Недвижимость всегда считалась наиболее понятным, надежным и высокодоходным методом сохранения и приумножения финансовых средств. Заниженные ставки по депозитам, инфляция, нестабильность курса валют и нестабильная экономика, мотивируют частных инвесторов сохранять свои средства в недвижимости.
Исторически сложилось, что частные инвесторы предпочитали вкладываться в жилую недвижимость. Объем инвестиций в жилье по итогам II квартала 2021 года, составил 117 млрд. рублей, что является рекордным значением за 3,5 года.
Инвестиционный спрос в 2021 году
Если раньше с особым рвением инвестировали в жилые объекты, то в 2021 году, наблюдается заметный спрос в сегменте коммерческой недвижимости со стороны частных инвесторов.
К примеру, в 2020 году, объем инвестиций в апартаменты, офисные, складские, логистические и ритейл активы составил около 2,3 млрд.$.
Кризис, период lockdown, глобальная цифровизация, изменили структуру инвестиционного спроса, переориетировав интерес в логистические объекты. За первое полугодие на логистику пришлось 29,5% от общей структуры сделки, или 219 млн. $. В сравнении с 2020 годом этот показатель был около 25,7%, а в предыдущие пять лет — 6–10%.
Инвестиционные тренды
За 2021 год спрос на складские объекты со стороны частных инвесторов, увеличился на 15%.
Наиболее популярным у населения нашей страны остаются инвестиции в жилую недвижимость, но все больше частных инвесторов, начинают рассматривать другие сегменты.
С чем это связано?
- С июня 2020 года жилье на первичном рынке Москвы подорожало на 38 % (по данным bnMap.pro). После такого взрывного роста цены, частные инвесторы начали продумывать стратегию диверсификации своих портфельных инвестиций, ведь доходность жилого сегмента очевидно снизились.
- В это же время, начался бум привлечения частных инвесторов другими игроками рынка недвижимости - складские девелоперы, инвестфонды, коммерция, гостиничный сектор.
- На сегодня, активно продвигаются краудфандинговые платформы, предлагающие инвесторам возможность коллективных инвестиций в коммерческие объекты и доходность от 10% годовых.
- Теперь не только банковские структуры предлагают объекты в ЗПИФ, с целью продажи паев. Паи набирают огромную популярность среди инвесторов: спрос на них обусловлен высокой доходностью коммерческой недвижимости в сравнении с депозитами и облигациями и с гораздо более управляемыми рисками по сравнению с фондовым рынком.
К тому же, качественные логистические проекты предлагают инвесторам долгосрочный арендный поток и относительно оптимальный вход, в сравнении с другими сегментами.
Инвестиционные стратегии. Доходность и риски
На сегодня, доходность в недвижимость начинается с 9%. Но все зависит от самого актива, его качества, локации и уровня риска. Как основатель Закрытого клуба "Инвестиции в недвижимость", проект, объединяющий частных инвесторов со всей страны, выделю самые актуальные инструменты, которые входят в основу высокодоходных инвестиционных портфелей 2021 года:
- жилая недвижимость;
- коммерческая недвижимость;
- логистические активы;
- офисная недвижимость;
- гостиничные активы;
- из новых инвестиционных треков- коворкинги, коливинги.
Также, частные инвесторы диверсифицируют свои риски, вкладывая средства в ценные бумаги, акции, золото, крипту, валюту, ИТ-проекты, распределяя по 20% в каждый из инструментов.
Необходимо помнить, что должен сохраняться резерв свободных денежных средств для принятия быстрых решений по инвестированию в перспективные проекты.
Минимальный пород инвестиционного входа
в объекты недвижимости
- Самый минимальный инвестиционный порог - это вход в кладовки. Минимальный вход от 130 тыс. руб. Зачастую девелоперы продают кладовки online, прямо на сайте.
- Инвестиционный вход в жилую недвижимость начинается от 500 тыс. руб., в зависимости от объекта недвижимости, его локации и при условии использования кредитного плеча или рассрочки платежа.
- Инвестиционный вход в апартаменты, коливинги начинаются от 500- 700 тыс.руб, в зависимости от локации, качественных параметров объекта и при условии использования кредитного плеча.
- Также, есть вариант с минимальным входом в 300-500 тыс. руб.- любой актив через краудфандинговую платформу, где порог входа определяет сама программа.
- При покупке стрит-ретейла инвестиции начинаются от 9 млн руб. Вы купите объект, расположенный на первом этаже нового жилого комплекса в спальном районе Москвы.
- Офисная недвижимость, к примеру этаж в бизнес-центре — от 30 млн руб.
- Коворкинг можно купить от 7 млн. руб. Цена зависит от локации, площади, качественных параметров объекта.
- Отдельно стоящий складской центр, офисное или торговое здание, объект под редевелопмент — от 100 млн руб.
Тенденции и тренды. Что ждать в 2022 году
Офисная недвижимость
Низкий объем ввода новых квадратных метров офисной недвижимости, помог сохранить вакантность на уровне 8,1%, в период пандемии, при сокращении общего спроса.
Сегодня, особой привлекательностью пользуются коворкинги. Этот сегмент начинает развиваться весьма активно. Рост коворкингов в нашей стране, создает позитивную перспективу в целом всего направления офисных пространств, потому что, в той или иной интерпретации такие объекты недвижимости, явно останутся популярными.
Складская недвижимость
Склады стали главным бенефициаром 2020-2021 гг. Уверена, что и в 2022 году, инвестиции в это направление продолжит расти. Общая диджитализация и цифровизация рынка, только подстегнет рост показателей по данному сегменту. К тому же, Москва еще существенно отстает по объему складских площадей на душу населения. Что уж говорить про регионы.
Жилая недвижимость
Инвестиции в жилье не потеряет своей актуальности в сравнении с другими направлениями недвижимости. Это связано с тем, что помимо получения прибыли при покупке жилья на стадии Pre-sale или старта продаж, объекты жилой недвижимости зачастую используют в качестве арендного бизнеса, сдавая на длительный или посуточный срок.
Апартаменты
Формат апартаментов набирает популярность среди частных инвесторов. Они имеют более бюджетный и привлекательный инвестиционный вход, быстро строятся, сдаются в эксплуатацию. Имеют привлекательный вид, за счет полностью готовых решений уже с меблировкой.
Пока не принят закон о правовом статусе апартаментов, большинство девелоперов не торопятся выводить новые апарт-комплексы в реализацию, а инвесторы имеют возможность войти в данное направление с меньшим пороговым входом. Кстати, разница между ценообразованием за квадратный метр в апартаментах и жилье составляет 20%.
