В прошлой статье мы разобрали понятие залога как одного из распространенных способов обеспечения исполнения обязательств, а также его характерные признаки. Сегодня предлагаю разобраться, когда же возникает залог, по каким основаниям.
Общий ответ на этот вопрос можно найти в п. 1 ст. 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).
В первую очередь залог возникает на основании договора. Между тем, в случаях, предусмотренных законом, залог возникает соответственно на основании закона.
В теории и судебной практике залог на основании договора или на основании закона называется ординарным залогом. В частности, на это указывается в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27.02.2017 № 301-ЭС16-16279 по делу № А11-9381/2015:
«По смыслу названных статей Закона о банкротстве при недостаточности имущества для распределения между всеми кредиторами должника подобный приоритет возникнет при ординарном залоге - залоге на основании договора либо закона (пункт 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса), то есть когда используются стандартные гражданско-правовые меры обеспечения самого гражданского обязательства».
Залог на основании договора возникает с момента заключения договора залога между сторонами в письменной форме, если иное не установлено самим договором залога. При этом необходимо помнить, что договор залога в обеспечение исполнения обязательства по договору, который должен быть нотариально удостоверен, также подлежит нотариальному удостоверению.
В общем-то возникновение залога на основании договора в целом понятно и вопросов особо не возникает по этому поводу. Понятно, что необходимо заключить договор залога, определив предмет залога и обязательство, в обеспечение которого заключается договор залога, прописав в указанном договоре залога все существенные условия.
А вот на вопрос об основаниях возникновения залога в силу закона появляются вопросы, т.к. такие основания не перечислены непосредственно в ГК РФ одним списком, лишь упоминаются некоторые из них, некоторые упоминаются только в соответствующих законах и их нужно просто знать, т.е. выучить. Соответственно, на вопрос привести те самые основания возникновения залога в силу закона многие юристы не могут вспомнить или просто не знают такие основания, что конечно же недопустимо.
Итак, приступим – основания возникновения залога в силу закона:
1. Оплата товара, проданного в кредит (ст. 488 ГК РФ), либо в рассрочку (ст. 489 ГК РФ), в том числе при продаже в рассрочку государственного или муниципального имущества (ст. 35 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).
Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Относительно товара, проданного в кредит с условием о рассрочке платежа, в п. 3 ст. 489 ГК РФ установлено, что к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса, т.е. товар, проданный в кредит с условием о рассрочке платежа до его оплаты покупателем находится в залоге у продавца.
Многие покупатели сотовых телефонов или какой-то бытовой техники в кредит, в том числе с условием о рассрочке платежа, зачастую даже не догадываются, что купленный ими сотовый телефон или телевизор находятся в залоге у продавца и является заложенным товаром.
Данное правило продажи товаров в кредит, в том числе с условием рассрочки платежа, применяется и по отношению к покупке государственного и муниципального имущества. Согласно п. 6 ст. 35 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» с момента передачи покупателю приобретенного в рассрочку имущества и до момента его полной оплаты указанное имущество в силу настоящего Федерального закона признается находящимся в залоге для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате приобретенного государственного или муниципального имущества.
2. Передача под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества (п. 1 ст. 587 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.
Залог в данном случае:
- обеспечивает право получателя ренты в случае невыполнения обязательств плательщиком ренты удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами,
- обязывает плательщика ренты, у которого находится имущество, к принятию необходимых мер по его сохранности.
Не секрет, что получателями ренты часто являются люди пожилого возраста, которых легче обмануть, ввиду чего законодатель абсолютно верно предусмотрел возникновение залога в силу закона, т.е. в силу самого факта передачи имущества плательщику ренты.
3. Заключение договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, за исключением случаев привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства при размещении таких средств на счетах эскроу (ст. 13, п. 4 ст. 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Согласно п. 1 ст. 13 вышеуказанного закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи.
При этом обращаю внимание, что согласно п. 4 ст. 15 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу вышеуказанное требование не применяется, т.е. земельный участок или право аренды/субаренды не считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства.
4. Приобретение земельного участка (как в собственность, так и в аренду) с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка (ст. 64.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Согласно п. 1 ст. 64.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.
Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды.
5. Приобретение либо возведении жилого помещения полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения (ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Согласно п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.
Два вышеуказанных основания возникновения ипотеки в силу закона находятся в рамках одного закона - Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данные основания похожи между собой тем, что меняется только предмет залога, но иные обстоятельства, а именно: приобретение с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом – остаются неизменными.
Необходимо отметить, что в случае возникновения залога на основании закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения. К такому соглашению применяются правила настоящего Кодекса о форме договора залога (п. 2, п. 3 ст. 334.1 ГК РФ).
При этом исходя из судебной практики, некоторые условия о залоге могут содержаться в гражданско-правовых договорах даже при наличии договора залога. В частности, это указывается в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 30.01.2017 № Ф05-20703/2016 по делу № А41-26637/2016:
«Таким образом, вопреки доводам заявителя кассационной жалобы, существенные условия соглашения между истцом и ответчиком о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество содержатся в договоре поставки.
Данные условия корреспондируют договору залога, заключение которого допускается пунктом 3 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации».
Вышеуказанная практика является довольно интересной, т.к. условия о залоге прописываются не только в самом договоре залога, но и в иных документах между сторонами.
С уважением, Александр Марков.
