Сегодня термин «инвестиции» приобрел массовую трансляцию благодаря доступности долгосрочных вложений любому физическому лицу. Чтобы называться инвестором, достаточно иметь смартфон в своем кармане и личный кабинет в приложении любого банка. Дальше лишь дело техники: робот-помощник сбалансирует инвестиционный портфель, приложение предоставит бесплатный обучающий курс, вкладчику остается только внести свой капитал в любые акции. Мы не умаляем широких возможностей данного способа получения прибыли, но хотим поделиться альтернативным механизмом инвестирования.
Пока новоиспеченные вкладчики занимаются пассивными инвестициями, мы углубились в активный, стабильный и надежный способ вложения денежных средств – инвестиции в коммерческую недвижимость.
Разбираться с плюсами таких инвестиций, вникать в типы и особенности коммерческого имущества, знакомиться с практикой в цифрах нам помог эксперт-оценщик компании Атлант Оценка.* Его интервью с компетентным мнением и советами сегодня может пригодиться и вам!
- В чем преимущество инвестиций в недвижимость? Какие плюсы получают ее владельцы?
- Старые добрые инвестиции в недвижимость остаются лидерами гарантий и душевного спокойствия вкладчиков. Их надежность сформировалась в умах своей долгосрочной практикой и доказанными результатами, что недвижимые объекты в собственности не столько просят вложений, сколько приносят прибыль. К плюсам относится стабильность и минимальная затрата труда на управление объектом. Собственник может использовать недвижимость в коммерческих целях и личных.
Касательно стоимости недвижимого имущества прослеживается устойчивый рост цен и наличие перспективных операций, при которых объект всегда можно выгодно перепродать, опять же, это плюс.
Если недвижимость расположена в безупречном местоположении и сдается собственником в аренду, можно ежегодно увеличивать свою прибыль за счет повышения ставки с учетом роста цен.
Главный плюс заключается в том, что такой предмет инвестиций не допустит обесценивания вложенных денежных средств, сохранит и даже нарастит стоимость. Например, если в кризис приобрести объект по сниженной цене, то по итогам выравнивания экономической ситуации на рынке можно получить хорошую прибыль благодаря повышению стоимости. Однако важно понимать, что не все объекты недвижимости могут обеспечить желаемый доход.
- Какая недвижимость наиболее перспективна для получения прибыли и почему?
- Однозначно коммерческая! И вот почему:
- В первую очередь данный вид недвижимого объекта отличается своим четким направлением на решение задач бизнеса;
- Кроме того, в ее возможностях принести 9,5–12% чистой прибыли в год, а у выдающихся объектов до – 16%;
- Также важный момент – средний срок окупаемости: у коммерческой недвижимости он значительно быстрее – 9 лет, когда у жилой он составляет 12,5 лет.
- Мировая ситуация пандемии может отрицательно повлиять на коммерческую недвижимость?
- Разумеется, пандемия внесла свои коррективы во все экономические составляющие. Сегодня мировое положение коммерческой недвижимости выступает важным фактором, определяющим целесообразность соответствующих инвестиций.
Стоит отметить, что в этой связи финансовыми аналитиками в США был проведен опрос профильных компаний. Респонденты уверено заявили об увеличении спроса в сфере коммерческой недвижимости в 2021 году по сравнению с показателями прошлого года. У 47% опрошенных во втором квартале текущего года спрос вырос на 5% относительно первого квартала, еще 10% отметили стабильность спроса без положительных и отрицательных изменений.
Опытные собственники помещений убеждены и в дальнейшем укреплении тенденции спроса на коммерческие объекты.
В России даже по данным прошлого года росла потребность в торговых точках и офисных помещениях. Важно, что среди покупателей недвижимости такого рода замечено все больше начинающих инвесторов их доля на рынке составила уже 80%.
Кроме того, спрос на коммерческие помещения средней площади порядка 60-90 м2 вырос на 25-30%, и на 10-15% выросла потребность в помещениях площадью 30-50 м2.
Конечно, прошлый год посредством периода самоизоляции вызвал множество опасений о повсеместном переходе на формат удаленной работы и ликвидации офисной культуры. Но, разумеется, компании прибегали к такому способу организации рабочих процессов по причине вынужденных мер, принятых на государственном и мировом уровнях.
