Ставка НДФЛ для резидента 13 %.
Сумма налога: 1 000 000 *13% = 130 000 рублей.
Если же кадастровая стоимость квартиры, допустим, 6 миллионов, то 70 % от 6 составит 4 200 000. Сумма 4,2 больше чем 4. Значит, налоговая будет считать налогооблагаемую базу по формуле 70 % от кадастровой стоимости минус цена покупки. 4,2 - 3 = 1,2 млн. Ставка 13%. Сумма налога составит 156 000 рублей.
Вот такая налоговая арифметика.
Грубо говоря, для налоговой простой пример типа "дважды два" имеет не один правильный ответ, а как минимум 4. И все правильные. Потому что сумма налога зависит от человека (резидент-не резидент) и от кадастровой стоимости.
Ещё раз подчеркну, это для налоговых резидентов. Гражданство значения не имеет. Если человек проживал в России 183 и более дня в тот год, когда он совершил продажу квартиры (не покупку, а именно продажу), - он налоговый резидент. Соответственно, имеет право на уменьшение налога на сумму покупки. И ставку 13 %.
Также при продаже квартир, домов, земли, если они достались, допустим, по наследству, можно применить норму "необлагаемый минимум 1 млн рублей".
