Написав заметку про потрясения на рынках недвижимости в трёх перечисленных странах, я почему то забыл про Испанию. А зря.
По мнению Дмитрия Славина, произошедшее в этой стране имеет очень много общих черт с тем, что мы наблюдаем на рынке жилищного строительства в России сегодня:
-------------------------------------------------------------------------------------------------
Похоже, наиболее приближен к нашему кризис недвижимости в Испании. Там не были замешаны инвестбанки и прочие финансовые спекулянты. Ну по крайней мере не в той степени как в США и Китае.
Строительный пузырь в чистом виде. Квинтэссенция того, что сейчас происходит у нас.
Если вкратце, по пунктам. 2000 год.
1. Объединение Европы. Все стали гражданами ЕС. Купить недвижимость в Испании условному немцу стало просто.
2. Правительство Испании заводило жалом по сторонам. Безработица рекордные 26%. Но географически Испания — это юг Европы. Локомотивом выхода из кризиса выбрана строительная отрасль.
3. По всей Европе пронёсся вихрь незамысловатой рекламы. Купи квартирку на югах. Вложись в землю на югах, её больше не производят.
Купи, будешь сдавать на пенсии. Ну и на втором этапе, когда продажи уже пошли, реклама в стиле-успевай, всё будет только дороже. Всё это подкреплялось в новостях мнениями различных "экспертов". Риэлторы, ипотечные брокеры, различные оценщики, рекламщики, короче весь шлак при деле, все довольны.
3. Строительство растёт. Безработица упала до 10%. В правительстве потирают руки. И решают, а давайте поддержим строителей, чтобы они строили ещё больше! Сказано-сделано! Говорить о тесном взаимовыгодном сотрудничестве между членами правительства и главами строительных компаний думаю излишне. Бабло рулит.
4. Спрос начинает падать. Все, кому нужно уже купили. Цены не растут. Не падают, а именно не растут, это очень важный нюанс. В США тоже так было. Определённый период времени цены стоят, спрос валится, а цены стоят. В этот период все заинтересованные лица как правило полны показного оптимизма.
5. До "инвесторов" в студии начинает доходить, что цены расти больше не будут. А сдавать студию в ебенях, всяким узбекам, не очень-то и выгодно. Особенно в человейниках, где одновременно сдаются десятки одинаковых квартир.
Они начинают "фиксировать прибыль". На рынок выводятся десятки тысяч лотов абсолютно одинаковых "инвестиционных" халуп с "ремонтом от застройщика", в которых никто не жил. Стоят они как правило немного дешевле чем у строителей, создававшая чудовищную конкуренцию застройщикам. Спрос падает в ноль.
6. Спрос на "инвестиционное" жилье равен нулю. Спрос на жилье пригодное для жизни в хороших локация остаётся в разумных рамках, демонстрируя рынок покупателя с деньгами. Безработица подскакивает до 24%. Практически до уровня начала строительного бума.
Цены за год падают от 20-30%, но спрос всё равно равен нулю.
Банкротства застройщиков, отставки в правительстве, социальное напряжение, это всё прилагается.
Внимание вопрос, найдите десять отличий с нашим Гондурасом?
Автор: Дмитрий Славин
-------------------------------------------------------------------------------------------------
👉 Проверьте новостройку.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Ваши комментарии в других статьях блога:
Есть небольшая разница в ситуации с Фанни Мае и ПИК.
1. Фанни Мае американское ипотечное агентство, а не девелопер.
2. В 2007-2008 гг. ставки по ипотеке для граждан были плавающими, в ситуации с РФ 2020-2021 ставки фиксированные.
3. В 2007-2008 гг. в США использование эскроу-счетов отличалось. В сделках по купле-продаже недвижимости зачастую задействовано несколько участников (банк, страховой агент, риэлтор, застройщик), которым владелец счета обязан платить комиссии, хотя формально должен платить только брокеру по недвижимости. В американском законодательстве нет чётких разграничений использования счетов для каждого вида деятельности. Отсюда возникают сложности с правильным расчётом начисления процентов. В итоге покупатели недвижимости зачастую переплачивают лишние деньги за комиссию.
4. С 2004 года ФРС начала повышать процентные ставки. Рынок недвижимости в США достиг пика в 2005 году, а затем начал охлаждаться. Ипотечные кредиты с плавающей ставкой стало сложно обслуживать. По Америке прокатилась череда дефолтов.
В 2008 году рынок ипотечных бумаг рухнул чуть ли не в одночасье, хотя первые тревожные звоночки прозвучали еще в 2007 году. Как результат, Fannie Mae и Freddie Mac столкнулись с убытков и порядка $15 млрд, испытывали проблемы с привлечением капитала, тем самым создавая риски для финансовой системы.
24 июля 2008 года Конгресс США принял «Закон о поддержке рынка недвижимости и экономки» (Housing and Economic Recovery Act of 2008). Министерство финансово получило право направлять средства на стабилизацию GSE. Для этого потолок долга Штатов был поднят на $800 млрд, до $10,7 трлн.
7 сентября была запущена процедура «опекунства» (conservatorship), которую журнал The Economist назвал «вторым спасением» GSE. В рамках процедуры Fannie Mae и Freddie Mac должны были выпустить в пользу Минфина привилегированные акции с 10% дивидендами на $1 млрд.
В обмен каждой из структур была предоставлена возможность получения поддержки в $100 млрд. Сделано это было с целью обеспечения платёжеспособности GSE. Тем самым, были защищены кредиторы, то есть владельцы долговых обязательств, выпущенных структурами.
5. Готово ли Российское правительство на подобные мера тоже вопрос.)
Статья: Дикие пляски первички времён льготной ипотеки.
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
(* Прим. Предлагаю площадку блога, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья.
Любой текст будет оформлен в виде статьи (заметки) и выложен от вашего имени в блоге ЖКфобия со ссылкой на ваш блог, сайт, канал, чат и пр.).
РЫБАКИ
живопись, масло, 60x70 см, 2021
Алексей Зайцев
👉Все застройщики и ЖК блога
Другие заметки на эту тему:
* Почему мы должны молится на ПИК?
* Риэлторы ждут высокого спроса на новостройки Москвы до конца года и роста цен. Рынок в это не верит.
* Людям раздадут фантиков побольше, и в новом году цены на недвигу рванут.
* Застройщики один на один с кризисом. Минстрой и ДОМ РФ – их главные лоббисты, по осени «сдулись».
* С новостройками Москвы все будет в порядке. Сочи с Краснодаром нам не указ.
* Сочи. Дорого, пафосно, не комфортно, не безопасно. Есть ли будущее у города-курорта?
* Хотите знать, что скоро будет с новостройками Москвы? Посмотрите на Краснодар и Сочи.
* Октябрьская стагнация на рынке новостроек. Надолго ли?
* Цифры по сентябрю от ЦИАН. Не могу разобраться.
* Разумные, хоть и вынужденные шаги государства, могут привести к снижению цен на жилье.
🔴 Хотите выяснить информацию по вашему ЖК, или по любому другому ЖК? Напишите мне на электронную почту 🖍📝E- mail: shortnotice@yandex.ru , или в мессенджер Яндекс Дзен.
Я,