Несмотря на это, классическая офисная модель работы компаний остается предпочтительной, неотъемлемой и востребованной. Поэтому предоставление офисов в аренду можно смело расценивать хорошим вложением и перспективным инвестиционным доходом даже в период пандемии.
- Какие есть типы коммерческой недвижимости, между чем выбирают потенциальные инвесторы?
- Наблюдая качественный рост потребностей в коммерческих нежилых помещениях, важно разобраться в их видах. Потенциальными объектами инвестиций выступают офисы, торговые помещения, стрит-ритейл, помещения свободного назначения.
Сюда же относятся апарт-отели, применение которых подойдет и для гостиничного, и для жилого формата в зависимости от сезона и прочих факторов окружающей обстановки. Также популярность набрали и склады. Например, их аренда в Москве и Московской области за последний год подорожала на 3,5% благодаря ажиотажу на доставки, вызванному пандемией.
Но здесь важнее не классификация объекта коммерческой недвижимости, а его качественные характеристики и особенности.
- Как определить качественные характеристики и на что обратить внимание при выборе объекта вложений?
- Для этого существует ряд общепринятых и весьма логичных факторов. Например, чтобы убедиться в целесообразности своих инвестиций в офисное помещение, стоит проверить его соответствие так называемому чек-листу:
- Местоположение здания/помещения в центральном районе с высокой концентрацией деловой активности;
- Уровень посещаемости объекта является неизменным и составляет не менее 90%;
- В числе соседей-арендаторов состоят благополучные, опрятные и привлекательные компании, их состав стабилен в течение нескольких лет, а заключенные договоры аренды несут долгосрочный характер;
- Объект имеет благоприятную и ликвидную рыночную стоимость арендной платы;
- Действующий коэффициент потерь по зданию не превышает 15%.
В свою очередь при выборе стрит-ритейла качественными характеристиками выступают:
- Местоположение на центральных улицах города, развитая транспортная инфраструктура вблизи;
- Высокая проходимость и близость к автомобильным проездам;
- Наличие объектов, территорий и ресурсов, где можно разместить рекламу;
- Визуальная составляющая, включающая эстетику входа, окон, прилегающих объектов;
- Наличие парковки, которая может быть включена приятным бонусом в аренду или стать дополнительно оказываемой услугой.
- На основании изложенного можно ли сделать однозначный вывод «за» в пользу вложений в коммерческую недвижимость?
- При грамотном подходе к характеристикам и дотошности изучения потенциального объекта для выявления возможных подводных камней, разумеется, коммерческое помещение выступает надежным инструментом инвестиций и гарантией получения прибыли.
Поэтому сейчас действительно самое время обратить внимание на данное направление недвижимости. Анализ прошедших лет и текущего периода показывает широкие перспективы владения таким имуществом.
Тем не менее, чтобы максимизировать свои будущие гарантии важно учитывать профессионально-компетентные особенности выбора потенциального предмета инвестиций. Ведь квалифицированная оценка недвижимости требует специализированных знаний, а их отсутствие приводит к тому, что новоиспеченный инвестор в эйфории визуализации своей будущей прибыли может упустить из вида важные нюансы.
Поэтому здесь не стоит пренебрегать сторонней профессиональной помощью. Именно наличие опыта и должной квалификации специалиста выступает на начальном этапе основой дальнейшего развития ваших инвестиционных успехов. Опытные оценщики обязательно учитывают разносторонние внутренние и внешние факторы объекта:
- Цены сделок или предложений аналогичных объектов;
- Характеристики местоположение объектов;
- Удаленность от центра города, метро, остановок общественного транспорта.
- Инфраструктуру района расположения;
- Год постройки сооружения;
- Площадь помещения;
- Функциональное назначение недвижимости;
- Экологическую ситуацию в районе размещения объекта.
*Имя оценщика скрыто в связи со внутренней политикой компании о неразглашении.
#инвестиции в недвижимость #стрит-ритейл #коммерческая недвижимость #как выгодно инвестировать #рост цен на недвижимость
