Привет! Сегодня разберем одну из самых популярных тем, которая возникает в голове у большинства россиян. Новостройки и в городах миллионниках растут как грибы, строятся новые районы, кварталы. Такое ощущение что все заразились железобетонной лихорадкой.
Действительно, цены на жилье за последний год выросли на 5-50%. Небывалый рост! Тем более помогает государство: семьям с детьми и без детей. Некоторые даже берут по 2 ипотеки. Ведь госпрограмма не ограничивает количеством выданных ипотек. Ограничение есть только у банков и с недавнего времени по сумме.
Итак, такую хронологию событий, важных вех мы имеем за последнее время:
1) Пандемия. Президент объявляет о программе льготной ставки по ипотеке для новостроек.
2) ЦБ снижает ставку до рекордного уровня 4,5%. Как в Европе! Правда до короновируса.
3) В след за ЦБ ставки снижают банки до 2,9% (ГК Самолет+Альфабанк), а по программе для семьям с детьми в Московской области можно взять новостройку и с 1%.
Инфляция растет, ставки в банках стоят на месте
И это является главным риском тех, кто берет сейчас ипотеку в новостройках. Инфляция растет: в годовом выражении инфляция на октябрь 2021 выше 8%.
Последнее повышение ставки ЦБ до 7,5%!
Но ставки по ипотеке не торопятся расти. Например та же ГК Самолет выдает под 2,9% ипотеку на свои новостройки. Почему так происходит? Конечно же из-за повышения цен на сам объект недвижимости.
Благодаря очень тесному взаимодействию банков и застройщиков, как например Альфабанка+ГК Самолет, ПИК+ВТБ и т.д. Это похоже на какой то сговор. Ну не похоже это так и есть.
Главным маркетинговым предложением стала "низкая ставка"
Я могу найти новостройки где цена за сданный объект такая же как на новостройку через 2 года. Просто так из-за низких ставок.
Согласитесь глупо не взять квартиру под 2,9% когда официальная инфляция 8%.
Но цена выросла так, что стало сложно вытянуть ежемесячный платеж за среднюю зарплату в регионе. Даже по низкой ставке.
А те кто берет недвижимость как инвестицию берут спокойно. Причем берут именно в долг, ведь это дешевые деньги под 3-5% на 15-30 лет. Вот и из-за них и растет цена. По госпрограмме можно брать несколько объектов.
Риски брать сейчас
Долги застройщиков растут. Берут деньги в долг, чтобы войти в еще больше проектов, чтобы реализовать небывалый спрос. В том числе и втягивают банки. Риск банкротства никто не отменял. В данный момент происходит процедура банкротства крупнейшего застройщика в Китае Evergrande.
Отмена господдержки на новостройки. Приведет к резкому спаду спроса у инвесторов в железобетон. ЦБ явно не в восторге от такой гос акции и в целом тренд на отмену виден явно.
Нарушение цепочек поставок, более жесткий локдаун в России, кризис на рынке труда, отсутсвие трудовых мигрантов и т.д.
Моратории на взыскавиние с застройщиков от государства. Ведь у нас застройщики самый пострадваший в коронавирусе бизнес самый лоббируемый бизнес в государстве.
Не вытянуть ипотеку. Сейчас зашла огромная толпа в долги. Риск личного банкротства тоже никто не отменял, берите как можно на долгий срок, чтобы обезопасить себя в будущем. Чем больше ваш ежемесячных платеж, тем больше нервов и пространства для маневра в будущем.
Помните: Вложиться в новостройку это не то же самое что во вторичку. Вы покупаете бумажку - ДДУ, а не объект недвижимости. Да он им станет но через несколько лет, но пока это бумажка. А вы за нее платите.
Риски не брать сейчас
Возможный рост ставок. Ставки банков замерли в ожидании. Ведь банки тоже застряли в проектах и ждут что же будет дальше.
Глобальный риск повышения инфляции. Никто не знает как дальше пойдет инфляция. Пособия в России крупная распечатка вертолетных денег в мире повышают инфляционные риски. Из-за этого жилье может вырасти ещё больше в цене.
Цены вряд ли упадут. Скорее всего в среднесрочной перспективе нас ждет стоялово в ценах на недвижимость. Именно стоялово, цена будет на одном уровне несколько лет, до следующих предпосылок к росту.
В 2021 году растет и вторичка
Вслед за ценами на новостройки в этом году начала расти вторичка, в Сочи цены выросли на 50%.
Ставки на вторичку не такие низкие как на новостройки, но они достаточно низкие как никогда в России. Поэтому и берут. Просто смотрят на ставки.
Итог:
- Не ведитесь на низкие ставки. Разница в ставках заложена в цене. Обычно предлагают неликвид или ту квартиру которую тяжело будет продать в будущем.
- Оцените правильно риски, принимайте решение более взвешенно и самостоятельно. Это сложно, ведь из каждого утюга трубят разные варианты событий: ставки, инфляцию, кризис и т.д.
- Стоит или не стоит брать ипотеку решать Вам. Вы берете на себя риск. Он может быть оправдан или нет.
