Ставки по ипотеке, упавшие в прошлом году до исторического минимума, снова начали расти. С 1 октября ставки по кредитам на покупку вторичного жилья и квартир в новостройках повысил Сбербанк. Подтянутся ли за ним и другие банки - вопрос времени.
Стоимость ипотеки на покупку квартиры в новостройке в Сбербанке выросла на 0,4 процентного пункта - до 8,4% годовых. Ставка по ипотечным кредитам для молодых семей на жилье на вторичном рынке увеличилась до 8,1%, ставка для остальных заемщиков - до 8,5%. Рефинансирование ипотеки другого банка можно оформить под 8,2%. Изменения, впрочем, не коснутся программ льготной ипотеки, а также нецелевого кредита и строительства жилого дома.
Куда еще выше?
Эксперты связывают рост ипотечных ставок с повышением ключевой ставки ЦБ РФ. На последнем заседании совета директоров Банка России ее подняли до 7% - главным образом это делается ради того, чтобы притормозить инфляцию, но за этим неизбежно следует удорожание всех банковских продуктов. Обычно это происходит с небольшой задержкой, поэтому реакция Сбербанка вполне закономерна.
Начальник управления информационно-аналитического контента «БКС Мир инвестиций» Василий Карпунин объясняет, что ставка растет вслед за инфляционными тенденциями и ростом ключевой ставки ЦБ РФ, который как раз ужесточает денежно-кредитную политику с целью сбить ускорение инфляции и инфляционных ожиданий населения. По его словам, этот процесс в первую очередь рыночный.
Аналитик ФГ «ФИНАМ» Игорь Додонов обращает внимание на то, что ставки растут с заметным лагом по отношению к ключевой ставке.
- Так, по данным Банка России, с марта этого года средневзвешенная ставка по ипотечным займам выросла на 0,52 процентных пункта и достигла 7,78% годовых по состоянию на 1 сентября. Ключевая ставка ЦБ с марта выросла на 2,5 процентных пункта, до 6,75%, - заметил аналитик. - Заметный рост ставок по ипотеке в последние месяцы также связан с ужесточением условий по госпрограмме льготной ипотеки и с повышением с 1 августа надбавок к коэффициентам риска по новым ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом.
Люди спешат купить квартиры по относительно низким ставкам
Начальник аналитического управления, член Совета директоров ООО «Банк БКФ» Максим Осадчий отметил признаки охлаждения рынка недвижимости из-за ухудшения условий льготной ипотеки. Ставка льготной ипотеки с 1 июля выросла с 6,5 до 7% годовых, к тому же лимит значительно сократили: если раньше жители столичных регионов могли занять у банков максимум 12 млн рублей, а жители периферийных регионов - 6 млн рублей, то сейчас этот лимит снизился до 3 млн рублей для всех регионов.
- Изменение остатков на счетах эскроу физических лиц по договорам участия в долевом строительстве является хорошим индикатором состояния рынка льготной ипотеки. Мы видим, что за июнь эти остатки выросли на 205 млрд рублей, за июль - на 179 млрд рублей, а за август - на 150 млрд рублей, что свидетельствует об охлаждении рынка льготной ипотеки.
Тем не менее с начала года стоимость московского жилья выросла на 18%.
- Рынок еще не настолько охладился, чтобы цены начали снижаться, - заметил Максим Осадчий. – У рынка недвижимости большая инерция. Но рост процентных ставок неминуемо остановит и развернет вспять этот процесс.
Ипотека становится невыгодной
Рост ставок одинаково невыгоден как банкам, так и потребителям, говорит Василий Карпунин.
- Во-первых, вымывается спрос на ипотечные продукты из-за роста стоимости обслуживания долга, - пояснил он. - Во-вторых, видя такую тенденцию, многие инвестиционные квартиры выставляются на продажу — предложение начинает существенно превышать прежние уровни. Рынок продавца превращается в рынок покупателя. В-третьих, недвижимость стоит в том числе рассматривать и как актив, который способен приносить ренту. Если в альтернативных инструментах (облигации, вклады) растет потенциальная доходность к погашению, то они становятся привлекательней по сравнению с недвижимостью, по которой ставки аренды растут гораздо медленнее. Соответственно, выгоднее переложить капитал из недвижимости в другие активы. Чтобы выровнять ситуацию, рынок нормализует доходность от ренты. Может снижаться цена недвижимости или как минимум перестать расти.
Эксперты говорят, что спрос на ипотечное жилье упадет, поскольку условия становятся невыгодными.
- Удорожание жилищных кредитов приведет к еще большему снижению потребительской активности и охлаждению спроса. Тем самым станет возможна ситуация некоторой коррекции в ценах за квадратный метр, - прогнозирует аналитик ФГ «ФИНАМ» Наталия Пырьева.
Пик ставки по ипотеке еще не пройден, считает Игорь Додонов.
- Учитывая, что ипотечные ставки еще далеко не полностью отыграли уже произошедшее увеличение ключевой ставки, а также достаточно высокую вероятность новых шагов ЦБ по ужесточению монетарной политики, шансы на снижение ставок по ипотечным займам в ближайшие месяцы представляются невысокими. Скорее мы увидим дальнейший рост стоимости ипотечных кредитов, которая к концу года вполне может достичь 9-10%.
Центробанк внимательно наблюдает за перегретым рынком ипотеки, отметил Максим Осадчий. В этой связи он напомнил крах китайского застройщика Evergrande. Необходимо избежать повторения этого опыта в России, предупреждает Осадчий.
Рано бить тревогу
Мы направили запросы в пресс-службы ряда банков, чтобы выяснить, какие изменения ждут клиентов. Представители регионального отделения банка ВТБ, к примеру, пообещали удерживать процент ипотеки на доступном уровне, так как для них стратегически важно обеспечить комфортный для населения уровень ставок, несмотря на изменение денежно-кредитной политики Банком России.
- С 24 сентября минимальная ставка по программе с господдержкой составляет 5,75%, по семейной ипотеке – от 4,7% (от 4,3% в Дальневосточном федеральном округе), - сообщила пресс-служба банка. - Базовая ставка по ипотечным программам ВТБ сегодня составляет 9,2% (при условии комплексного страхования). С сервисами электронной регистрации сделок и безопасных расчетов, дистанционной сделкой и первым взносом от 60% клиенты могут оформить ипотеку под 7,9%. Рефинансирование кредитов других банков доступно по ставке 8,2%, а в рамках госпрограмм – от 4,7% (от 4,3% в ДФО).
